Investir en SCPI

Qu’est-ce que l’investissement SCPI ?

Investir en SCPI revient à acheter des parts d’une société civile de placement immobilier. Cette structure réunit des milliers d’épargnants, dont les investissements vont permettre à la SCPI d’acquérir un patrimoine immobilier. Ces immeubles doivent produire des loyers, qui sont ensuite reversés aux porteurs de parts sous forme de dividendes. La société de gestion de la SCPI prend en charge son pilotage au nom des associés, de la réalisation des investissements à la gestion locative.

Investir en SCPI revient donc à réaliser un placement immobilier, généralement orienté vers les secteurs de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, mais aussi santé, logistique, etc.). Comme tout investissement immobilier, la souscription de parts de SCPI présente un risque de perte en capital. Les revenus complémentaires versés au travers des dividendes ne sont pas garantis et peuvent fluctuer. De plus, il s’agit d’un placement qui doit s’envisager sur le long terme (8 ans minimum), de manière à amortir les frais des SCPI et maximiser les chances de réaliser un placement rentable.

Si vous cherchez à vous familiariser avec la pierre papier et les sociétés civiles de placement immobilier, vous pouvez télécharger gratuitement notre guide SCPI.

Pourquoi investir en SCPI ?

Un investissement en SCPI peut avoir du sens selon vos objectifs patrimoniaux. Plus précisément, investir dans l’immobilier avec une SCPI de rendement constitue un placement immobilier potentiellement cohérent avec les objectifs suivants :

• Percevoir des revenus complémentaires (non garantis) dans la durée, dans la perspective de la retraite par exemple ;
• Diversifier votre patrimoine au travers de différentes classes d’actifs immobiliers ;
• Investir dans l’immobilier en s’épargnant les problématiques de gestion locative (entrées et sorties des locataires, perception des loyers, gestion des impayés et des travaux, etc.) ;
• Investir dans l’immobilier avec un budget de quelques centaines ou milliers d’euros ;
• Loger des placements immobiliers au sein d’un contrat d’assurance vie ou d’un plan d’épargne retraite (PER).

Par ailleurs, d’autres types de SCPI peuvent vous permettre d’atteindre des objectifs différents. Ainsi, les SCPI fiscales, dont la souscription délivre un avantage fiscal (réduction d’impôt, déficit foncier), peuvent s’avérer adaptées pour les contribuables qui cherchent à payer moins d’impôt. Pour leur part, les SCPI de plus-value, aussi appelées SCPI de capitalisation, visent à faire fructifier un capital de départ en s’appuyant sur la valorisation à long terme du patrimoine immobilier.

Au regard des risques et contraintes associés, il est fortement recommandé de faire appel aux services d’un spécialiste pour investir en SCPI. Celui-ci pourra vous informer sur les avantages et inconvénients de ce placement de pierre papier. Après avoir réalisé un audit patrimonial complet, afin d’analyser l’adéquation d’un tel investissement immobilier avec votre profil de risque et vos objectifs, il pourra vous présenter des SCPI adaptées à vos besoins.

Investir en SCPI : avantages et inconvénients

Découvrez les avantages et inconvénients de l’investissement en SCPI dans le tableau ci-dessous.

Avantages	Inconvénients
Aucun souci de gestion pour l’investisseur, la société de gestion s’occupe de tout	Investir en SCPI présente un risque de perte en capital, l’argent investi n’est pas garanti
Le minimum d’investissement se situe aux alentours de 200 € pour les SCPI les plus accessibles, ticket d’entrée variable selon les véhicules	Le rendement des SCPI peut varier d’une année à l’autre en fonction des conditions de marché et de la gestion du véhicule
Les SCPI de rendement visent à générer des revenus complémentaires réguliers grâce à la distribution de dividendes mensuels ou trimestriels	La liquidité à la revente des parts n’est pas garantie par la société de gestion, le délai pour récupérer son capital peut être plus ou moins long
Les risques locatifs sont répartis sur l’ensemble du parc immobilier de la SCPI, généralement constitué de plusieurs dizaines d’immeubles	L’investissement en SCPI est assujetti à divers frais, impactant le rendement net du placement
En achetant des parts de SCPI, l’investisseur diversifie son patrimoine immobilier sur de nombreux biens appartenant potentiellement à plusieurs secteurs typologiques et géographiques	Les dividendes distribués par les SCPI sont imposables
Il existe plusieurs méthodes d’acquisition des parts, faisant de la SCPI un placement envisageable pour de nombreux profils d’investisseur et objectifs patrimoniaux	Investir en SCPI doit s’envisager sur le long terme, 8 à 10 ans minimum

