Parmi les diverses manières d’investir dans la pierre, il convient de distinguer l’immobilier fractionné et la SCPI. Ces deux placements, dont le fonctionnement présente plusieurs points communs, sont pourtant bien différents. Immobilier fractionné ou SCPI ? Zoom sur le comparatif.
Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?
Zoom sur l’immobilier fractionné, cet investissement immobilier apparu assez récemment en France, qui permet d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à acheter une propriété entière. Parfois confondu avec la SCPI, l’immobilier fractionné présente toutefois plusieurs divergences en termes de fonctionnement.
Fonctionnement de l’immobilier fractionné
L’immobilier fractionné permet d’investir dans un bien immobilier à plusieurs. Concrètement, vous achetez des parts d’un actif, qui peut être un logement, un commerce, un local, etc. L’immobilier fractionné représente ainsi un moyen de détenir un bien de manière collective sans dépenser une somme importante.
En contrepartie de votre investissement, vous percevez des revenus proportionnels au nombre de parts détenues. Ces revenus sont distribués sous la forme de coupons d’obligations, tous les mois ou tous les trimestres selon le gestionnaire. Ils sont imposés à la flat tax de 30 %. À noter qu’en plus des loyers potentiels réguliers, les investisseurs peuvent également percevoir une part proportionnelle de la plus-value réalisée lors de la vente du bien. Cela n’est toutefois pas garanti.
Investir dans l’immobilier fractionné se fait par l’intermédiaire de plateformes dédiées. Ces dernières choisissent les biens puis les proposent à l’achat au public pendant une période limitée. Cette dernière peut durer plusieurs semaines comme quelques heures selon le succès du bien immobilier.
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Les avantages de l’immobilier fractionné
L’immobilier fractionné se présente comme une option intéressante pour un épargnant souhaitant détenir des parts d’un ou plusieurs actifs immobiliers. Ce placement affiche divers avantages :
- Accessibilité : le montant à dépenser pour investir en immobilier fractionné s’élève généralement à quelques dizaines d’euros, ce qui en fait un placement dans la pierre accessible au plus grand nombre. Cela offre par ailleurs la possibilité d’acheter des parts de divers biens afin de diversifier son patrimoine.
- Choix des biens : c’est l’investisseur qui décide dans quel actif il souhaite placer son argent. Rappelons que ce n’est pas le cas dans le cadre d’un fonds immobilier comme la SCPI par exemple, qui développe son patrimoine sans consulter les porteurs de parts en amont.
- Pas de souci de gestion : à l’image des SCPI, la gestion des biens est directement prise en charge par la plateforme ou par un partenaire, généralement une société de gestion. L’investisseur n’est donc confronté à aucun souci de gestion.
Les inconvénients de l’immobilier fractionné
L’immobilier fractionné comporte également des inconvénients. Tout d’abord, il s’agit d’un placement immobilier récent. Par conséquent, les plateformes ainsi que les gestionnaires sont encore jeunes et possèdent peu d’historique. L’investisseur n’est pas à l’abri d’un risque de défaillance de l’exploitant ou de la plateforme.
Par ailleurs, compte tenu de la jeunesse de l’immobilier fractionné, nous manquons de recul sur le fonctionnement de la liquidité à la revente de cet investissement de pierre papier. L’immobilier fractionné n’a pas vocation à être très liquide. Le capital serait en effet bloqué plusieurs années (entre 5 et 8 ans généralement selon le projet). Notons en outre que certaines plateformes auraient l’intention de mettre en place un marché secondaire permettant de revendre ses parts plus tôt.
Il n’est pas possible de financer son investissement en immobilier fractionné à l’aide d’un crédit immobilier.
D’autre part, investir en immobilier fractionné comporte des risques au même titre que tout investissement immobilier :
- Risque de vacance locative ;
- Risque de perte en capital ;
- Rendement non garanti.
Avant d’investir, il faut faire attention à bien étudier le projet proposé, en vérifiant notamment l’emplacement du bien, la demande locative, etc. Il est également primordial de bien choisir la plateforme.
Rappels sur la SCPI
Investir en SCPI (société civile de placement immobilier) consiste à acheter des parts du patrimoine immobilier détenu par la SCPI en question. Ce patrimoine est généralement constitué de plusieurs dizaines ou centaines d’actifs, selon l’ancienneté du véhicule. De plus, les SCPI investissent dans un portefeuille diversifié dans plusieurs secteurs typologiques et géographiques. Pour diversifier dans le cadre de l’immobilier fractionné, il est nécessaire d’investir soi-même dans plusieurs projets.
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La SCPI est un investissement immobilier accessible dès quelques centaines d’euros. En contrepartie de votre placement, vous percevez des dividendes potentiels versés au prorata du nombre de parts de manière mensuelle ou trimestrielle. Il s’agit également d’un investissement sans souci de gestion car la société de gestion s’occupe de tout.
D’ailleurs, de nombreuses sociétés de gestion des SCPI disposent d’une longue expérience sur les marchés immobiliers français et européens, à l’inverse des plateformes d’immobilier fractionné lancées récemment.
La société civile de placement immobilier est un investissement de long terme. Les experts recommandent de conserver ses parts entre 8 et 10 ans minimum afin de tirer pleinement parti de leur rentabilité potentielle.
Investir en SCPI présente un risque de perte en capital. Puis, le rendement n’est pas garanti et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Il existe également un risque de manque de liquidité à la revente des parts.
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Différences entre SCPI et immobilier fractionné
Le fonctionnement de l’immobilier fractionné et celui de la SCPI se rapprochent sur certains points. Cependant, il existe aussi des différences marquées entre ces deux investissements. Découvrez-les dans le tableau ci-dessous.
| Immobilier fractionné | SCPI | |
|---|---|---|
| Bien(s) acheté(s) | Investissement dans un seul bien immobilier | Investissement dans un parc immobilier constitué de nombreux actifs |
| Ticket d’entrée | Quelques dizaines d’euros | Quelques centaines d’euros |
| Rendement | Entre 5 et 8 % en moyenne (rendement visé) | 4,72 % en moyenne en 2024 Plus de 6-7 % pour les meilleures SCPI |
| Fiscalité | Flat tax de 30 % N’intègre pas l’assiette taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) | Barème de l’impôt sur le revenu (TMI + prélèvements sociaux de 17,2 %) Intègre l’assiette taxable à l’IFI |
| Liquidité | Fonctionnement de la liquidité assez flou Placement peu liquide | Durée de détention recommandée de 8-10 ans Liquidité à la sortie non garantie |
| Financement à crédit | Impossible | Possible |
| Investir via l’assurance vie | Impossible | Possible |
| Investir en démembrement | Impossible | Possible |
La SCPI et l’immobilier fractionné présentent tous deux des avantages et des inconvénients. Il est primordial de bien comprendre les caractéristiques et les risques associés à chaque option. En tant qu’investisseur, il faut choisir en fonction de vos objectifs, de votre situation financière et fiscale, ainsi que de votre tolérance au risque.
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