Il est possible d’investir dans la SCPI de beaucoup de manières diverses et variées. L’une de ces manières gagne du terrain et fait de plus en plus de conquis chaque année. Il s’agit de l’achat de SCPI en démembrement, plus particulièrement en tant que nu-propriétaire.
Qu’est ce que le démembrement ?
On qualifie le démembrement en droit français comme le droit de propriété qui se compose de 3 éléments :
- l’usus : qui est en droit d’utiliser une chose
- le fructus : qui est en droit de d’en tirer des revenus
- l’abusus : également appelé nue-propriété, il correspond au droit d’en disposer
Lorsqu’une propriété est démembrée, l’abusus est alors séparé de l’usus et du fructus (ce qui donne l’usufruit). En clair, la propriété est séparée entre l’usufruitier qui jouit du bien et le nu propriétaire qui lui possède les murs.
Comme dans l’immobilier classique, il est possible d’acheter ses parts de SCPI en démembrement. Cet achat peut se faire de deux manières différentes : SCPI en démembrement viager ou SCPI en démembrement temporaire.
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Fonctionnement du démembrement temporaire
Le démembrement temporaire correspond au fait d’acheter des parts de SCPI et de la diviser entre le nu-propriétaire et l’usufruitier sur une durée déterminée fixe définie en amont. Cette durée peut être de 5, 10, 15 voir 20 ans.
Pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier perçoit l’ensemble de revenus généré par les parts de SCPI. Le nu-propriétaire, de son côté, ne perçoit rien durant toute la durée du démembrement. À la fin du délai, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts sans aucuns frais ni fiscalité. À la fin du démembrement, l’usufruitier ne perçoit plus aucun revenu des SCPI.
Le plus généralement, l’usufruitier est une entreprise souhaitant faire fructifier sa trésorerie et le nu-propriétaire un particulier n’ayant pas besoin de revenue dans l’instant T et souhaitant payer ses parts de SCPI moins chères.
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Fonctionnement du démembrement Viager
Le démembrement viager est une technique utilisée dans le but de préparer et optimiser la transmission de son patrimoine. Il peut s’effectuer au moment de l’achat des parts de SCPI ou a posteriori avec un notaire. Le démembrement viager permet à des personnes de la même famille d’acheter des parts de SCPI à moindre coût tout en bénéficiant des avantages.
Le nu-propriétaire est le plus souvent l’héritier de la personne qui détient l’usufruit (ex : parents enfants). Il acquiert le capital et la pleine propriété des parts de SCPI au décès de l’usufruitier.
La clé de répartition entre usufruitier et le nu-propriétaire est déterminée par l’article 699 du code général des impôts. La valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété dépendent de l’âge de l’usufruitier.
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| – 21 ans | 90% | 10% |
| – 31 ans | 80% | 20% |
| – 41 ans | 70% | 30% |
| – 51 ans | 60% | 40% |
| – 61 ans | 50% | 50% |
| – 71 ans | 40% | 60% |
| – 81 ans | 30% | 70% |
| – 91 ans | 20% | 80% |
| + 91 ans | 10% | 90% |
Pour limiter les risques et être sûr(e) d’effectuer un placement adapté à votre profil, il est conseillé de se faire accompagner par conseiller en gestion de patrimoine. Dans votre investissement et votre accompagnement, assurez vous que les organismes bénéficient de l’agrément de l’AMF.
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