choisir une bonne méthode d'investissement en SCPI

La SCPI, un marché solide

Aujourd’hui les SCPI sont devenues un véhicule d’investissement particulièrement apprécié des investisseurs. Les raisons de ce succès sont multiples : mutualisation du risque locatif, mutualisation du risque foncier, rendement moyen 2014 5,08 %, aucune gestion, flexibilité, aucune trésorerie.

Avec plus de 160 SCPI sur le marché et plus de 30 milliards d’euros de capitalisation c’est un marché en plein essor. Plus de 3 milliards d’euros de collecte sont réalisés chaque année pour seulement 0,53 milliard de parts vendues. Cela fait 6 fois plus d’acheteurs que de vendeurs.

Les critères de sélection d’une bonne SCPI

Pour choisir la ou les bonne(s) SCPI, il faut respecter plusieurs critères. La capitalisation (taille de la SCPI), la répartition géographique des actifs immobiliers, la typologie des locataires des immeubles, la rentabilité locative, le taux d’occupation du parc immobilier, l’année de construction des biens, le prestige de la maison de gestion et son actionnariat et la stratégie d’investissement. Il faut par la suite choisir une bonne méthode d’investissement en SCPI.

Sur les 178 SCPI présentes aujourd’hui sur le marché pour 81 SCPI de rendement. Il y a une dizaine de sociétés de gestion et une vingtaine de SCPI se dégage après application rigoureuse de la méthode de sélection évoquée précédemment.

Le critère qui va être déterminant pour l’investissement à partir de ce moment est sans doute la méthode d’investissement choisie par l’épargnant.

Choisir une bonne méthode d’investissement en SCPI

En fonction des objectifs et du profil investisseur, 4 méthodes d’investissement se dégagent.

Selon le profil investisseur, il sera important de choisir une bonne méthode d’investissement en SCPI. La plus courante et la plus simple consiste à acheter des parts de SCPI au comptant. Cela permet de percevoir les loyers immédiatement sur son compte courant. L’objectif recherché est tout simplement d’obtenir des revenus complémentaires.

On peut aussi intégrer des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie. Cela permet de bénéficier de la sécurité de la pierre-papier avec les rendements attractifs qui y sont rattachés. La fiscalité attractive de l’assurance-vie permet d’optimiser fiscalement au bout de 8 ans (abattement sur la plus-value de 4600 € pour les personnes seules et de 9200 € pour les personnes mariées). Autre point positif, les loyers distribués de manière trimestrielle restent dans l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie, ils ne sont donc pas fiscalisés, et sont directement réinvestis sur le support.

Cela permet donc d’être automatiquement de plus en plus rentable, car le nombre de parts augmente trimestre après trimestre, le montant distribué est de plus en plus important.

L’investissement à crédit est l’opération la plus rentable et donc une bonne méthode d’investissement en SCPI. Acheter des parts de SCPI via le crédit immobilier permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit. L’objectif est simple, se constituer du capital à partir d’un crédit immobilier où les locataires de la SCPI payent votre mensualité de crédit. Ainsi, en empruntant sur 20 ans, près de 70 % de la mensualité de crédit en compensée par les revenus de la SCPI. Les taux étant historiquement bas, la rentabilité en est améliorée même si les intérêts d’emprunt sont déductibles du bénéfice dégagé.

Grâce à la flexibilité de la SCPI, on peut calculer à la centaine d’euros prêt l’effort d’épargne dégagé par le projet.

Enfin, autre bonne méthode d’investissement en SCPI via le démembrement immobilier temporaire. Le profil investisseur des personnes achetant des parts via le démembrement immobilier est surtout composé de personnes ayant une fiscalité élevée. Ces personnes n’ont en général pas besoin de revenus complémentaires et ont besoin d’optimiser leurs placements. Tout le long de la durée choisie, le nu-propriétaire possède les « murs » sans avoir la jouissance des loyers (et donc la fiscalité rattachée). Cela permet de bénéficier d’une quote part croissante avec la durée du démembrement pour acheter proportionnellement plus de part de SCPI qu’avec la somme initiale.

L’usufruitier percevra lui les loyers sans avoir la pleine propriété au terme. En très grande majorité, il s’agit de sociétés qui souhaitent optimiser leur trésorerie d’entreprise puisqu’elles peuvent amortir d’un point de vue comptable les parts d’usufruits de SCPI.

Conclusion

Choisir une bonne méthode d’investissement en SCPI dépend de votre profil investisseur. Conscients de cela, les experts de Portail-SCPI se tiennent à votre disposition pour dresser à titre gracieux un profil investisseur et vous aider à choisir la bonne méthode d’investissement en SCPI. Les conseillers Portail-SCPI vous aideront dans votre démarche de A à Z :

  • détermination du profil investisseur
  • sélection de la méthode d’investissement la plus adaptée
  • construction d’une allocation
  • montage du dossier bancaire (si besoin)
  • suivi du dossier
  • aide fiscale