Investissement SCPI à crédit : taux 2026, conditions d’emprunt, exemples chiffrés

SCPI à crédit : présentation générale

La SCPI à crédit s’appuie sur le financement de l’achat de parts des sociétés civiles de placement immobilier à l’aide d’un emprunt.

Financement de l’investissement avec un prêt SCPI

L’investissement en SCPI à crédit consiste à emprunter de l’argent à la banque pour financer l’achat de parts de sociétés civiles de placement immobilier. Il s’agit d’une des méthodes de souscription accessible au public pour investir en SCPI.

Le mécanisme de base de ce montage se présente comme suit :

• Vous souscrivez un crédit auprès d’un intermédiaire financier (banque, établissement de crédit spécialisé) ;
• Avec l’argent emprunté, vous achetez des parts d’une ou plusieurs SCPI ;
• Vous percevez les revenus locatifs versés par la SCPI et remboursez les mensualités du prêt.

L’utilité principale d’un investissement SCPI à crédit consiste à tirer parti d’une capacité d’emprunt pour acheter un plus grand nombre de parts qu’au comptant. Dans un scénario idéal, vous pouvez profiter de l’effet de levier du crédit pour votre investissement SCPI.

Plus précisément, si vous empruntez à un taux annuel effectif global (TAEG) plus bas que le rendement net fiscal de votre placement, vous tirez parti de la différence.

Il faut cependant souligner qu’un tel scénario n’est jamais garanti. La rentabilité d’un investissement SCPI à crédit peut varier dans le temps. L’investisseur supporte un risque de perte en capital, dans l’hypothèse où le produit de la vente des parts et les dividendes seraient insuffisants pour rembourser en totalité le crédit.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

La SCPI à crédit est-elle autofinancée ? Quel effort d’épargne mensuel anticiper ?

C’est l’une des premières questions que se posent les investisseurs : les loyers versés par la SCPI peuvent-ils couvrir entièrement les mensualités du crédit ?

La réponse : rarement en totalité, surtout dans un contexte de taux élevés.

Mais l’effort d’épargne mensuel reste maîtrisable lorsque le montage est optimisé, tant sur le plan du financement en lui-même que des SCPI choisies.

Prenons un exemple concret :

• Pour un investissement de 80 000 € financé à crédit sur 15 ans à un taux de 4,20 %, la mensualité s’élève à 602 €.
• Si le portefeuille de SCPI retenues affiche un taux de distribution de 6 %, les revenus annuels bruts s’élèvent à 6 000 €, soit 400 € par mois.
• L’effort d’épargne mensuel atteint ici 202 € par mois, avant prise en compte de la fiscalité (imposition des dividendes versés par la SCPI et déduction des intérêts d’emprunt).
• Selon votre situation personnelle, il faut donc compter sur un effort d’épargne net de fiscalité un peu plus important. Rappelons également que le rendement brut de 6 % n’est pas garanti d’une année sur l’autre, contrairement aux mensualités de crédit qui ne changent pas en cas de financement à taux fixe.

L’autofinancement total était plus accessible lorsque les taux d’emprunt SCPI étaient plus proches de 2 %. Avec des taux de l’ordre de 4 % ou plus selon les établissements et les profils, l’écart réduit entre le rendement des SCPI et le coût du crédit implique un effort d’épargne résiduel.

Cet effort doit être anticipé et intégré dans votre plan de financement. Il représente une forme d’épargne forcée qui contribue à la constitution de votre patrimoine.

SCPI à crédit ou achat au comptant : quelle stratégie choisir ?

Ces deux modes d’investissement ne s’opposent pas nécessairement. Mais ils répondent à des objectifs et des situations patrimoniales différents.

L’investissement SCPI au comptant est la solution la plus simple :

• Vous investissez le capital dont vous disposez,
• Vous percevez des revenus nets de toute mensualité dès la fin du délai de jouissance,
• Vous n’assumez aucune contrainte liée à l’endettement.

C’est une stratégie particulièrement adaptée si vous avez déjà constitué un capital, souhaitez générer des revenus rapidement, ou si votre capacité d’emprunt est limitée.

En revanche, le montant investi se trouve limité par le capital que vous pouvez mobiliser. De même, vous ne tirez pas profit d’un possible effet de levier pour améliorer la rentabilité du placement.

L’investissement à crédit permet d’investir un montant supérieur à votre capital disponible. Vous constituez un patrimoine immobilier en utilisant la capacité d’emprunt plutôt que l’épargne accumulée. En présence d’un effet de levier positif, votre rentabilité peut être supérieure, comparativement à l’achat au comptant.

