SCPI ou OPCVM : quelle est la différence ?

Qu’est-ce qu’un OPCVM ?

Les OPCVM regroupent une large famille de fonds d’investissement, aux profils de risque et de rendement variés. Voici comment ils fonctionnent et comment ils sont structurés.

Fonctionnement et catégories

OPCVM signifie organisme de placements collectif en valeurs mobilières. Il s’agit d’une enveloppe dont les capitaux des investisseurs sont positionnés sur des valeurs mobilières. Les titres peuvent être de nature et de typologies différentes.

L’Autorité des marchés financiers (AMF), qui est l’organe régulateur de la finance en France, sépare les OPCVM en 6 catégories principales en fonction des sous-jacents éligibles à l’investissement :

• Monétaires
• Obligataires
• Actions
• Alternatifs
• Fonds à formule
• Diversifiés

Les règles sont strictes. Un agrément doit être octroyé avant la création ou la gestion d’un OPCVM.

De plus, un prospectus doit être visé puis validé par l’AMF. Ce document détaille la méthode d’investissement, la stratégie (zone géographique, typologies d’actifs éligibles) et le degré de risque encouru. Il peut être modifié en cours de vie de l’OPCVM, mais les investisseurs doivent en être informés au préalable.

À titre d’exemple, un fonds actions doit être en permanence composé d’au minimum 60 % d’actions. En cas de marchés agités, ce type de fonds s’expose à une volatilité plus importante qu’un fonds diversifié, lequel peut réduire sa poche actions pour augmenter sa part de liquidités ou d’obligations.

Les OPCVM sont accessibles via un compte-titres ordinaire (achat “en direct”) ou via des enveloppes fiscales : assurance vie, PER, PEA ou plan d’épargne d’entreprise (PEE). Le choix de l’enveloppe influe directement sur la fiscalité applicable aux gains.

Les deux formes juridiques d’OPCVM

Il existe deux formes juridiques d’OPCVM :

• La SICAV (société d’investissement à capital variable) est une société anonyme constituée pour investir les capitaux de ses associés. Le souscripteur de parts d’une SICAV en devient actionnaire ;
• Le FCP (fonds commun de placement), dont il existe des variantes (FCPR, FCPI, etc.) n’a pas d’existence morale propre, à la différence de la SICAV. Ce sont des sociétés spécialisées dans la gestion de portefeuille qui ont la charge de la gestion, les titres étant logés chez un dépositaire.

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Qu’est-ce qu’une SCPI ?

SCPI signifie société civile de placement immobilier. Il en existe trois grands types :

• Les SCPI fiscales, dont l’objectif premier est la défiscalisation ;
• Les SCPI de capitalisation, ou de plus-value, qui visent principalement la valorisation des parts ;
• Les SCPI de rendement, qui cherchent à générer des revenus réguliers. C’est sur ces dernières que nous allons nous concentrer ici.

Une SCPI de rendement possède un parc immobilier principalement composé d’immobilier professionnel. La typologie des biens varie selon les SCPI : bureaux, commerces, hôtels, entrepôts, cliniques, etc.

Comme dans le cadre d’une SICAV, acheter des parts d’une SCPI fait de l’investisseur un associé. Il se trouve donc propriétaire d’un pourcentage de chaque bien qui compose le parc.

C’est là que réside la principale clé du succès des SCPI : la diversité des immeubles, la dispersion géographique et la multiplicité des locataires permettent de mutualiser les risques, notamment de vacance locative.

Les associés perçoivent en général leurs revenus trimestriellement, au prorata des parts détenues. Notez que certains véhicules privilégient une distribution mensuelle.

L’AMF est également l’autorité régulatrice des SCPI : un agrément est obligatoire, et une société de gestion pilote l’ensemble (sélection des actifs, entretien du parc, relations avec les locataires, gestion administrative et comptable).

L’Autorité des marchés financiers impose à ces sociétés de gestion un devoir de transparence vis-à-vis des associés. Elles doivent, entre autres, publier des bulletins trimestriels et des rapports annuels détaillant capitalisation, rendement distribué, acquisitions récentes et stratégie.

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Points communs entre SCPI et OPCVM

Avant de les opposer, il est utile de noter ce que SCPI et OPCVM partagent :

• Ce sont des placements collectifs : les capitaux de plusieurs investisseurs sont mutualisés et gérés par des professionnels ;
• Les deux sont réglementés par l’AMF et soumis à agrément ;
• Ils sont éligibles à certains contrats d’assurance vie, en tant qu’unités de compte ;
• OPCVM et SCPI permettent de se constituer un patrimoine diversifié sans avoir à gérer soi-même les actifs sous-jacents.

Principales différences entre SCPI et OPCVM

Au-delà de leurs points communs, SCPI et OPCVM se distinguent sur quatre dimensions essentielles : la nature des actifs, le risque, la liquidité et la fiscalité.

Nature des actifs

La différence fondamentale entre SCPI et OPCVM tient à la nature des sous-jacents.

Les OPCVM sont constitués d’actifs mobiliers (actions, obligations, instruments financiers), tandis que les SCPI détiennent des actifs immobiliers.

Cette distinction conditionne l’ensemble des caractéristiques de chaque produit : liquidité, volatilité, fiscalité et horizon de placement.

Risque et volatilité

Les placements mobiliers sont par nature plus volatils et plus sensibles aux aléas des marchés financiers. Il est tout à fait possible de voir la valeur d’un OPCVM actions baisser de 10 % en une journée, comme de la voir rebondir aussi vite.

Ce type de placement convient aux investisseurs capables de garder leur sang-froid face aux fluctuations de court terme, avec un horizon de placement idéalement supérieur à 5-10 ans.

