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Chaque investisseur en recherche de nouvelles opportunités d’investissement, établit une stratégie avant d’investir en SCPI ou d’opter pour un autre placement. Cela consiste entre autres, à déterminer ses objectifs et surtout s’informer sur les potentielles solutions de placement qui s’adaptent à son profil.
En matière de placements, il faut savoir qu’il existe sur le marché, plusieurs solutions : les actions, les obligations, les SCPI, l’assurance vie ou encore l’immobilier.
Afin d’effectuer un choix parmi toutes ces solutions, il est important de tenir compte de plusieurs paramètres dont:

  • la composition initiale du patrimoine ;
  • le budget d’investissement ;
  • la durée d’investissement envisagée, etc ;

Comme solution de placement, investir en SCPI est apparue comme le produit le plus en vogue auprès des investisseurs, et ce, depuis plusieurs années. En effet, la SCPI est connue non seulement pour surperformer les autres placements mais aussi offrir aux investisseurs, d’excellents résultats accompagnés d’avantages non moins intéressants. Malgré ce succès, avant de souscrire à cette solution, l’investisseur doit se poser de nombreuses questions, pour mieux comprendre le fonctionnement et comment investir en SCPI.

Qu’est ce que-une SCPI ?

Pour rappel, la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) , aussi connue sous le nom de « Pierre Papier », est un véhicule de placement immobilier qui a pour objet l’acquisition d’un parc immobilier locatif constitué de plusieurs biens immobiliers. Elle s’en charge de la gestion de ces actifs pour le compte de l’investisseur et en contrepartie de leur investissement, ceux ci perçoivent des loyers au prorata des parts qu’ils détiennent.
investir en SCPI via la société de gestion épargne donc à l’investisseur tout souci de gestion puisque c’est elle qui s’en occupe. De plus, la diversification du patrimoine de la SCPI assure à l’investisseur une mutualisation des risques.

Les questions à se poser avant d’investir en SCPI
investir en scpi -questions à se poser avant d’investir SCPI

Comme dit plus haut, avant d’investir en SCPI, il est important de s’informer sur la SCPI avant la mise en place de l’investissement. pour cela l’investisseur doit se poser de nombreuses questions à savoir:

Puis-je investir en SCPI et à quel prix ?

Il faut savoir que l’investissement en SCPI s’adresse à tous les investisseurs sans distinction.
Dans le cadre d’un investissement, la sélection du type de SCPI dépendra de plusieurs critères dont principalement : l’objectif patrimonial.
Une fois le type de SCPI clairement identifié et la SCPI sélectionnée, le prix de souscription varie d’une catégorie de SCPI à une autre. Ainsi, pour les SCPI de rendement, en moyenne le prix de souscription à une part est accessible entre (200 à 1100 Euros). Tandis que pour la catégorie des Scpi fiscales, la souscription est accessible entre (100 à 5000 euros).

Quels sont les frais ?

Les frais de souscription sont aux SCPI ce que sont les frais de notaire à l’acquisition d’un bien immobilier en direct. Ils sont généralement de l’ordre de 10 à 12% et ils sont inclus dans le prix de souscription. Encore appelés, « frais d’entrée », ces frais ont la particularité de n’être prélevés qu’à la sortie, à la revente des parts.
Pour ce qui est des frais de gestion, ils sont déduits avant le reversement des revenus fonciers. Généralement compris entre 9 et 12%, ils servent à rémunérer l’ensemble des activités des sociétés de gestion (sélection, acquisition de biens, gestion locative, etc) mais également la publication des documents obligatoires.

Comment choisir la meilleure SCPI ?
investir en SCPI- Comment choisir la meilleure SCPI ?

Actuellement, il existe 175 Scpi sur le marché. Elles sont de plus en plus attractives, grâce aux nombreux avantages qu’elles présentent. Il est souvent difficile de savoir comment choisir la meilleure.
Il est important de garder à l’esprit que bien qu’elles permettent d’obtenir un rendement annuel qui varie de 4 à 6 %, elles présentent comme tout investissement, un risque faible.
Du fait de leur diversité, l’investisseur sera contraint de bien choisir la scpi qui correspond à sa situation patrimoniale et son objectif attendu.
Toutefois, l’investisseur peut solliciter la société de gestion pour toute information jugée utile pour mener à bien son investissement.
Le choix de la meilleure Scpi repose sur de nombreux critères à savoir :

