La SCI familiale est une forme de société prisée des français qui souhaitent investir dans la pierre en optimisant la fiscalité. Il est tout à fait possible d’investir en SCPI avec une SCI familiale afin de bénéficier des rendements sans contrainte de gestion. Il faudra, bien sûr, se poser quelques questions avant de se jeter à l’eau.
Il existe différentes stratégies patrimoniales pour optimiser son investissement en SCPI. L’une d’entre elles consiste à loger des parts de SCPI dans une SCI familiale. Afin de tirer un maximum d’avantages de cette solution d’investissement, il faudra d’abord comprendre le fonctionnement d’une SCI.

Une stratégie d’optimisation patrimoniale adoptée par les investisseurs consiste à investir en SCPI avec une SCI familiale. Il s’agit, certes, d’une opération légèrement plus complexe, mais efficiente. Il est important de bien comprendre le fonctionnement d’une SCI (ou Société Civile Immobilière) avant tout investissement.
Il est facile de nos jours de créer une SCI en France. Afin de concrétiser un tel projet, il faut à minima deux personnes (physiques). Ils deviendront ainsi des associés. S’ils ont des liens de parenté, il s’agira de créer une SCI familiale. Les étapes à suivre sont les suivantes :

  • Rédaction et signature des statuts de la SCI (par acte notarié ou acte sous seing privé)
  • Enregistrement des statuts auprès du centre des impôts
  • Publication d’un journal d’annonces légales en vue de communiquer la constitution de la SCI
  • L’immatriculation de la SCI
  • Inscription de la SCI au registre du Commerce et des Sociétés
  • Délivrance du K-bis de la SCI par le tribunal de commerce

La création d’une SCI doit être finalisée par la nomination du gérant. Il (ou elle) aura la responsabilité de la bonne tenue de la comptabilité de la SCI nécessaire au processus d’approbation des comptes de la société.
Une SCI, peu importe ses statuts, ne peut pas exercer une activité commerciale. Elle a pour vocation la détention et l’exploitation de biens immobiliers. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont classées dans la catégorie des droits immobiliers. Par conséquent, il est possible de loger des parts de SCPI dans une SCI familiale.

Pourquoi loger des parts de SCPI dans une SCI familiale La SCI est un outil juridique accessible à tous les profils d’investisseurs. Elle permet à ses associés de recevoir des parts sociales en contrepartie d’un apport en capital.
La SCI constitue un instrument juridique qui s’adresse aux investisseurs désireux de réaliser un investissement immobilier à plusieurs en corrigeant les inconvénients de l’indivision (le régime juridique applicable par défaut).
Il convient de souligner que les SCI ne sont pas soumises automatiquement à l’impôt sur les sociétés. C’est l’un des principaux avantages de cette structure. La SCI est également appréciée par les investisseurs pour sa pérennité. En vertu de l’article 815 du Code civil, la SCI peut être constituée pour une durée de 99 ans.
En logeant des parts de SCPI dans une SCI familiale, la gestion d’un patrimoine immobilier commun devient plus facile et permet d'optimiser le résultat après impôt si besoin.

Loger des parts de SCPI dans une SCI peut être une stratégie patrimoniale efficace car cela peut permettre à l’épargnant d’optimiser fiscalement la transmission d’un patrimoine immobilier familial en commun (si recours à la dette). Différentes options sont envisageables pour pouvoir loger un portefeuille de parts de SCPI dans une SCI familiale.
Si l’investisseur ne dispose pas encore d’une SCI ni d’un portefeuille de SCPI, les étapes à suivre seront un peu plus longues. Il devra d’abord commencer par créer une SCI avec son conjoint et ses enfants. La majorité des parts sociales sera détenue par les parents. Afin d’être élu associé, chaque enfant devra disposer au moins d’une part.
Après la création de la SCI, son gérant (nommé par les associés) pourra se constituer un portefeuille de SCPI. Il utilisera pour cela les fonds apportés au capital de la société ou un effet de levier du crédit.

Démembrement de parts de SCI quelles sont les options envisageables Le démembrement de propriété figure parmi les principales méthodes d’investissement en SCPI. Il s’agit d’une opération qui peut être très intéressante fiscalement, notamment pour le nu-propriétaire des parts de SCPI souscrites.
En se privant de revenus tout au long de la durée de l’usufruit, il échappe totalement à l’impôt y afférent.
À titre de rappel, le démembrement de parts de SCPI peut se faire de deux manières : lors de l’achat de nue-propriété ou par l’acquisition de l’usufruit.
La première option permet de bénéficier d’un prix acquéreur décoté dès la souscription, la seconde solution de bénéficier de loyers sans la jouissance des parts via une décote sur le prix d’acquisition.
Le démembrement temporaire consiste à souscrire des parts de SCPI pour ensuite les céder à ses enfants. Il s’agit ici d’un usufruit temporaire et non viager. La durée oscille entre 5 et 15 ans. Le choix entre les 2 options dépend des objectifs de la SCI : optimisation de la trésorerie pour l’usufruit et optimisation du capital pour la nue-propriété.

Benoit Yerle
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Benoît Yerle, diplômé en Ingénierie Economique et Financière de l'Université Paris Dauphine et conseiller en gestion de patrimoine depuis 2013. Expert en SCPI, produits financiers et produits exotiques.

CIF : E009507 Orias : 20009087