Tout comme l’ensemble de l’économie, la pierre papier a dû faire face à une situation inédite et une modification des comportements et des restrictions induites par la crise sanitaire en 2020. Qu’en est-il de l’impact du télétravail ?

Avec la généralisation du télétravail, les entreprises ont dû adapter leurs fonctionnement et les grands “open space” ne sont plus forcément à la mode. Les épargnants se questionnent donc logiquement sur l’avenir des bureaux. Le rendement moyen en 2020 des SCPI de bureaux s’établit à 4,04 % pour l’exercice 2020.

Cependant, n’oublions pas que le développement du télétravail n’est pas nouveau et est déjà largement généralisé dans les pays anglo-saxons où il a vu le jour dans les années 1960 aux États-Unis.

Le télétravail gagne en amplitude, et ce depuis le début de la crise sanitaire en mi-mars 2020. Les investisseurs devraient-ils avoir peur de cette croissance grandissante du télétravail ? L’investissement en SCPI de bureaux constitue-t-il toujours une solution pertinente ? Voici des éléments de réponses…

L’investissement en SCPI se démocratise de plus en plus en France. Cela se traduit notamment au niveau de la collecte de ces véhicules d’investissement qui affiche une courbe de tendance haussière chaque année (à l’exception de l’exercice 2020). Le volume de collecte des SCPI est passé de 8,6 Mds € en 2019 à 6,03 Mds € en 2020, d’après les chiffres de l’ASPIM-IEIF. Tout cela pour dire que l’épisode du coronavirus en 2020 a eu un impact négatif sur la collecte des SCPI.

Les SCPI de bureaux se classent derrière les autres SCPI du marché avec un rendement moyen de 4,04 %. Comme l’année dernière, c’est toujours les SCPI diversifiées qui mènent la danse en enregistrant un taux de rendement annuel de 4,82 %. En deuxième position, on retrouve étonnamment les SCPI spécialisés, précédées par les SCPI de commerces qui affichent respectivement des rendements globaux de 4,41% et 3,67 %.

Les SCPI de bureaux n’ont pas pu dépasser les autres SCPI du marché en termes de rendement. Le premier et le deuxième confinement, amplifiés par le boom du télétravail, ont été très difficiles pour les SCPI de bureaux. Leurs parcs immobiliers étant essentiellement composés d’immeubles de bureaux, les locaux vides représentaient une part grandissante de leur patrimoine locatif pendant la longue période en 2020 (sans parler des franchises de loyers accordés).

Les facteurs mentionnés ci-dessus n’ont cependant pas entraîné une dépréciation massive de la valeur du patrimoine locatif des SCPI de bureaux. En ce qui concerne leur performance globale, elle s’avère positive pour l’exercice 2020. Elle ressort en effet à 5,44 % lorsqu’on prend en compte la revalorisation des parts des SCPI bureaux (+ 1,40 %). Elle se positionne ainsi derrière les SCPI diversifiées dont la performance globale s’élève à 5,73 %.

En somme, à part les SCPI diversifiées, les autres SCPI du marché affichent des performances globales inférieures à celles des SCPI bureaux en 2020. Les SCPI de commerces se trouvent en troisième position (3,90 %), suivie des SCPI spécialisées (4,44 %). Ensemble, elles enregistrent une performance globale annuelle en légère baisse de 5,30 % en 2020, contre 5,60 % en 2019.

SCPIL’épisode du coronavirus en 2020 a été un épisode inédit pour la plupart des SCPI du marché. En 2021, le télétravail a continué à être généralisé durant la première moitié de l’année. Afin de contrer les effets durables de la pandémie, les sociétés de gestion de portefeuille des SCPI ont déjà établi leurs propres stratégies de riposte.

Des bureaux plus flexibles et moins énergivores sont aujourd’hui privilégiés par les sociétés de gestion. Parmi les SCPI de bureaux qui ont bien résisté à la crise sanitaire, on peut citer Aestiam Placement Pierre. Pour preuve, son taux d’encaissement de loyers ressort à 97 %.

À titre de comparaison, celui de la société de gestion Perial AM s’établit à 93 %. Il ne faut pas oublier qu’une société de gestion peut puiser dans la réserve de distribution de sa SCPI pour pallier une éventuelle dépréciation du rendement.

Le phénomène du télétravail qui se démocratise à grande vitesse va probablement modifier l’usage des locaux de bureaux dans les prochaines années. Il s’agit d’un changement drastique qui déterminera l’avenir des SCPI de bureaux. Il convient de souligner que la pierre papier s’adapte à l’évolution de la société et de l’utilisation de l’immobilier d’entreprise et cela a été prouvé au cours des 20 dernières années.

Laurent Batsch, l’ancien président de l’IEIF (remplacé par Xavier Lépine en 2020) précise dans un communiqué que c’est la 6e crise immobilière du secteur de l’immobilier de bureaux. Et selon lui, la SCPI de bureaux va la traverser aussi.

Jean-Marc Peter, directeur général du groupe Sofidy souligne que les entreprises qui mettent en place un télétravail classique, avec un ou deux jours par semaine, ne peuvent pas baisser leur surface. Il mise sur une évolution vers plus d’espaces communs et moins d’Open Spaces.

Benoit Yerle
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Benoît Yerle, diplômé en Ingénierie Economique et Financière de l'Université Paris Dauphine et conseiller en gestion de patrimoine depuis 2013. Expert en SCPI, produits financiers et produits exotiques.

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