En contrepartie, vous supportez un effort d’épargne mensuel jusqu’au remboursement du crédit. L’opération vous expose également aux risques liés à l’endettement.

En résumé :

Critère	SCPI au comptant	SCPI à crédit
Capital de départ à investir	Variable selon vos liquidités et le minimum d'investissement requis par la SCPI	Variable selon le montant du prêt et l'exigence d'apport personnel (financement sans apport possible)
Montant investi	Égal à votre capital	Plusieurs dizaines de milliers d'euros selon l'offre de prêt et votre capacité d'emprunt
Revenus immédiats	Oui, dès la fin du délai de jouissance	Non, effort mensuel pendant le crédit
Effet de levier	Non	Oui
Risque financier	Modéré Risques relatives à l'investissement SCPI en général	Plus élevé Cumul des risques liés aux SCPI et à la souscription d'un emprunt
Profil adapté	Tout type d'investisseur avec un profil cohérent pour investir en SCPI	Investisseur avec une capacité d'emprunt exploitable

Quel profil pour investir en SCPI à crédit ?

Investir en SCPI à crédit n’est pas réservé aux grandes fortunes ni aux investisseurs aguerris. Mais cette stratégie implique de répondre à certains critères d’éligibilité, qui varient selon les établissements prêteurs. Voici ce que les banques et organismes de crédit spécialisés examinent concrètement avant d’accorder un financement.

Revenus, taux d’endettement et capacité d’emprunt

Le premier critère analysé par tout organisme prêteur est votre capacité d’emprunt, qui dépend directement de vos revenus nets et de vos charges financières existantes.

En France, la règle du taux d’endettement maximal de 35 % s’applique. Le total de vos mensualités de crédit ne doit donc pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels en principe. Certaines exceptions peuvent cependant s’appliquer.

Dans la pratique, certains établissements spécialisés dans le financement de SCPI intègrent une particularité importante : ils peuvent prendre en compte tout ou partie des revenus locatifs générés par les SCPI et/ou de vos autres revenus fonciers dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Cela contribue donc à améliorer votre capacité d’emprunt.

À titre d’exemple :

• Pour emprunter 100 000 € sur 15 ans à un taux de 4 %, la mensualité avoisine 740 €.
• Si les SCPI financées génèrent 300 € de revenus mensuels, l’effort d’épargne réel est ramené à environ 440 €.
• C’est ce solde qui entre dans le calcul du taux d’endettement chez certains prêteurs.

En termes de revenus exigés, il n’existe pas un minimum universel fixé pour accéder au crédit SCPI. Dans la pratique toutefois, les dossiers acceptés correspondent généralement à des emprunteurs disposant de revenus nets stables.

Compte tenu des limites réglementaires en matière de taux d’endettement et des charges courantes généralement supportées (résidence principale notamment), il faut pouvoir compter sur des revenus supérieurs à 3 000 € nets mensuels pour envisager un investissement SCPI à crédit.

Apport personnel : nécessaire ou non ?

La possibilité d’emprunter sans apport pour acheter des SCPI à crédit représente un atout majeur de ce type d’opération. Cela le distingue nettement du crédit immobilier classique où un apport de 10 à 20 % est habituellement exigé.

Chez CFCAL et Sofiap, deux des principaux acteurs du marché, il est possible de financer l’intégralité du montant investi sans apport.

Certains établissements peuvent toutefois demander un apport personnel, pour couvrir les frais de souscription des SCPI par exemple. Ces frais d’entrée représentent en moyenne 8 à 12 % du montant investi selon les véhicules retenus. Rappelons que certaines SCPI affichent des frais de souscription réduits, voire aucuns frais de souscription.

En pratique, même sans obligation formelle d’apport, disposer d’une épargne de précaution reste fortement conseillé. En cas de baisse des distributions de dividendes ou de revenus professionnels, cette réserve vous aidera à couvrir vos mensualités.

Salarié, TNS, retraité… Les profils d’emprunteur éligibles

Le crédit SCPI s’adresse à des profils variés, mais les conditions d’accès diffèrent selon votre statut.

Les salariés en CDI constituent le profil le plus facilement accepté. La stabilité et la régularité des revenus facilitent l’analyse du dossier. Pour les épargnants en CDD, l’accès au financement s’avère en revanche plus difficile.

Les travailleurs non-salariés (TNS) comme les artisans, commerçants, professions libérales ou gérants peuvent également accéder au crédit SCPI. Leur dossier est analysé avec davantage d’attention par les établissements prêteurs. Ils demandent généralement deux à trois années de bilans comptables pour apprécier la stabilité des revenus. Un bon historique financier et une activité établie sont des éléments déterminants.

