Univers des SCPI

Pour rappel, la SCPI est un véhicule d’investissement dans l’immobilier. En effet, grâce aux fonds collectés auprès de centaines voire de milliers d’épargnants, elle se constitue un parc immobilier qu’elle exploite et qui génère des revenus qu’elle va reverser à ces derniers qui deviennent associés de la SCPI.

La SCPI apparaît donc comme étant un outil de création de capital puisqu’elle donne accès au marché de l’immobilier et de création de revenus complémentaires sans contrainte de gestion.

Le support d’investissement présente de nombreux avantages pour l’investisseur, comme son faible ticket d’entrée, sa capacité comme dit plus haut à générer des revenus complémentaires ainsi que la possibilité offerte aux investisseurs de moduler leur investissement (choix du montant et du mode d’acquisition).

Univers des SCPI : les rendements

Le premier réflexe de tout investisseur qui souhaite acquérir des parts de SCPI est de se référer au taux de rendement. Cependant, celui-ci ne peut être considéré comme attestant de la qualité de la SCPI.

En effet, le marché des SCPI est un marché très large (on compte plus de 150 SCPI) et les rendements varient d’une SCPI à une autre.

Le rendement moyen des SCPI en 2019 a été de 4,4 %. Cette valeur est une moyenne du marché des SCPI dans son ensemble. Certaines d’entre elles vont présenter de belles performances supérieures à 6 %, tandis que d’autres se rapprochant des 4 %.

Univers des SCPI : des arnaques ?

Certains investisseurs peuvent avoir réalisé de mauvaises opérations dans le cadre de leur investissement en SCPI. Il est d’ailleurs courant, notamment sur les forums d’investisseurs ou des sites frauduleux, de se rendre compte que de nombreuses personnes ont connu bien des déconvenues. De ce fait, peut-on réellement parler d’arnaques dans l’univers des SCPI ?

La réponse est OUI

Ces prétendues SCPI vont vous reverser les premiers loyers immédiatement (pas de délais de jouissance ou carence) pour vous encourager à ré-investir et vous convaincre du bien fait de ce placement pour après tout simplement ne plus donner de signe de vie vous laissant sans aucun recours pour retrouver vos liquidités.

Le cadre légal de l’univers des SCPI

Le cadre légal des SCPILa création et la constitution d’une SCPI sont soumises au respect d’un certain nombre de conditions réglementaires.

De ce fait, elles sont régies par l’article L 214-86 et suivants du code monétaire et financier (montant minimal du capital social, capacité de la SCPI à offrir au public de parts sociales, la responsabilité des associés, etc.) ; les articles 422-189 du règlement général de l’AMF.

Par ailleurs, les SCPI sont classifiées par le code monétaire et financier, comme étant des fonds ouverts à des investisseurs non professionnels.

Le seul régulateur est l’Autorité des Marchés Financiers. Si on vous évoque un quelconque régulateur européen ou étranger ce n’est tout simplement pas possible.

Obligations des SCPI

Il faut savoir que les sociétés de gestion doivent obtenir avant tout, un agrément auprès de l’Autorité des Marchés Financiers. De plus, elles doivent constituer un capital social minimum de 760 000 €.

En outre, elles doivent respecter une obligation de transparence de l’information vis à vis des investisseurs à travers les documents suivants :

  • Le document d’information clé (décrit les caractéristiques du produit) ;
  • Les statuts (qui comprennent les règles de fonctionnement de la SCPI) ;
  • La notice d’information visée par l’AMF (actualisée à chaque modification ou changement dans la vie de la SCPI) ;
  • Le bulletin de souscription ;
  • Le bulletin trimestriel et le bulletin annuel.

Les risques

Les SCPI, comme tout investissement, présentent des risques dont elles ont l’obligation d’informer les potentiels investisseurs.

A ce titre, l’un des risques principaux est celui de revenus non garantis et de perte en capital. En effet, les SCPI dépendant fortement des marchés immobiliers et de la conjoncture économique, ses valeurs peuvent connaître une variation à la hausse ou à la baisse.

Tous ces éléments montrent bien que l’univers des SCPI est un univers très réglementé. Toutefois, il reste important pour les investisseurs de veiller à un certain nombre de points avant tout investissement.

La société de gestion

Avant d’envisager d’investir en SCPI, il est primordial, de se renseigner sur la société de gestion, ses agréments, ses autorisations, son historique, sa politique de gestion et d’investissement. Il faut aussi prêter une attention particulière à ses actifs sous gestion, plus particulièrement à leur montant.

La rentabilité

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, il faut veiller à étudier tout l’historique en terme de rendement. Cela permettra d’effectuer une projection et l’investisseur pourra avoir une idée de la rentabilité qu’il obtiendra.

L’horizon de placement

Avant d’investir, il faut tenir compte de l’horizon d’investissement recommandé de 8-10 ans. En effet, l’AMF recommande de réaliser un investissement à moyen ou long terme. Il faut donc que l’investisseur puisse immobiliser ses capitaux sur cette durée et en tenir compte dans ses projets futurs.

L’univers de la SCPI

La SCPI

Cela revient à étudier tout l’historique de la SCPI, son fonctionnement, ses performances ainsi que sa politique d’investissement.

L’investissement en SCPI est fortement réglementé ce qui réduit fortement le risque d’arnaques.Il faut toutefois noter qu’il ne s’agit en aucun cas d’un investissement sans risques.

Un conseiller en gestion de patrimoine reste le meilleur interlocuteur pour vous accompagner dans la définition de votre projet, sa réalisation et le suivi de celui-ci. N’hésitez donc pas à y avoir recours.

Les principaux critères utilisés par les sites frauduleux et arnaqueurs sont les suivants :

Aujourd’hui les principaux arguments utilisés par les sites frauduleux se situent sur les SCPI Européennes. En effet, il existe des SCPI qui investissent à l’étranger de manière tout à fait légale et honorables mais l’essentiel des arnaques résident sur le sujet.

De fait il n’est pas possible pour une SCPI de :

  • Proposer lors de l’investissement de reverser les liquidités sur un compte à l’étranger.
  • Une SCPI doit avoir un compte en France même si elle investit à l’étranger.
  • Ne pas dépendre du giron de l’Autorité des Marchés Financiers.
  • Proposer des rendements garantis.
  • Des rendements supérieurs à 10 % nets.
  • Proposer des frais défiants toutes concurrences.
  • Investir sur un bien en particulier (type parking ou autre). La SCPI possède un parc immobilier, vous êtes dilués sur l’ensemble des actifs et non pas une acquisition particulière.

Si le moindre doute apparaît, n’hésitez pas à nous consulter, un professionnel expert de l’investissement en SCPI vous contactera et vous dira très rapidement s’il s’agit d’une arnaque ou pas et vous proposera une solution d’investissement adéquate.