Les SCPI, elles, visent une volatilité nettement plus faible. La valeur des parts évolue lentement, ancrée dans la réalité des loyers perçus et de la valeur du parc immobilier.

La faible volatilité des SCPI ne signifie pas pour autant l’absence de risque. Les années 2023 et 2024 l’ont rappelé avec plusieurs SCPI qui ont été contraintes de baisser leur prix de part à la suite de la dévalorisation de leur patrimoine.

Le capital investi en SCPI n’est pas garanti, et une baisse du prix des parts peut affecter la valeur du patrimoine, indépendamment des loyers perçus.

L’horizon recommandé est d’au moins 8 à 10 ans, notamment pour amortir les frais de souscription.

Liquidité

Les OPCVM sont des produits liquides. La cession de parts s’effectue généralement à la valeur liquidative, en quelques jours. La valeur liquidative (VL) est ce que l’on pourrait résumer comme étant le prix de l’OPCVM. Elle peut être calculée de manière quotidienne ou hebdomadaire.

Les SCPI sont en revanche moins liquides. La revente de parts dépend de la présence de nouveaux souscripteurs. Pour les SCPI attractives, le processus prend généralement entre 2 et 3 semaines. Pour les véhicules connaissant des problèmes de liquidité, les délais peuvent s’allonger à plusieurs mois. La liquidité n’est pas garantie par la société de gestion.

Fiscalité

La fiscalité applicable diffère sensiblement selon le véhicule :

• OPCVM : lorsque vous investissez “en direct”, c’est-à-dire au sein d’un compte-titres ordinaire, les revenus et plus-values sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), dit flat tax, au taux de 31,4 % (12,8 % d’impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux à compter du 1er janvier 2025).
• SCPI : les revenus distribués sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, au taux marginal d’imposition du contribuable, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %). Cette fiscalité peut donc être lourde pour les investisseurs fortement imposés. Notons que la fiscalité des SCPI européennes s’avère plus avantageuse, grâce à l’absence de prélèvements sociaux notamment.

Lorsque SCPI et OPCVM sont logés au sein d’un contrat d’assurance vie, les revenus ne sont pas imposés pendant la phase d’épargne. La fiscalité de l’assurance vie se substitue à celle des revenus fonciers ou mobiliers.

SCPI ou OPCVM dans une assurance vie ?

Les OPCVM et les SCPI sont éligibles à certains contrats d’assurance vie en tant qu’unités de compte. Il peut être intéressant de diversifier votre allocation vers ces supports pour viser un rendement potentiel supérieur à celui des fonds euros.

Il est tout à fait possible d’allier SCPI et OPCVM au sein d’un même contrat d’assurance vie. Ce qui différencie les contrats entre eux, c’est avant tout la liste des supports éligibles et les frais rattachés.

Les SCPI en assurance vie

Loger des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie présente un avantage fiscal notable : aucune imposition n’intervient pendant la phase d’épargne. Et c’est la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique au moment des rachats, avec un abattement annuel en cas de retrait sur un contrat de plus de 8 ans.

En revanche, la SCPI reste un support risqué. Le capital n’est pas garanti, les revenus peuvent varier, et la liquidité est plus limitée que celle d’un fonds euros.

Elle s’adresse donc aux investisseurs acceptant un horizon long et une part de risque en contrepartie d’un potentiel de rendement plus élevé (4,91 % en moyenne en 2025).

Les OPCVM en assurance vie

Les OPCVM logés dans un contrat d’assurance vie bénéficient du même avantage fiscal car la fiscalité de l’assurance vie s’applique également.

Ils jouent un rôle complémentaire au fonds euros : là où ce dernier apporte la sécurité, les OPCVM introduisent un potentiel de performance supérieur en s’exposant aux marchés financiers.

Leur atout principal est la diversification (sectorielle, géographique, et en types d’actifs) ce qui permet de répartir les risques tout en captant les opportunités de marchés variés. Il convient toutefois de rappeler que les rendements des unités de compte ne sont jamais garantis. Il existe également un risque de perte en capital.

Tableau comparatif SCPI vs OPCVM

SCPI ou OPCVM : quel profil d’investisseur pour quel placement ?

SCPI et OPCVM ne s’adressent pas aux mêmes profils. Voici les critères qui peuvent guider le choix.

Privilégier les OPCVM

Les OPCVM conviennent aux investisseurs prêts à accepter une volatilité marquée en échange d’un potentiel de performance plus élevé. L’horizon de placement recommandé est d’au moins 5 à 10 ans.

Votre conseiller en gestion de patrimoine définit votre profil de risque pour vous orienter vers les fonds les plus adaptés à votre situation.

Privilégier les SCPI

Les SCPI s’adressent aux investisseurs en quête de revenus complémentaires réguliers, souhaitant s’exposer à l’immobilier sans en assumer la gestion directe. L’horizon de placement recommandé est d’au moins 10 ans.

La SCPI affiche un couple rendement/risque attractif, accessible dès quelques centaines d’euros, et peut se combiner avec d’autres placements dans un contrat d’assurance vie.

Les deux placements ne s’excluent pas : ils peuvent coexister dans un portefeuille bien diversifié ou au sein d’un même contrat d’assurance vie.

N’hésitez pas à contacter les experts de Portail-SCPI afin qu’ils vous guident vers la meilleure SCPI et/ou le meilleur contrat d’assurance vie permettant d’intégrer des parts de SCPI.

Nous travaillons avec une dizaine d’assureurs différents et il est très souvent possible d’allier SCPI et OPCVM dans un même contrat. Nous avons l’ensemble des solutions à portée de main en fonction du profil de l’épargnant et de ses objectifs.