investissement SCPI

La SCPI est un véhicule d’investissement qui fait de plus en plus parler de lui auprès des épargnants. En effet, en plus d’offrir un rendement largement supérieur à celui des solutions bancaires classiques, pour une prise de risque modérée, elle présente de nombreux autres avantages.

Rappel : qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société ayant pour objet la collecte de fonds auprès du public afin de se constituer un patrimoine immobilier dont l’exploitation générera des loyers reversés à chaque associé au prorata du nombre de parts détenues.

La SCPI est une solution d’investissement ayant pour sous-jacent l’immobilier qui renferme un grand nombre d’avantages dont :

  • Un accès à de l’immobilier professionnel ;
  • Réponse à plusieurs objectifs patrimoniaux ;
  • Faiblesse du ticket d’entrée ;
  • Mutualisation et diversification des risques ;
  • Rendement élevé.

Réaliser un investissement quel qu’il soit, nécessite la connaissance du support dans sa globalité ainsi que son fonctionnement. L’investissement en SCPI n’échappe pas à cette règle et de ce fait, plusieurs aspects sont à connaître. Quels sont- ils ?

10 conseils pour réussir son investissement en SCPI

1- Définir l’objectif patrimonial

Avant de prendre la décision d’investir en SCPI et donc du type de SCPI sur lesquelles l’on souhaite investir, il faut définir son objectif patrimonial.

Les principaux objectifs patrimoniaux des investisseurs sont :

  • La création de patrimoine ;
  • La constitution de revenus patrimoniaux ;
  • La défiscalisation ;
  • La préparation de la retraite ;
  • La préparation de la succession.

A noter qu’à chaque objectif, il sera conseillé d’opter pour une catégorie de SCPI précise.

2- Définir le budget d’investissement (modalité de de souscription)

En fonction de l’objectif et du profil patrimonial de l’investisseur, celui-ci pourra opter pour le mode de souscription qui s’adapte le mieux à sa situation.

Pour rappel, les SCPI peuvent être acquises de quatre manières différentes :

3- Tenir compte de l’horizon d’investissement

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui agrée et contrôle les SCPI, recommande un horizon d’investissement d’au moins 8 ans. Il convient donc avant de réaliser un investissement en SCPI, de définir l’horizon de son investissement. Savoir si l’on peut mobiliser le capital sur une telle durée.

4- Etudier les performances de la SCPI

Étudier les performances d’une SCPI ne se limite pas seulement à son taux de rendement. Il faut savoir que plusieurs indicateurs, d’ordre quantitatif renseignent sur la performance de la SCPI.

Le TDVM

Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) est le taux de rendement global de l’investissement. Il correspond à la rentabilité générée par l’investissement et est obtenue grâce au rapport entre le dividende versé au titre d’une année N et le prix moyen acquéreur de la part de SCPI.

Le report à nouveau (RAN)

Le report à nouveau est l’un des ratios qu’il faut connaître avant de prendre la décision d’investir dans une SCPI. C’est le ratio qui fait référence à la part de revenu non distribuée aux associés. Il s’agit d’une réserve de distribution qui pourrait être utilisée pour faire face aux aléas économiques.

Le Taux de Rendement Interne (TRI)

Le TRI est un indicateur de rentabilité d’un investissement sur une certaine durée. Celle-ci peut être de 5, 10, 15 ou 20 ans.

En ce qui concerne les SCPI le TRI est calculé en tenant compte du prix acquéreur au début de la période considérée, de la valeur de retrait des parts sur cette même période et des revenus distribués.

Le taux d’occupation financier

Le taux d’occupation financier est le rapport entre les loyers réellement facturés et le prix de loyers qui serait facturé si tous les biens étaient loués. Il permet de juger la performance locative de la SCPI. Plus ce taux est bas, plus la vacance locative est considérable. Il faut donc favoriser les SCPI présentant un taux d’occupation financier élevé.

5- La qualité de la société de gestion : stratégie de gestion, solidité, etc

Outre les différents indicateurs de performance de la SCPI, il est important de tenir également compte de critères qualitatifs, qui eux, vont concerner la qualité de la SCPI et de sa société de gestion.

De ce fait, il faut se renseigner sur la taille (capitalisation) de la SCPI, l’historique de la société de gestion, le montant des actifs détenus, sa notoriété, etc.

6- La stratégie d’investissement

La stratégie de gestion et d’investissement de la SCPI est un critère de choix lorsqu’on souhaite investir.