Nos conseils avant d’investir en SCPI

Pour bien choisir son investissement SCPI, il faut étudier plusieurs critères de sélection. Les frais associés et la fiscalité engendrée par le placement doivent également être bien compris.

Les critères de sélection des SCPI

Pour sélectionner les SCPI dans lesquelles investir, vous pouvez analyser différents critères. Cette démarche s’avère indispensable préalablement à toute souscription.

Voici quelques critères de sélection à retenir :

• La stratégie d’investissement, pour savoir vers quels secteurs et localisations la SCPI se tourne pour acheter des immeubles.
• Les performances passées, illustrées par les taux de distribution annuels et le taux de rendement interne (TRI).
• L’historique de la société de gestion, notamment lorsque celle-ci pilote différentes SCPI sur le marché.

Les spécialistes de Portail-SCPI.fr s’attachent également à analyser d’autres critères spécifiques à l’investissement SCPI comme :

• Le nombre d’immeubles et de locataires. Plus une SCPI est diversifiée, plus les risques inhérents à l’investissement immobilier sont répartis sur une multitude d’actifs et de locataires.
• Le taux d’occupation financier (TOF), qui rapporte les loyers réellement tirés du parc locatif à ceux qui seraient produits par l’ensemble du patrimoine si celui-ci était intégralement loué.
• La valeur de reconstitution de la SCPI et son évolution. Cet indicateur rapporte la valeur du patrimoine immobilier au prix de part. Il permet notamment de savoir si le prix de souscription est surcoté ou décoté.
• Le pourcentage de parts en attente de retrait. Cet indicateur permet de mesurer la liquidité des parts à la revente, à un instant T.
• Le niveau de collecte de la SCPI. Plus la collecte est conséquente, plus la SCPI a de l’argent à investir. Cela s’avère intéressant lorsque les marchés immobiliers sont favorables aux acquéreurs, mais peut susciter des problèmes futurs si la SCPI investit une collecte importante lorsque les prix sont surévalués.
• Le niveau de report à nouveau (RAN), qui restitue le rendement mis en réserve par la société de gestion.

Se renseigner sur les frais des SCPI

Les frais des SCPI doivent être pris en considération avant toute souscription. Ils doivent vous être présentés clairement.

La plupart des sociétés civiles de placement immobilier intègrent des frais de souscription au prix de part. De l’ordre de 8 à 12 % le plus souvent, ces frais d’entrée vont avoir un impact concret au moment de la revente des parts. Celle-ci s’effectue au prix de retrait en vigueur au moment de la cession. Le prix de retrait est égal au prix de part à date diminué de la commission de souscription.

Depuis quelques années, des SCPI sans frais d’entrée ont fait leur apparition sur le marché. Dans leur cas, le prix de retrait est égal au prix de part. Pour autant, il reste fortement recommandé d’investir sur le long terme. D’autant qu’elles prévoient des commissions de rachat anticipé, en cas de revente avant un certain délai (3 à 6 ans selon les SCPI).

Notez également que les SCPI appliquent des frais de gestion. Ils portent sur les revenus locatifs générés par le patrimoine immobilier. Les dividendes sont versés nets de ces frais de gestion.

D’autres frais peuvent également être prévus, pour la gestion des opérations d’investissement et au titre de la réalisation de travaux notamment.

Connaître la fiscalité des SCPI

La fiscalité des SCPI est supportée par les porteurs de parts. Concrètement, les dividendes versés par les SCPI relèvent de la fiscalité des revenus fonciers. Ils sont donc imposés au barème de l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %). Concernant l’impôt sur le revenu, les modalités fiscales varient selon si l’investisseur dépend du régime micro-foncier ou du régime réel d’imposition.

