Trêve hivernale : la SCPI, antidote contre les impayés de loyers

Pour les propriétaires bailleurs, les impayés de loyers constituent une véritable épée de Damoclès. Pour diminuer drastiquement ce risque, l’investissement en SCPI apporte une solution concrète.

Comment les SCPI échappent au problème des impayés de loyers

La trêve hivernale des expulsions locatives débute le 1er novembre. Durant cinq mois, jusqu’au 31 mars, les propriétaires bailleurs n’ont pas la possibilité de déloger un locataire mauvais payeur.

Cette mesure, mise en place pour protéger des personnes en difficulté, rappelle un des inconvénients de l’investissement locatif : lorsque le locataire ne paie plus son loyer, les revenus locatifs du bailleur se tarissent. De plus, les procédures à suivre pour résoudre le problème s’avèrent longues et difficiles. Autant de soucis qu’il est possible d’éviter en optant plutôt pour un investissement immobilier via l’acquisition de parts de SCPI.

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Les Sociétés civiles de placement immobilier permettent en effet de diminuer drastiquement le risque d’impayés. En devenant associé d’une SCPI, vous détenez une partie d’un parc immobilier composé de dizaines, si ce n’est centaines, d’immeubles en tout genre : bureaux, commerces, hôtels, entrepôts de logistique, établissements de santé, etc. Bien entendu, ces divers biens sont loués à de multiples locataires. En l’occurrence, il s’agit d’entreprises, et non de particuliers.

Le risque d’impayés de loyers est donc grandement dilué. Si un des locataires de la SCPI ne paie plus son loyer, ou se désengage de la location, cela n’affecte qu’une portion congrue des revenus locatifs.

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S’affranchir de tous les soucis de gestion locative avec les SCPI

Au-delà des impayés de loyers, les investisseurs en pierre papier profitent d’une sérénité tout simplement inaccessible aux propriétaires bailleurs. En confiant leur épargne à la société de gestion qui pilote la SCPI, ils sont déchargés de toute responsabilité locative.

Toutes les étapes de la gestion locative sont prises en charge pour les porteurs de parts. Citons, pêle-mêle :

• La recherche et la sélection des opportunités d’investissement ;
• La gestion des entrées et sorties des locataires ;
• La négociation et la perception des loyers ;
• La réévaluation de ces derniers, qui est corrélée en grande partie à l’inflation ;
• La prise en charge des travaux d’entretien ;
• Le suivi des obligations ayant trait à la performance énergétique des biens.

Sur tous ces points, les associés de la SCPI n’ont rien à faire. Ils restent toutefois informés de la gestion du parc immobilier par la société de gestion, au travers de communications régulières (bulletins d’information trimestriels ou semestriels, rapports annuels de gestion).

En définitive, le rôle des investisseurs consiste à :

• Apporter leur épargne à la SCPI pour lui permettre d’investir dans l’immobilier ;
• Percevoir les revenus locatifs, qui sont reversés par la société de gestion.

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Une autre manière d’investir dans l’immobilier

Compte tenu de ses atouts, et de ses performances (4,72 % en moyenne en 2024 selon l’ASPIM-IEIF), l’investissement en SCPI constitue une excellente alternative à l’immobilier locatif traditionnel. Facilement accessible dès quelques centaines ou milliers d’euros, la pierre papier permet de placer son épargne immobilière dans de nombreux actifs immobiliers, plutôt qu’un seul. Cela permet non seulement de diluer le risque locatif mais aussi de diversifier efficacement ces placements.

Les SCPI donnent en effet accès à des marchés immobiliers sur lesquels un particulier n’a pas les moyens d’investir par lui-même. Contrairement à l’investissement locatif traditionnel, la pierre papier n’est donc pas restreinte à l’immobilier résidentiel.

De même, les SCPI peuvent plus facilement investir en dehors des frontières françaises, principalement chez nos voisins européens. Là encore, cela permet au porteur de parts de diversifier son épargne, mais pas seulement. Les revenus locatifs des SCPI européennes profitent ainsi d’une fiscalité allégée par rapport aux revenus fonciers français. Ils sont notamment exonérés de prélèvements sociaux (17,2 %), ce qui renforce d’autant le rendement réellement perçu par l’investisseur.

Pour investir en SCPI dans les meilleures conditions, il est fortement recommandé de s’adresser à un conseiller en gestion de patrimoine. Ce dernier vous proposera des solutions d’investissement adaptées à votre situation patrimoniale et fiscale, sans oublier de souligner les avantages et inconvénients d’un placement en pierre papier.

A ce titre, rappelons notamment que le capital investi et les revenus locatifs ne sont pas garantis dans le cadre d’un investissement en SCPI.