SCPI ou OPCVM

Vous êtes nombreux à nous demander quels sont les points communs et les principales différences entre un OPCVM et une SCPI. Vous trouverez donc dans l’article ci-dessous quelques éléments de comparaison qui vous permettront de clairement pouvoir identifier les 2 véhicules d’investissement.

Qu’est-ce qu’un OPCVM

OPCVM signifie Organisme de Placements Collectifs en Valeurs Mobilières. Ce dernier est simplement une enveloppe dont les capitaux des investisseurs sont positionnés sur des titres. Les titres peuvent être de nature et de typologies différentes. De fait, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui est l’organe régulateur de la finance en France, sépare les OPCVM en 6 catégories principales en fonction des sous-jacents éligibles à l’investissement.

Veuillez trouver ci-dessous la liste exhaustive des différents types triés en fonction du degré croissant de risque :

  • Monétaires
  • Obligataires
  • Actions
  • Alternatifs
  • Fonds à formule
  • Diversifiés

Les règles sont strictes et l’on ne peut pas déroger à la règle. Un agrément doit être octroyé avant la création/gestion d’un OPCVM et un prospectus doit être visé puis validé par l’AMF. Ce prospectus détaille et explique à l’investisseur la méthode d’investissement, la stratégie d’investissement (zone géographique, mais aussi typologique des actifs éligibles) et souligne le degré de risque encouru si l’on investit sur le support. Le prospectus peut être modifié en cours de vie de l’OPCVM, mais l’information doit être transmise aux investisseurs au préalable.

Ainsi, à titre d’exemple, un fonds actions doit être en permanence composé d’au minimum 60 % d’actions au sein de son portefeuille. En cas de conditions de marchés houleuses, on comprend bien que ce type de fonds s’expose à une volatilité plus importante qu’un fonds diversifié qui a la possibilité de diminuer la poche action de son portefeuille d’investissement pour augmenter sa part de liquidité ou d’obligations (moins volatiles).

Par ailleurs, derrière la typologie d’actifs, on peut distinguer 2 formes juridiques différentes d’OPCVM :

  • Les SICAV
  • Les FCP

SICAV signifie Société d’Investissement à Capital Variable. Une société anonyme est constituée et a pour principale mission d’investir les capitaux de ses associés. Quand on achète des parts d’une SICAV, on devient donc actionnaire de cette dernière.

Un FCP signifie Fonds Commun de Placement. Des variantes existent telles que FCPR, FCPI etc… Les FCP, à la différence des SICAV n’ont pas d’existence morale en tant que telle. Ce sont des sociétés spécialisées dans la gestion de portefeuille qui ont la charge de la gestion. Les titres sont par ailleurs logés chez un dépositaire.

La valeur liquidative (VL) est ce que l’on pourrait résumer comme étant le prix de l’OPCVM. Le calcul est simple, on divise l’actif net (le capital net investi) par le nombre de parts émises en cours de circulation. Elle peut être calculée de manière quotidienne ou hebdomadaire en fonction du choix émis dans le prospectus.

scpi opcvm

 

Qu’est-ce qu’une SCPI

SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. Une SCPI de rendement possède un parc immobilier exclusivement composé d’immobilier professionnel. La typologie des bâtiments varie en fonction des SCPI, mais les actifs peuvent être par exemple des bureaux, des commerces, des hôtels, des entrepôts, des cliniques, etc…

Comme dans le cadre d’une SICAV, lorsque l’on achète des parts d’une SCPI, on devient actionnaire de celle-ci (ou associé). De fait on devient propriétaire d’un pourcentage de chaque bâtiment qui compose la SCPI. C’est là que la principale clé du succès des SCPI réside :

on mutualise l’ensemble des risques inhérents à l’immobilier traditionnel.

Les associés de la SCPI sont rémunérés (en général) de manière trimestrielle au prorata des parts achetées.

Là encore l’AMF est l’autorité régulatrice et, au même titre que les OPCVM, un agrément doit être octroyé pour pouvoir exploiter une SCPI.

La SCPI est donc gérée par une société de gestion et celle-ci a un devoir de transparence vis-à-vis des associés de la SCPI : un rapport trimestriel et annuel sont communiqués aux investisseurs. Ces documents détaillent l’ensemble des informations nécessaires à la bonne compréhension de la vie de la SCPI par les investisseurs (capitalisation, rendement distribué sur la période, principales lignes de comptes, ratios financiers, dernières acquisitions, stratégie pour le futur, etc…).

La valorisation du prix de la part d’une SCPI est également validé par l’AMF. L’objectif est simple, le prix de la pierre en euros doit correspondre au prix de la part en euros.

Le rôle de la société de gestion est multiple. Elle s’occupe de la sélection des biens à investir et de l’entretien du parc immobilier déjà existant. La relation avec les entreprises locataires des biens ainsi que la gestion administrative et comptable (provisions pour charges, versements de loyers, mises en oeuvre de travaux) sont également des missions assurées par la société de gestion.

Il faut préciser qu’il existe plus de 600 sociétés de gestion d’OPCVM contre une dizaine de sociétés de gestion spécialisées dans l’immobilier professionnel comme les SCPI.

Les méthodes d’acquisitions identiques aux OPCVM et aux SCPI

Les OPCVM et SCPI sont éligibles à certains contrats d’assurance-vie. La fiscalité attractive de l’assurance-vie et la baisse continue des rendements des fonds en euros avec capitaux garanties (2,5 % en 2014)  incite de plus en plus d’épargnants français à diversifier leurs allocations.

La part des unités de compte (dont les OPCVM et SCPI font partie) est donc en croissance continue même si la proportion reste nettement plus faible que dans les pays anglo-saxons.

La SCPI se positionne donc à nos yeux comme une vraie alternative aux fonds en euros. En effet le couple rendement-risque proposé est très attractif (5,08 % de rendement moyen en 2014) et le versement des loyers s’effectue directement sur le contrat d’assurance-vie. Il n’y a donc pas de revenus supplémentaires à déclarer (pas d’imposition sur les revenus fonciers) et le sous-jacent immobilier assure une volatilité extrêmement faible.

Le choix d’OPCVM s’effectue plus pour des personnes désireuses de dynamiser leurs portefeuilles sur des actifs plus risqués. En effet, comme nous venons de le voir avec la crise grecque, il est tout à fait possible de voir plonger le rendement et la valeur de la part d’un OPCVM de – 10 % en une journée (et vice-versa).

N’hésitez pas à contacter les experts de Portail-SCPI afin qu’ils vous guident vers la meilleure SCPI et/ou le meilleur contrat permettant d’intégrer des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie. Nous travaillons avec une dizaine d’assureurs différents et il est très souvent possible d’allier SCPI et OPCVM dans un même contrat. Sachez que ce qui différencie les contrats d’assurance-vie sont surtout la liste des supports éligibles et les frais rattachés.

Travaillant en architecture ouverte, nous avons l’ensemble des solutions à portée de main en fonction du profil de la personne et de ses objectifs.