Le boom du télétravail impacte le taux d’occupation des bureaux depuis le début de la crise. Les détenteurs de parts de SCPI de bureaux devraient-ils s’en inquiéter ?
Le télétravail est l’un des nouveaux modes de travail accentués par la crise sanitaire liée au coronavirus en 2020. Il a permis à de nombreuses entreprises de conserver une partie de leur activité.
Le marché de l’immobilier d’entreprise a perdu temporairement un peu de son attractivité avec le télétravail. Les SCPI de bureaux sont donc impactées par ce phénomène. Il faut retenir que le secteur tertiaire représentait 62 % de la capitalisation des SCPI d’entreprise en 2019.

Le télétravail est devenu un mode de travail pour certains salariés à temps plein ou à temps partiel. Même les grandes entreprises tricolores et européennes l’ont adopté temporairement durant les périodes de confinement. Le marché de l’immobilier tertiaire a souffert, notamment au cours du premier (en mi-mars) et du deuxième confinement (fin octobre).
Le télétravail a donc entraîné des baisses des tentatives de négociations de la part de certaines entreprises locataires de SCPI. Certains bureaux loués par certaines entreprises risquent de rester inoccupés en partie quelque temps. Le portefeuille des SCPI étant composé d’actifs de bureaux en partie, certaines ont subi de très légères baisses de revenu temporaire. En revanche, les rendements sur l’année 2020 ont plus que bien résisté même pour les SCPI de bureaux !
Des baisses de rendement ont été constatées pour certaines SCPI d’entreprises. Le rendement des SCPI de bureaux ressort à 4,04 % en 2020, contre 4,82 % pour les SCPI diversifiées, 4,67 % pour les SCPI de commerces et 4,41 % pour les SCPI spécialisées.

La démocratisation du télétravail va-t-elle se poursuivre en 2021 Le télétravail est une notion qui a fait son apparition dans les années 1960 aux États-Unis. Elle a été introduite par les travaux de Norbert Wiener sur la cybernétique. C’est seulement à partir des années 1970 que le télétravail a été mieux connu du grand public grâce à des innovations technologiques comme la télématique et les autoroutes de l’information.
Revenons maintenant à notre époque. La loi du 22 mars 2012 a permis d’introduire le télétravail dans le Code du travail. On peut dire que c’est l’un des éléments déclencheurs du boom du travail à domicile.
La démocratisation du télétravail reste tout de même à nuancer car beaucoup de salariés ne veulent pas travailler à domicile. De plus en plus d’enquêtes montrent que les salariés veulent sortir de leur cocon familial et avoir des interactions sociales hors du domicile. Une société 100% en télétravail n’existera donc jamais.
L’Association nationale des DRH communément connus sous l’acronyme ANDRH a déjà mené une enquête concernant l’engouement des entreprises françaises vis-à-vis du télétravail. L’étude est parue en juin 2020. Elle montre que 85 % d’entre elles sont favorables au développement du télétravail de manière pérenne au sein de leur entreprise. Et pourtant, les choses étaient complètement différentes avant le confinement, seuls 8 % des entreprises avaient adopté le travail à domicile pour plus de 25 % de leurs employés.
Christophe Descohand, directeur général de Moniwan, une filiale du groupe La Française a affirmé dans un communiqué que le patronat est en faveur du télétravail. Mais les négociations avec les syndicats sont loin d’être terminées. Il a été communiqué récemment que les comités d’entreprise vont revendiquer une compensation financière. En cas de validation de cette demande, le télétravail risque de perdre tout son attrait économique.

Afin de pallier les conséquences de la crise du coronavirus, les SCPI d’entreprises ont déjà mis en œuvre différents plans d’action. Ils visent un même objectif : sortir gagnant de la crise en conservant des performances financières et locatives supérieures à la moyenne. Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy a déjà donné des explications sur la situation actuelle. Selon ses dires, le télétravail généralisé, avec 3 et 4 jours à domicile, constitue une solution pertinente pour les entreprises désireuses de faire des économies pendant cette période de crise.
En signant un bail avec les propriétaires des actifs exploités, la SCPI Epargne Pierre sécurise ses loyers. Les 40 plus gros locataires de son patrimoine ont une durée ferme résiduelle de 7 ans. Il s’agit d’entreprises fidèles, fiables et engagées qui vont garantir un bon taux d’occupation pour l’ensemble des actifs de bureaux détenus par la SCPI Epargne Pierre. D’autres SCPI ont également mis en place des stratégies immobilières identiques à la sienne.
De plus, nous assistons à une modification en profondeur des espaces de travail pour les bureaux que possèdent certaines SCPI. Les surfaces de réunion sont plus importantes tout comme les salles de détente. Les entreprises auront donc toujours besoin de surface de bureaux. Les SCPI de bureaux ont encore de belles années devant elles !

Petit rappel sur le fonctionnement du démembrement de propriété en SCPIIl est encore trop tôt pour prédire les futurs rendements des SCPI investies sur le secteur tertiaire dans les prochains mois à venir mais il est très probable que les rendements restent stables. La valeur du foncier restera attractive. Bon à savoir, les parts des SCPI de rendement peuvent être démembrées. En optant pour cette méthode d’investissement, on bénéficie automatiquement d’une décote sur le prix acquéreur dès la souscription et l’investisseur profite de la valorisation des actifs sur le long terme. Même si les rendements baissent temporairement, l’investisseur profite de l’augmentation du foncier.
Le démembrement de propriété consiste à séparer temporairement l’usufruit d’un bien immobilier et la nue-propriété. Il s’agit d’une opération immobilière très prisée par les propriétaires désireux de transmettre un patrimoine à leurs héritiers (conjoint, enfants, petits-enfants) à leur décès. Le démembrement de propriété s’opère également sur des parts de SCPI. Le principe de fonctionnement reste le même. Le nu-propriétaire ne génère aucun pendant la durée du contrat de démembrement en SCPI. En contrepartie, il sera exonéré d’impôt sur les revenus (fonciers).
Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts souscrites. Ainsi, deux choix s’offrent à lui : céder ou conserver les parts. En choisissant la première option, l’épargnant pourra récupérer son capital avec une plus-value. Un abattement, calculé en fonction de la durée de détention, s’y applique. Concernant la deuxième option, elle permet de se constituer des compléments de revenus immédiats grâce aux dividendes versés par la SCPI.

Antoine Cesari
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Expert patrimonial en activité depuis 2010. Spécialisé en immobilier (SCPI, LMNP, Pinel) et produits financiers (Plan Epargne Retraite, Assurance-Vie). Diplômé du Master Finance de l'Ecole de Management Léonard de Vinci.

CIF : E009507 Orias : 20009087