En effet, celle-ci déterminera la qualité de la SCPI. Il faut donc tenir compte de la diversification sectorielle et géographique de son patrimoine.

7- Les risques et frais de l’investissement

Les risques et frais de l’investissement

L’investissement en SCPI présente des risques dont il est important d’avoir connaissance. Ainsi, la SCPI présente un risque de liquidité dans la mesure où la société de gestion ne garantit pas la revente des parts. De même, le capital investi n’est pas garanti, les performances de la SCPI suivant les tendances du marché immobilier.

D’autre part, il ne faut occulter les frais qui accompagnent la détention de parts de SCPI. En effet, en investissant en SCPI, il y a des frais dont les principaux sont :

  • La commission de souscription : l’investisseur en SCPI ce que l’on appelle, une commission de souscription. En SCPI, la commission de souscription est assimilable aux frais d’entrée. Cette commission de souscription est généralement comprise entre 10 et 12% et est l’équivalent des frais de notaire dans le cas de l’acquisition d’un bien immobilier en direct. La commission de souscription n’est pas prélevée le jour de l’investissement mais plutôt à la revente des parts.
  • Les frais de gestion : en SCPI l’investisseur s’acquitte de frais de gestion. Il s’agit de l’ensemble des frais d’entretien et de gestion courante du bien, de la taxe foncière, des charges de copropriété, des diverses assurances, etc., les frais de publications des bulletins trimestriels, annuels, etc. Le revenu perçu par l’associé de la SCPI est déjà net de ces frais.

8- Quelle sera la fiscalité de l’investissement ?

La fiscalité est un critère important pour l’investissement en SCPI. Celle ci -ci est différente compte tenu de la SCPI pour laquelle on opte. (SCPI française ou SCPI européenne).

De plus, en fonction du profil investisseur de l’épargnant, il sera alors plus intéressant d’opter pour telle SCPI plutôt que pour une autre.

9- SCPI et crédit

Les SCPI peuvent être financées grâce au crédit. Cela permet de bénéficier d’un effet de levier du crédit (différence entre le taux de rendement de l’investissement et le taux d’intérêt du crédit).

Ainsi, selon le profil de l’investisseur, il sera plus indiqué d’opter pour une solution de financement.

10- Quelques termes à connaître

Il existe certains termes propres au secteur des SCPI qu’il convient de connaître lorsqu’on souhaite investir :

investir en SCPI

  • Usufruitier : dans le cas du démembrement, il s’agit de la personne qui reçoit les revenus issus de la SCPI.
  • Valeur de réalisation : valeur vénale du patrimoine augmentée de la valeur nette de l’actif de la société.
  • Valeur de reconstitution : valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour restituer (frais d’acte, commission, etc) à l’identique.
  • Valeur de retrait : valeur revenant à l’associé sortant pour les SCPI à capital variable, relatif au prix de la part diminuée des frais de souscription.
  • Valeur nominale : valeur de la part assurant le capital social de la SCPI.
  • Valeur vénale (d’un immeuble ou d’un patrimoine) : elle indique le prix qu’accepterait de payer un investisseur éventuel dans l’état (et le lieu) où il trouve cet immeuble. Cette valeur est établie par un expert indépendant.
  • Taux d’occupation physique : rapport entre la surface louée et la surface totale de la SCPI à un instant donné.
  • Nu-propriétaire : dans le cas du démembrement, personne qui détient la propriété des parts de SCPI mais qui ne obtient pas des revenus de la SCPI. Ces revenus sont distribués à l’usufruitier désigné.
  • Délai de jouissance : délai entre la date de souscription ou d’achat et la date à laquelle les parts commencent à concevoir des bénéfices à leur titulaire.
  • Démembrement de propriété : il s’agit de dissocier le nu propriétaire de l’usufruitier des parts. Le possesseur de l’usufruit possède des revenus de la SCPI au cours de toute la durée fixée, soit jusqu’à son décès (usufruit viager), soit jusqu’au terme convenu (usufruit temporaire). A l’échéance, le nu propriétaire (re) devient plein propriétaire des parts et bénéficie des revenus.

L’investissement en SCPI est une solution d’épargne immobilière qui comporte certaines spécificités et dont le rendement peut être optimisé au mieux. Le fait qu’il réponde à plusieurs objectifs est un atout considérable dont les épargnants doivent s’approprier. Pour ce faire, nos conseillers restent disponibles pour vous accompagner dans votre projet d’investissement.