Les retraités représentent un profil apprécié des organismes de financement. Leurs revenus sont souvent stabilisés et prévisibles. De plus, ils disposent souvent d’un patrimoine immobilier et financier. Mais ils peuvent se trouver confrontés à la contrainte de l’âge limite à la fin du prêt, qui varie selon les établissements. À titre d’exemple, la CFCAL accepte des emprunteurs jusqu’à 85 ans en fin de prêt, ce qui permet à un retraité de 70 ans d’envisager un crédit sur 10 à 15 ans dans certaines configurations.

Autre point important à considérer pour le profil d’emprunteur : le fait d’être propriétaire ou locataire de sa résidence principale. Certains établissements n’acceptent que des emprunteurs déjà propriétaires. D’autres se montrent plus ouverts aux locataires, mais pratiquement souvent des taux d’intérêt plus élevés.

Les investisseurs déjà endettés (avec un crédit immobilier en cours, par exemple) peuvent tout à fait constituer un dossier, sous réserve que le taux d’endettement global reste dans les limites acceptées.

Offres, conditions et taux de crédit SCPI en 2026

Découvrez les offres de financement SCPI disponibles en 2026 avec les partenaires de Portail-SCPI.

CFCAL

Conditions

Le Crédit Foncier Communal d’Alsace et de Lorraine (CFCAL) est un spécialiste du financement de l’investissement SCPI à crédit. Il propose notamment des solutions de financement sans apport, ni domiciliation de compte bancaire.

En contrepartie, cet établissement bancaire demande le nantissement des parts de SCPI souscrites à hauteur de 100 %.

Voici les autres caractéristiques de l’offre CFCAL à connaître :

• Montant de l’emprunt : entre 40 000 et 600 000 €
  • 6 SCPI maximum et 10 000 € par SCPI minimum
  • Pas d’apport exigé
  • Nantissement obligatoire des parts de SCPI agréées par CFCAL
• Durée : 25 ans maximum
• Assurance emprunteur facultative
• Différé d’amortissement partiel possible jusqu’à 9 mois
• Frais de dossier : 1 % du montant emprunté (2 500 € maximum)
• Frais de nantissement : 136,84 € par ligne de SCPI
• Offre accessible aux résidents fiscaux français propriétaires ou locataires, salariés, retraités, rentiers et professions libérales en nom propre
  • Personnes morales exclues (SCI par exemple)
• Âge limite en fin de prêt : 85 ans

Taux d’emprunt CFCAL 2026

À date de début avril 2026, les taux d’emprunt SCPI du CFCAL s’établissent comme détaillé ci-dessous. Notez qu’ils peuvent évoluer dans le temps :

• Emprunteur propriétaire de sa résidence principale
  • 10 ans : 4,73 %
  • 11 à 15 ans : 4,99 %
  • 16 à 20 ans : 5,09 %
  • 21 à 25 ans : 5,25 %
• Emprunteur locataire
  • 10 à 15 ans : 5,25 %
  • 16 à 25 ans : 5,45 %
• Investissement via une SCI
  • 10 ans : 4,80 %
  • 15 ans : 5,05 %
  • 20 ans : 5,25 %
  • 25 ans : 5,40 %

Exemples de SCPI éligibles au crédit CFCAL

Parmi les SCPI éligibles à l’offre de crédit CFCAL sans apport, nous pouvons citer en exemple :

• Comète
• Transitions Europe
• Épargne Pierre
• Épargne Pierre Europe
• Les SCPI Corum
• EDR Europa
• Epsilon Nano
• Iroko Zen
• Remake Live
• Sofidynamic
• Coeur de Régions
• Coeur d’Europe
• Log In

Sofiap

Conditions

La Sofiap, filiale de la Banque Postale, propose des solutions de financement pour l’achat de parts de SCPI à crédit. Et ce, sans domiciliation bancaire exigée ni souscription de placements complémentaires (crédit “sec”).

Parmi les conditions retenues par la Sofiap pour un financement SCPI, on peut citer les paramètres suivants :

• Minimum d’investissement de 80 000 €, 5 SCPI maximum
  • Pas d’apport exigé
• Durée de prêt de 5 à 20 ans
• Assurance emprunteur obligatoire
• Garantie Crédit Logement (garantie de prêt obligatoire)
• Différé d’amortissement partiel possible jusqu’à 3 mois
• Frais de dossier : 1 % du montant emprunté (1 200 € maximum)
• Offre accessible aux propriétaires immobiliers, salariés en CDI ou professions libérales

Point intéressant selon votre situation, la Sofiap peut financer des SCPI à crédit pour les SCI patrimoniales et familiales.

