L’investissement en SCPI en démembrement présente de nombreux avantages. Toutefois, ce n’est pas toujours bien expliqué.
Justement, l’Autorité des marchés financiers (AMF) a publié une note de synthèse le 6 mars 2024 dans laquelle elle souligne de “nombreuses insuffisances” dans les pratiques de commercialisation de la SCPI en démembrement. Elle met effectivement en garde contre le manque d’informations des souscripteurs quant aux spécificités du démembrement temporaire de SCPI. “L’acquisition de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété ne peut être assimilée à une acquisition de parts de SCPI en pleine propriété”, peut-on par exemple lire dans le communiqué.
Il est essentiel de comprendre les spécificités de l’investissement en SCPI en démembrement avant d’y investir. Découvrez les avantages et les risques associés à ce placement ainsi que le type de profil auquel il s’adresse.
Un prix d’acquisition décoté
Investir en SCPI en démembrement ouvre droit à une décote sur le prix de part, qu’il s’agisse d’une souscription en nue-propriété ou en usufruit.
La décote est déterminée par la clé de répartition propre à chaque SCPI. Elle est fixée par la société de gestion en fonction de la durée de démembrement (entre 3 et 20 ans) ainsi que du rendement délivré par la SCPI. En effet, la clé détermine le pourcentage du prix d’une part en pleine propriété que l’investisseur sera amené à payer pour acquérir la nue-propriété ou l’usufruit.
Voici par exemple la clé de répartition de la SCPI CORUM Origin :
Plus le démembrement est long, plus la décote est importante pour le nu-propriétaire. Cela lui permet de se constituer un patrimoine immobilier à prix réduit. En contrepartie, il devra attendre plus longtemps pour percevoir les dividendes.
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Le nu-propriétaire ne perçoit pas de dividendes pendant le démembrement
Le nu-propriétaire détient les parts de SCPI mais ne peut pas en jouir. Ainsi, il ne perçoit pas les revenus locatifs distribués par la SCPI tous les mois ou trimestres. Ce droit revient à l’usufruitier.
En contrepartie, le nu-propriétaire n’est soumis à aucune fiscalité supplémentaire. De plus, les parts de SCPI détenues en nue-propriété n’entrent pas dans la base taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts de SCPI sans frais ni impôt. Il commence alors à percevoir l’ensemble des revenus. À ce moment-là, il commence également à être assujetti à la fiscalité des SCPI.
En récupérant la pleine propriété des parts, l’investisseur est désormais libre d’en faire ce qu’il veut. Il peut donc conserver les parts de SCPI pour en percevoir les dividendes. Il peut également les vendre pour en tirer une plus-value, ou les donner.
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La fiscalité de la SCPI repose sur l’usufruitier
L’usufruitier perçoit l’ensemble des revenus locatifs immédiatement après le délai de jouissance propre à chaque société civile de placement immobilier. Par conséquent, il est assujetti à la fiscalité de la SCPI. Les dividendes distribués par les SCPI de rendement sont principalement composés de revenus fonciers et ceux-ci sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
De la même manière, l’usufruitier supporte les coûts récurrents de la SCPI tels que les frais de gestion ou de transaction par exemple. Rappelons que les dividendes sont versés nets de frais aux associés.
L’ensemble des droits et obligations de l’usufruitier prennent fin à l’issue du démembrement. En effet, la pleine propriété revenant au nu-propriétaire à ce moment-là, l’usufruitier ne possède alors plus aucun droit sur les parts de SCPI.
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À qui s’adresse la nue-propriété de parts de SCPI ?
Dans son communiqué, l’AMF a relevé que “certains [établissements] n’ont pas été en mesure de justifier la recommandation de cette modalité particulière de souscription par rapport à un investissement en pleine propriété”.
Il est néanmoins très important de rappeler qu’investir en SCPI en nue-propriété diffère d’une souscription en pleine propriété et ne s’adresse par conséquent pas nécessairement aux mêmes profils.
La nue-propriété est particulièrement adaptée aux contribuables aux revenus et au patrimoine importants, qui souhaitent disposer de revenus complémentaires réguliers à terme, dans plusieurs années. En revanche, ce n’est pas une bonne option pour percevoir des revenus complémentaires à court terme (moins de 3 ans).
Étant donné que l’investisseur choisit librement la durée du démembrement, acheter la nue-propriété des parts de SCPI s’avère également intéressant pour préparer financièrement sa retraite. En effet, en faisant coïncider la fin du démembrement avec le départ à la retraite, l’investisseur perçoit ses premiers dividendes au moment où il arrête de travailler.
Notons a contrario que l’usufruitier est généralement une personne morale souhaitant placer sa trésorerie ou un épargnant faiblement imposé souhaitant percevoir des revenus complémentaires immédiats avec un investissement de départ réduit.
Le manque de liquidité à la revente des parts de SCPI
L’investissement en SCPI classique (pleine propriété) constitue lui-même un placement à liquidité non garantie. Le démembrement vient diminuer davantage la liquidité des parts à la revente.
Pendant le démembrement, aucune des parties ne peut revendre ses parts sans l’accord de l’autre. Il est toutefois possible de revendre son droit, c’est-à-dire l’usufruit ou la nue-propriété. Cela requiert cependant de trouver soi-même la contrepartie, ce qui s’avère compliqué au cours du démembrement. L’investisseur est donc généralement bloqué jusqu’au remembrement des parts de SCPI.
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