Un cas particulier existe, concernant les SCPI européennes. Lorsque les revenus fonciers proviennent de l’étranger, ils sont exonérés de prélèvements sociaux. De plus, la fiscalité locale s’applique et il existe des mécanismes mis en place par les conventions fiscales bilatérales de façon à éviter une double imposition.

Enfin, notez que les investissements SCPI au sein de l’assurance vie ou du PER relèvent de la fiscalité propre à ces placements.

Voici un tableau récapitulatif de la fiscalité applicable à l’investissement en SCPI :

Type de SCPI	Fiscalité applicable
SCPI françaises	Fiscalité des revenus fonciers : - Barème de l’impôt sur le revenu - Prélèvements sociaux de 17,2 %
SCPI européennes	- Absence de prélèvements sociaux - Conventions fiscales entre les pays pour éviter la double imposition - Méthode du crédit d’impôt ou du taux effectif
SCPI en assurance vie	Fiscalité de l’assurance vie : - Pas d’imposition tant que les gains restent sur le contrat - Flat tax sur les rachats (taux réduit d’IR de 7,5 % pour les contrats de plus de 8 ans) - Abattement annuel de 4 600 ou 9 200 € sur les gains retirés sur un contrat de plus de 8 ans

Comment investir en SCPI ? 6 étapes à suivre

1. Définir ses objectifs patrimoniaux

La première étape pour investir en SCPI consiste à clarifier ce que vous attendez réellement de votre investissement. Par exemple, souhaitez-vous générer des revenus complémentaires immédiats, préparer votre retraite, diversifier votre patrimoine ou optimiser votre fiscalité ?

Cette réflexion préalable vous permet d’identifier en premier lieu si l’investissement en SCPI est adapté à votre profil et vos objectifs.

Elle vous oriente également vers le type de SCPI et la méthode d’investissement les plus adaptés et permet de construire une stratégie cohérente.

2. Évaluer sa capacité d’investissement

Avant toute souscription, il est essentiel d’évaluer le montant que vous pouvez investir. Cela inclut :

• Votre épargne disponible ;
• Votre capacité d’emprunt si vous envisagez un financement à crédit ;
• Votre tolérance au risque pour mesurer la perte que vous seriez prêt à subir dans un scénario défavorable ;
• Votre horizon d’investissement puisque votre épargne a vocation à rester investie sur une longue période.

3. Choisir son interlocuteur

Avant même de sélectionner une SCPI, il est important de s’adresser au bon professionnel. Il existe plusieurs options :

• Conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ;
• Banque ou assureur ;
• Société de gestion directement.

Un bon interlocuteur doit :

• Analyser votre profil et vos objectifs ;
• Comparer pour vous les SCPI du marché ;
• Vous expliquer les frais, les risques et l’horizon de placement ;
• Vous accompagner tout au long de la souscription et après.

Cette étape sécurise la démarche et vous évite de choisir une SCPI inadaptée à vos objectifs.

Pourquoi investir avec Portail-SCPI ? Profitez des 10 ans d’expérience de la plateforme Portail-SCPI en passant par nos conseillers en gestion de patrimoine. Ceux-ci vous offrent des recommandations personnalisées tout au long de votre investissement et vous accompagnent de manière plus globale sur la gestion de votre patrimoine.

4. Comparer les SCPI du marché

Le marché compte plus de 200 SCPI, chacune avec sa stratégie et son niveau de risque. Il est donc important d’examiner plusieurs critères comme ceux listés précédemment (historique des performances, taux d’occupation, qualité et diversification du patrimoine immobilier, solidité de la société de gestion, etc.).

Cette analyse vous aide à sélectionner des SCPI cohérentes avec vos objectifs et votre profil.

5. Choisir une méthode de souscription

Les SCPI peuvent s’acheter de différentes manières (détaillées dans la partie suivante) selon votre stratégie patrimoniale :

• Au comptant, pour percevoir rapidement des revenus ;
• À crédit, pour optimiser l’effet de levier ;
• En démembrement, pour investir à prix réduit ;
• Via un contrat d’assurance vie, pour une fiscalité plus douce.

6. Réaliser la souscription

Une fois votre SCPI choisie, vous procédez à la souscription :

• Remplissage du bulletin de souscription ;
• Choix du montant investi ;
• Transmission des documents justificatifs requis ;
• Paiement pour l’achat des parts.

