Différentes méthodes d’investissement existent pour booster les rendements de votre placement en SCPI. Lesquelles ?

Vous avez besoin de rentabilité immédiate, mais vous ne disposez pas encore d’un bien locatif ? Sachez qu’il existe d’autres solutions alternatives à l’immobilier locatif accessible à tous. Parmi elles, on peut retenir notamment la pierre-papier (SCPI).Vous avez la possibilité de booster vos rendements de SCPI en utilisant des méthodes d’investissement en SCPI bien connues par les investisseurs aguerris. Il en existe 4 à ce jour : l’achat au comptant, à crédit, via un contrat d’assurance-vie et le démembrement de propriété. Le point complet !

Acheter des parts de SCPI au comptant ou en cash quels avantages La SCPI constitue une excellente source de revenus complémentaires qui séduit tous types d’investisseurs. Contrairement aux idées reçues, le budget nécessaire à l’achat de parts de SCPI reste plus ou moins modéré. Des SCPI diversifiées à l’instar de Corum XL sont accessibles à moins de 200 €. L’achat au comptant vous permet de :

  • Générer des compléments de revenus immédiats, versés chaque trimestre (nets de charges).
  • Diversifier votre portefeuille d’actifs immobiliers.
  • D’accéder indirectement à des secteurs porteurs (bureaux, commerces, logistiques, santé, etc.).
  • Mutualiser les risques locatifs, selon la taille du patrimoine de votre SCPI.
  • D’échapper aux différentes contraintes de gestion locative et immobilière

Bien entendu, l’achat au comptant ou en cash est l’une des méthodes d’investissement en SCPI réservée uniquement à certaines catégories d’épargnants. Plus concrètement, elle concerne notamment les personnes disposant d’un apport personnel suffisant. Dans une optique de rentabilité, investissez dans une SCPI affichant un DVM (ou Taux de Distribution sur Valeur de Marché) compris entre 4 % et 6 %.

En ce qui concerne la fiscalité des revenus tirés d’un placement en SCPI, il y a quelques points à retenir. Tout d’abord, ils appartiennent à la catégorie des revenus fonciers. Ils sont taxés à la tranche marginale d’imposition (TMI). Vous pouvez alléger votre taux d’imposition avec le régime micro-foncier.

Pour rappel, le régime micro-foncier est soumis à deux conditions d’éligibilité :

  • Être propriétaire d’un bien locatif, situé en France.
  • Percevoir des revenus bruts fonciers ne dépassant pas les 15 000 € par an.

Souscrire à des parts de SCPI à crédit est l’une des méthodes d’investissement en SCPI, ainsi vous pouvez financer vos parts de SCPI en recourant à l’endettement immobilier et donc utiliser l’effet de levier. C’est un montage avantageux, surtout si vous souhaitez créer du patrimoine et réaliser plusieurs investissements.

L’achat de parts de SCPI à crédit se fait par étapes. La première consiste à monter un dossier de demande de prêt immobilier. Mais avant, vous devez d’abord déterminer votre taux d’endettement. Il s’agit de l’un des paramètres pris en compte par les établissements de crédit pour vérifier si vous êtes éligible.

Bon à savoir : le taux d’endettement maximal acceptable par les banques et les établissements prêteurs a été poussé à 35 %, contre 33 % auparavant. En vigueur depuis début janvier 2021, ce nouveau taux reste toujours une recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HSCF).

Il est donc important de calculer votre taux d’endettement avant de souscrire un crédit immobilier destiné à financer vos parts de SCPI. Il s’obtient en divisant les charges par les revenus mensuels, et en multipliant le résultat par 100. Dans l’hypothèse où votre taux d’endettement dépasse le seuil de 35 %, les chances d’obtenir un crédit immobilier seront considérablement réduites.

Parmi les avantages d’un investissement à crédit, il y a notamment la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. Vous optimisez ainsi le rendement de votre placement sur plusieurs années.

Petit conseil : empruntez sur une période plus longue en vue de maximiser l’effet de levier du crédit. Les dividendes versés trimestriellement par votre SCPI viendront gommer une partie de vos mensualités de crédit.

Loger des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, est-ce avantageux Vous pouvez souscrire des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Bien qu’il s’agisse de l’une des méthodes d’investissement en SCPI les plus avantageuses fiscalement, certains épargnants ignorent encore son existence. Le principe reste simple. En logeant des parts de SCPI dans l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie, les revenus sont nets d’impôt. En contrepartie, l’épargnant s’en prive pendant toute la durée de vie de son contrat ou jusqu’à ce qu’il effectue un rachat partiel ou même un arbitrage.

En d’autres mots, les revenus générés ne seront imposés qu’à la sortie lors d’un rachat total. Idem en cas de rachat partiel effectué avant cela. En fonction de la durée de détention, des prélèvements s’appliquent aux versements. S’ils ont été effectués avant le 27 septembre 2017 (avant 4 ans), le taux d’imposition s’établit à 35 % auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux. Il descend progressivement à 15 % entre 4 et 8 ans, puis à 7,5 % après 8 ans avec un abattement fiscal de 4 600 € (ou 9 200 € pour un couple).

En ce qui concerne les versements effectués après le 27 septembre 2017, le taux d’imposition applicable s’établit à 30 %, soit la « flat tax » pour un contrat de moins de 8 ans. Au-delà, il sera réduit à 7,5 % avec un abattement forfaitaire de 4 600 €.

Les SCPI accessibles via l’assurance-vie offrent de nombreux avantages :

  • La possibilité de bénéficier d’une décote sur le prix acquéreur (entre 1 % et 4,5 %).
  • L’absence de fiscalité pendant plusieurs années.
  • La suppression du délai de carence des parts souscrites.

Si vous êtes un investisseur aguerri, vous devriez normalement savoir que les parts de SCPI sont démembrables. Vous bénéficiez ainsi d’un prix décoté dès votre première souscription. Il s’agit d’une décote plus importante par rapport à celle de l’assurance-vie. Elle s’applique à la fois à l’usufruit et à la nue-propriété. Les sociétés de gestion publient régulièrement les clés de répartition de leurs SCPI éligibles au démembrement. Elles sont toujours exprimées en pourcentage.

Sur 5 ans, une décote de 21 % s’applique sur le prix acquéreur, dans le cadre d’un investissement en nue-propriété. Cela correspond à une clé de répartition de 79 % – 21 %. S’il s’agit d’un investissement en usufruit sur une longue période de 10 ans, la décote peut monter jusqu’à 34 %.

Bien entendu, l’intégralité des dividendes versés par la SCPI revient à l’usufruitier (une personne morale en général). En contrepartie, il supporte toutes les charges fiscales y afférentes. Le nu-propriétaire, lui, n’a aucun impôt à payer pendant toute la période de démembrement.

Antoine Cesari
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Expert patrimonial en activité depuis 2010. Spécialisé en immobilier (SCPI, LMNP, Pinel) et produits financiers (Plan Epargne Retraite, Assurance-Vie). Diplômé du Master Finance de l'Ecole de Management Léonard de Vinci.

CIF : E009507 Orias : 20009087