Ses offres sont également accessibles aux non-résidents qui détiennent du patrimoine immobilier en France.

Taux d’emprunt Sofiap 2026

La grille de taux applicable en début d’année 2026 se présente comme suit :

Durée	Moins de 15 ans	15 à 20 ans
Apport < 20%	4,25%	4,35%
Apport > 20%	4,20%	4,25%

Source : Sofiap, mai 2026

Exemples de SCPI éligibles au crédit Sofiap

L’offre de crédit SCPI Sofiap vise un grand nombre de sociétés civiles de placement immobilier, dont :

• Comète
• Les SCPI Corum
• Cristal Life
• EDR Europa
• Épargne Pierre
• Épargne Pierre Europe
• Iroko Zen
• Log In
• Remake Live
• Sofidynamic
• Transitions Europe
• NCap Régions

SCPI Corum avec Younited

Conditions

La société de gestion Corum propose une solution de financement à crédit dédiée à son offre de SCPI, en partenariat avec Younited.

En l’occurrence, il s’agit d’une offre de crédit à la consommation de courte durée (1 à 7 ans). L’emprunt peut s’échelonner entre 6 000 et 50 000 € maximum.

Aucun apport n’est exigé pour ce prêt, qui prévoit un nantissement des parts de SCPI obligatoire comme garantie.

Taux d’emprunt Corum / Younited 2026

Voici la grille des taux de crédit SCPI indiquée par Corum sur son site internet en mars 2026 :

Durée (année)	1	2	3	4	5	6	7
Taux	1,90%	1,90%	1,90%	2,90%	2,90%	3,90%	3,90%

Source : site internet Corum, mars 2026

Tableau comparatif des offres de SCPI à crédit en 2026

Critères	CFCAL	Sofiap	Corum / Younited
Taux d'emprunt	4,63 à 5,15% (propriétaires) 5,15 à 5,35% (locataires)	4,05 à 4,15% (apport >20%) 4,10 à 4,25% (apport <20%)	1,90 à 3,90%
Durée	25 ans maximum	5 à 20 ans	1 à 7 ans
Financement sans apport	Possible	Possible	Possible
Assurance emprunteur	Facultative	Obligatoire	Facultative
Différé d'amortissement	Partiel, sur 9 mois maximum	Partiel, sur 3 mois maximum	Non
Investissement minimum	40 000€	80 000€	6 000€
Investissement maximum	600 000€	Non précisé	50 000€

Exemple de simulation d’investissement SCPI à crédit

Pour illustrer le fonctionnement d’un tel montage financier en début d’année 2026, voici un exemple de simulation d’investissement SCPI à crédit fourni par Portail-SCPI.

• Montant de l’investissement : 80 000 €
  • Financé à 100 % par emprunt, sans apport personnel
  • Taux d’emprunt : 4,15 % (+ 0,30 % d’assurance emprunteur)
  • Durée : 10 ans
  • Différé d’amortissement de 5 mois avant le début du remboursement des mensualités
• Investissement à 50/50 dans deux SCPI : Corum Origin et Remake Live
  • Rendement prévisionnel global retenu : 5,75 % de taux de distribution annuel, net de fiscalité étrangère

Pour un tel placement SCPI financé par l’emprunt, voici les infos clés à retenir :

• Mensualité de remboursement : 856 €
• Revenu mensuel prévisionnel : 384 €
• Effort d’épargne : 472 € (impact de la fiscalité sur les dividendes versés)
• Valeur de l’investissement après 10 ans : 75 364 €
  • Soit la valeur de retrait actuelle des parts acquises, dans une hypothèse conservatrice (pas de revalorisation durant la période du crédit)
• TRI sur 10 ans : 4,37 %

Ici, la rentabilité de l’investissement (TRI) se trouve impactée par les hypothèses conservatrices retenues (valorisation des parts notamment), ainsi que par la durée courte du crédit (10 ans).

Pourquoi investir en SCPI à crédit ?

Financer l’acquisition de parts de SCPI à l’aide d’un emprunt doit répondre à une logique patrimoniale cohérente avec vos objectifs.

Construire un patrimoine immobilier à l’aide d’un emprunt

Acquérir des parts de SCPI à crédit présente un intérêt lorsque :

• Vous disposez d’une capacité d’endettement exploitable ;
• Et que vous n’avez pas de liquidités suffisantes (ou que vous ne souhaitez pas les immobiliser) pour réaliser un investissement d’une surface comparable.

Comme indiqué plus haut dans le détail des offres de prêt SCPI actuellement accessibles, le levier du crédit peut être activé même sans apport personnel.