Votre conseiller Portail-SCPI se charge de vérifier la conformité du dossier et de vous accompagner dans toutes les formalités.

Quelles sont les méthodes d’investissement en SCPI ?

Pour savoir comment investir en SCPI, il faut se pencher sur les différentes façons d’envisager la souscription de parts.

En cash

Si vous souhaitez investir en SCPI au comptant, ou en cash, l’achat de parts peut se faire avec un budget de quelques centaines ou milliers d’euros. Chaque société civile de placement immobilier fixe l’investissement minimum requis pour devenir associé. Pour les SCPI les plus accessibles, le minimum d’investissement requis n’est que de 200 € environ. Dans d’autres cas, il faudra placer 1 000 € ou plus pour devenir porteur de parts. Globalement, les minimums requis dépassent rarement 5 000 €.

A crédit

L’investissement SCPI peut être financé à l’aide d’un crédit. L’emprunt peut alors vous permettre d’acheter davantage de parts. En contrepartie, vous devez supporter la charge du du prêt immobilier, dont les intérêts de remboursement (déductibles des revenus fonciers).

Dans une configuration idéale, le taux d’intérêt du crédit sera inférieur au taux de rendement produit par les parts de SCPI. Rappelons que ce dernier peut varier dans le temps et n’est pas garanti. Plusieurs types d’emprunt peuvent être étudiés pour financer l’acquisition de parts de SCPI : crédit immobilier amortissable, crédit in fine ou crédit à la consommation.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. L’investisseur supporte un risque dans l’hypothèse où le produit de son investissement (dividendes perçus et produit de la vente des parts) ne suffit pas à rembourser le crédit.

En assurance vie

Vos parts de SCPI peuvent se loger dans un contrat d’assurance vie. Les dividendes de SCPI sont réinvestis dans le contrat. Selon les conditions générales fixées par l’assureur, ils peuvent contribuer à l’acquisition de nouvelles parts ou être placés sur le fonds euros sécurisé.

Votre placement de pierre papier relève alors de la fiscalité de l’assurance vie, dans le cadre d’un rachat ou d’une succession. De même, les conditions du contrat s’appliquent à votre investissement, en ce qui concerne le versement des loyers, les frais de gestion des unités de compte et la liquidité.

Notons également que l’investissement SCPI peut se réaliser dans le cadre du PER. Dans cette situation, le rachat des parts ne peut se faire qu’après le départ à la retraite, hors cas de rachat anticipé autorisés par la loi (accidents de la vie, achat de la résidence principale).

En démembrement

Le démembrement de propriété consiste à séparer les droits de nue-propriété et d’usufruit. Les parts de SCPI pouvant être démembrées, vous avez donc la possibilité d’acquérir la nue-propriété ou l’usufruit de celles-ci. Dans les deux cas, vous bénéficiez d’une décote par rapport au prix de part en pleine propriété.

Le nu-propriétaire détient alors les parts, mais sans percevoir les loyers durant le démembrement. Les dividendes reviennent en effet à l’usufruitier. A l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit, sans frais ni fiscalité, et l’usufruitier perd ses droits sans compensation.

Le démembrement peut prendre deux formes. En démembrement temporaire, la durée est fixée à l’avance (3 à 20 ans) et la décote est déterminée par la société de gestion de la SCPI. En démembrement viager, l’usufruitier conserve habituellement son droit jusqu’à son décès, qui marque la fin du démembrement.