  • Catégorie de SCPI : il s’agit de se positionner sur une catégorie de SCPI répondant aux objectifs de l’investisseur. Ainsi, pour un investisseur souhaitant se générer des revenus complémentaires, se créer du capital ou préparer sa retraite, il sera indiqué de se positionner sur des SCPI dites de rendement ; pour un investisseur recherchant une solution défiscalisante, lui permettant de réduire son impôt, les SCPI fiscales seront les mieux indiquées;
  • Capital de la Scpi : il est important de connaitre la forme du capital : investir en SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable.Pour rappel, les SCPI à capital fixe sont des SCPI dont le capital est fixé statutairement. Les investisseurs ne peuvent y souscrire en dehors des périodes de souscription. Les SCPI à capital variable sont quant à elles, des SCPI auxquelles les investisseurs peuvent souscrire à tout moment;
  • La taille de la SCPI : C’est un indicateur qui renseigne sur le capitalisation de la Scpi, il est le résultat de la multiplication de nombre de parts par le prix de souscription;
  • Taux de distribution sur valeur de marché (DVM) : Il s’agit du taux de rentabilité annuelle de l’investissement;
  • La Qualité de la société de gestion et sa santé financière : il faut choisir la SCPI également en fonction de la qualité de sa société de gestion en tenant compte de plusieurs critères tels que : le montant des actifs sous gestion ; ses performances, sa réputation, etc. Cela est important d’autant plus que c’est la société de gestion qui va s’occuper de la sélection, l’acquisition et la gestion;
  • Répartition géographique : Pour connaître la répartition géographique des investissements de la SCPI, il faut se référer à ses statuts. Elle fait partie intégrante de la stratégie de la SCPI et c’est cette réparation géographique qui va influer selon les cas, sur la fiscalité appliquée à l’investissement;
  • Taux d’occupation Financier : C’est un indicateur de la performance locative de la Scpi. Il correspond au rapport entre les loyers facturés et les loyers si tout le parc immobilier avait été loué;
  • Stratégie de gestion : Toute Scpi a l’obligation d’élaborer une stratégie de gestion et d’investissement claire. De ce fait, les investisseurs, en se référant aux statuts de la SCPI pourront comprendre la stratégie mise en place ( types de biens acquis, répartition géographique, etc).

Puis-je souscrire via crédit bancaire ?

La SCPI permet à l’investisseur d’investir au comptant ou via un crédit accordé par la banque. Il existe encore d’autres formules de souscription notamment via le Contrat assurance vie ou le démembrement.

La souscription via crédit bancaire peut présenter un intérêt non négligeable pour l’investisseur puisqu’il bénéficie de l’effet de levier du crédit ; c’est à dire, de la différence de taux entre l’emprunt et le rendement de la scpi.

Quand puis-je percevoir les loyers ?

Pour toute souscription, il faut savoir que la SCPI fixe un « délai de jouissance » avant le versement effectif des loyers.

Le délai de jouissance correspond au délai que la société de gestion se fixe pour investir les fonds collectés. Ce dernier varie d’une SCPI à une autre.

A la fin de ce délai, chaque épargnant recevra son loyer foncier au prorata de ses parts.

Quel est le taux de rendement ?

C’est un ratio qui nous renseigne sur le rendement de cet investissement, il est important de connaitre combien peut-on attendre de ce placement avant d’investir.

il important  de savoir que le taux de rentabilité des SCPI est nettement plus élevé que de nombreux investissements présents le marché notamment  les actions, les obligations, le livret d’épargne.

Quelle est la fiscalité appliquée ?

Détenir des parts de SCPI est comparable à la détention d’un bien immobilier locatif. Tout comme ceux-ci, les revenus générés par la SCPI sont imposés de la même manière : imposition à la tranche d’imposition de l’investisseur majoré des prélèvements sociaux.
Attention : cette règle ne s’applique qu’aux SCPI françaises. Les SCPI dites européennes seront-elles, imposées différemment.

Comment remplir la déclaration Fiscales des revenus SCPI ?

La société de gestion assure à chaque épargnant, une aide personnalisée pour pouvoir remplir la déclaration fiscale de son revenu foncier.

De ce fait, elle adresse à chacun de ses associés, un IFU récapitulant les informations à déclarer auprès de l’administration fiscale.

Le capital et le rendement sont-ils garantis ?investir en Scpi - capital

 

le capital et le rendement ne sont pas garantis.

Quelle est la durée de l’investissement ?

L’investissement en SCPI est un placement à long terme.

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui est l’organe de contrôle et de régularisation des marchés financiers préconise une durée minimum de 8 ans.

Peut-on choisir le type de biens dans lequel on souhaite investir ?

L’investisseur ne pourra pas choisir un bien en particulier sur lequel il souhaite investir, puisqu’il est propriétaire de parts sur l’ensemble des biens,. En revanche, grâce aux statuts et à la stratégie d’investissement de la SCPI qu’il aura au préalable consulté, il pourra déterminer la SCPI en fonction de ses préférences.

Comment suivre l’actualité et l’évolution des Scpi ?

La société de gestion a l’obligation réglementaire et se charge de la publication des informations nécessaires notamment à travers les bulletins d’information trimestriels, les rapports annuels, les statuts et les notes d’information. Ces documents ont été élaborés pour offrir à chaque investisseur une information fiable et authentique ce qui fait d’ailleurs de la SCPI, un investissement totalement transparent.

Avant d’investir en SCPI plusieurs questions doivent être posées sur ses tenants et ses aboutissants. En tout état de cause, il faut noter que la SCPI renferme bien des avantages et ses modalités d’acquisition la rendent d’autant plus flexible.
Au-delà des questions évoquées plus haut et pour un meilleur accompagnement, un conseiller en gestion de patrimoine sera le meilleur interlocuteur.