points clés en SCPI

Investir en SCPI offre de multiples avantages. Le premier avantage que chaque investisseur apprécie et recherche est la mutualisation des risques (fonciers et locatifs). En effet lorsque l’on achète des parts de SCPI, on devient propriétaire d’un pourcentage de chaque bâtiment qui compose la SCPI.

Ainsi, d’un point de vue foncier, on ne dépend donc pas d’une rue, d’une ville, d’un quartier mais de toute une région, pays et voir même de l’Europe. D’un point de vue locatif, on ne dépend également plus d’un seul locataire particulier mais de centaines d’entreprises.

Le rendement octroyé est également l’un des éléments importants qui fait le succès de l’investissement en SCPI. En 2014, le rendement moyen de l’ensemble du marché était de 5,08 %. Il faut préciser que ce rendement est net de charge. Dans l’investissement en SCPI, frais de gestion, taxes foncières et diverses provisions pour travaux sont prélevés en amont du versement du loyer aux associés de la SCPI.

Vous l’avez compris, ce qui séduit c’est l’absence totale de gestion. La société de gestion de la SCPI est garante de la bonne gestion administrative et immobilière du véhicule d’investissement.

Comme précisé précédemment, lorsque l’on investit en SCPI, on achète des parts. De fait l’investissement est totalement flexible. On peut choisir le nombre de parts que l’on souhaite acheter et si l’investissement est à crédit on peut chiffrer à la centaine d’euros près l’effort d’épargne qui sera consacré au projet (différence entre la mensualité de crédit et les revenus de la SCPI).

Pour revendre ses parts de SCPI (à capital variable), il suffit d’adresser une lettre avec accusé de réception à la société de gestion qui reprendra vos parts pour en émettre de nouvelles. L’autorité des marchés financiers a pour mission d’assurer et de garantir la liquidité du marché secondaire.

Comme précisé sur le site Portail-SCPI, il existe aujourd’hui sur la place plus de 85 SCPI de rendements différentes. Bien évidemment elles ne se valent pas toutes et il faut choisir de manière attentive les meilleures. Pour se faire, veuillez trouver ci-dessous une liste des critères les plus important afin de pouvoir comprendre le choix de votre conseiller Portail-SCPI et être pleinement satisfait de son placement.

Les 4 points clés en SCPI

  • Le taux de distribution sur la valeur de marché est nos yeux le critère numéro 1. Le ratio correspond à la division entre le dividende versé par part et le prix de la part. C’est à ce titre que beaucoup de SCPI dites bancaires se retrouvent directement éliminées de notre sélection car souffrant d’un taux de distribution trop faible. Corum Convictions est plébiscité car elle a offert en 2014 un rendement de 6,31 %.
  • Le taux d’occupation financier du parc immobilier est aussi un élément très important. Le ratio  est le fruit de la division entre la somme des loyers perçus par la SCPI et l’ensemble des loyers que la SCPI aurait perçu si l’ensemble des bâtiments étaient loués. Il faut privilégier les SCPI ayant un taux d’occupation financier proche des 95% car un faible taux engendrerai des rendements tirés vers la baisse. Attention, il est souvent cohérent de comparer le taux d’occupation financier du parc immobilier avec la date de création de la SCPI. Il est logique de trouver des SCPI toutes récentes avec un taux de 100% car elles n’ont tout simplement que quelques bâtiments en portefeuille.
  • Il est logique de préciser que le montant de la capitalisation de la SCPI influe sur la valeur du taux d’occupation financier. La capitalisation correspond tout simplement au nombre de parts émises multipliées par le prix unitaire de la part d’aujourd’hui. On peut résumer en disant que la capitalisation de la SCPI est un peu comme la taille de la SCPI. En effet, plus la capitalisation de la SCPI est grande et plus le nombre de bâtiments qu’elle possède l’est également. Plus une SCPI est grande et plus elle aura un profil défensif puisque la dilution des risques est plus importante (plus de locataires et plus de bâtiments différents). Aujourd’hui c’est la SCPI Immorente de Sofidy qui offre la plus grosse capitalisation du marché avec près de 2 milliards d’euros. On peut dire que dès lors que la barre du milliard d’euros est franchie, la SCPI fait partie des 10 – 12 plus grosses SCPI du marché.
  • Enfin, le taux de report à nouveau (RAN) est souvent l’élément majeur qui va différencier une SCPI d’une autre (et cela même entre les meilleurs du marché). Le RAN est le fonds de trésorerie de la SCPI et il va servir de coussin/tampon. Il peut par exemple être sollicité si la SCPI doit faire face à un départ imprévu d’un locataire, une faillite d’un locataire ou encore des travaux imprévus. Les sociétés de gestion utilisent le RAN pour stabiliser le rendement de la SCPI. Le but est de fidéliser ses associés en reversant des revenus stables dans le temps. Attention, ce taux ne doit pas être trop élevé car sinon cela voudrait dire que ce sont des capitaux qui « dorment » et qui au final ne tirent pas vers le haut le rendement de la SCPI. Un taux de 4% peut être jugé comme acceptable (sauf si la SCPI bénéficie d’un taux de collecte très important).

Conclusion

Les experts de Portail-SCPI ont déjà fait ce travail de sélection pour vous. C’est pour cela que vous verrez sur notre site une présélection de 20 SCPI de rendement différentes. Ensuite, en fonction du profil de l’investisseur et de ses objectifs, une allocation personnalisée vous sera proposée.

Pour rappel, Portail-SCPI est un acteur 100% indépendant du marché et ne dépend donc d’aucune société de gestion ni d’aucun groupe bancaire. L’allocation est donc réalisée en toute indépendance et objectivité.

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