Tableau comparatif des méthodes d’investissement en SCPI

Critère	Au comptant	À crédit	Assurance vie	Nue-propriété
Perception des revenus	Revenus immédiats et réguliers directement sur le compte bancaire	Revenus immédiats mais en partie utilisés pour rembourser le crédit	Revenus capitalisés sur le contrat	Aucun revenu pendant le démembrement
Fiscalité	Fiscalité des revenus fonciers ou fiscalité des SCPI européennes	Fiscalité des revenus fonciers ou des SCPI européennes et déductibilité des intérêts d’emprunt	Fiscalité de l’assurance vie	Aucune fiscalité durant le démembrement (pas de revenus)
Frais	Frais des SCPI (commission de souscription et de gestion notamment)	Frais des SCPI et coût du crédit (intérêts, assurance)	Les frais du contrat s’ajoutent à ceux des SCPI	Aucuns frais de gestion pendant la période de démembrement mais ils s’appliquent après, pendant la détention en pleine propriété
Liquidité	Moyenne à faible selon la SCPI	Moyenne à faible selon la SCPI	Plus élevée car prise en charge par l’assureur, sauf exceptions	Très faible jusqu’à la fin du démembrement
Complexité administrative	Simple	Elevée (dossier bancaire notamment)	Généralement simple, dépend de l’assureur	Complexe pour l’élaboration du montage, simple ensuite
Mise en place de versements programmés	Possible pour de nombreuses SCPI	Pas d’achats de parts programmés mais mensualités du crédit	Possible pour certains contrats	Possible pour certaines SCPI
Effet de levier	Non	Oui	Non	Non

Faut-il investir en SCPI en 2025 ?

Est-il pertinent de réaliser un placement SCPI en 2025 ? Voici quelques éléments de réponse.

Le marché des SCPI en 2025

Pour savoir si investir en SCPI en 2025 a du sens pour vous, il faut commencer par rappeler les fondamentaux de ce placement immobilier. A savoir ses avantages (recherche de rendement, absence de gestion, entre autres) mais également ses inconvénients (investissement de long terme) et ses risques (potentiel de perte en capital, liquidité non garantie). Selon votre profil d’investisseur et vos objectifs, la SCPI de rendement peut répondre, ou non, à vos besoins.

Au-delà de ces éléments de base, se pose la question du contexte actuel. En effet, les années 2023 et 2024 ont été marquées par des baisses de prix de part, parfois très importantes, pour plus d’une vingtaine sociétés civiles de placement immobilier. Cette tendance n’a pas touché toutes les SCPI mais elle rappelle le risque supporté par les investisseurs particuliers.

A l’opposé des SCPI les plus en difficulté, certains véhicules semblent tirer leur épingle du jeu. Les SCPI les mieux portantes ont pu profiter du reflux des prix immobiliers pour investir avec des rendements actes en main plus intéressants. On peut ainsi distinguer trois catégories de SCPI de rendement en 2025 :

• Les jeunes SCPI ambitieuses, qui affichent des objectifs de rendement élevés (non garantis) ;
• Les SCPI plus historiques, déjà établies sur le marché, qui ont su résister à la baisse des prix immobiliers et continuent de délivrer des taux de distribution supérieurs à la moyenne du marché (4,72 % en 2024 selon l’ASPIM) ;
• Et les SCPI les plus en difficulté (prix de part en baisse, rendement plus faible que la moyenne, nombre de parts en attente de retrait important).

Dans quelles SCPI investir en 2025 ?

Compte tenu des éléments évoqués dans la partie précédente, nous vous recommandons de bien choisir dans quelles SCPI investir en 2025. Certaines jeunes SCPI ambitieuses et SCPI historiques maintenant de bons indicateurs ont les préférences des conseillers de Portail-SCPI.fr. Soulignons toutefois qu’il s’agit ici de l’appréciation de nos spécialistes et que l’investissement SCPI reste risqué et sans garantie de rendement.

Pour vous éclairer sur les SCPI à choisir en 2025, vous pouvez vous référer à la sélection de Portail-SCPI.fr. Ce top 10 établi par nos spécialistes constitue un panier de SCPI diversifiées dans leur approche et leur stratégie, avec un potentiel de rendement non garanti intéressant.

Quel rendement potentiel pour votre prochain investissement SCPI ? Découvrez-le en testant notre simulateur SCPI.

Les meilleures SCPI dans lesquelles investir

Grâce à son expertise, Portail-SCPI vous propose une liste des meilleures SCPI dans lesquelles investir. Cette sélection s’appuie sur de nombreux critères jugeant notamment la qualité et les performances de chacun des véhicules du marché.

Voici la liste des SCPI recommandées par les conseillers de Portail-SCPI :

• Corum Origin
• Transitions Europe
• Comète
• Iroko Zen
• Remake Live
• Wemo One
• Epargne Pierre Europe
• Log In
• Cœur de Régions
• Corum USA