Pour mettre à profit une capacité d’épargne mensuelle, l’investissement SCPI à crédit peut donc avoir du sens. Au lieu d’investir, par exemple, 300 € d’épargne chaque mois en partant de 0, vous pouvez acheter davantage de parts avec un effort similaire.

Rappelons que face à vos mensualités de crédit (sortie d’argent), vous percevez des dividendes (entrée d’argent) tous les trimestres ou tous les mois, selon le rythme de distribution de vos SCPI.

Activer l’effet de levier du crédit

Dans une configuration favorable, l’emprunt peut vous permettre de bénéficier d’un effet de levier pour votre investissement SCPI.

En résumé, l’effet de levier SCPI sera positif dès lors que le coût de l’emprunt, exprimé par le TAEG du crédit, reste inférieur au rendement net fiscal de votre placement. Autrement dit, vous empruntez à un prix moins élevé que ce que vous rapporte l’investissement financé à l’aide du crédit.

L’impact de l’opération s’avère d’autant plus appréciable que vous investissez plusieurs dizaines de milliers d’euros dans un tel schéma.

Rappelons que le différentiel entre taux d’emprunt et rendement net fiscal peut évoluer favorablement ou défavorablement dans le temps selon les dividendes servis par les SCPI, qui ne sont pas garantis.

Pour optimiser le potentiel de l’effet de levier, il faut donc :

• Choisir des SCPI avec un bon potentiel de performance dans la durée, bien qu’elles ne soient pas garanties dans le temps ;
• Souscrire une offre de prêt à un taux compétitif par rapport aux rendements escomptés.

La déduction des intérêts d’emprunt reste possible lorsque vous achetez des SCPI européennes à crédit. La fiscalité de ces dernières est différente de l’imposition des revenus fonciers français, mais l’avantage fiscal reste activable.

La déduction fiscale des intérêts d’emprunt avec les SCPI

Les intérêts d’emprunt de votre investissement SCPI peuvent être déduits de vos revenus fonciers imposables. Même chose pour les frais annexes du prêt, comme l’assurance emprunteur par exemple.

Ce mécanisme permet donc d’alléger votre fiscalité, par rapport à un revenu identique sans recours au crédit.

Compte tenu de son fonctionnement, la déduction fiscale des intérêts d’emprunt joue :

• Sur le calcul de l’impôt sur le revenu, selon votre tranche marginale d’imposition (TMI).
• Et sur le calcul des prélèvements sociaux de 17,2 %, applicables uniquement aux revenus fonciers français.

Grâce à cette déduction, vos revenus SCPI se trouvent moins fortement imposés, par rapport à un investissement au comptant.

En complément, voici deux éléments importants à retenir sur ce sujet :

• La déduction fiscale des intérêts d’emprunt ne s’applique que si vous optez pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers.
  • Si vous ne percevez que des revenus locatifs de SCPI (pas d’investissement immobilier physique), le régime réel s’applique par défaut.
  • Le régime réel est par ailleurs retenu obligatoirement au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels, tous investissements immobiliers confondus.
• L’avantage fiscal de la déduction des intérêts d’emprunt ne suffit pas à rendre l’investissement SCPI à crédit pertinent.

La déduction des intérêts d’emprunt reste possible lorsque vous achetez des SCPI européennes à crédit. La fiscalité de ces dernières est différente de l’imposition des revenus fonciers français, mais l’avantage fiscal reste activable.

Quel type de prêt choisir pour investir en SCPI ?

Investir en SCPI à crédit peut s’envisager à l’aide de différents types de prêts, qui peuvent être plus ou moins adaptés à votre situation.

Crédit immobilier amortissable

Le crédit amortissable constitue le modèle standard d’un prêt immobilier. Son fonctionnement prévoit le remboursement progressif avec chaque mensualité d’une part de capital (montant emprunté) et d’une part d’intérêts.

De façon générale, la part d’intérêts est plus élevée en début de remboursement puis tend à diminuer. Les mensualités restent cependant stables : la part d’intérêts, élevée au début, diminue et la part de capital remboursé augmente.

Ce faisant, la déductibilité des intérêts d’emprunt devient de moins en moins puissante au fur et à mesure que vous remboursez le crédit amortissable.

Le crédit amortissable est très souvent utilisé pour financer un achat immobilier traditionnel (résidence principale). Habituellement, les emprunteurs privilégient un emprunt à taux fixe, mais l’option du taux variable reste disponible. Sa durée peut varier, jusqu’à un maximum de 25 ans.

Prêt in fine

Le prêt in fine fonctionne d’une façon différente par rapport à un emprunt amortissable classique :

• Le souscripteur rembourse uniquement les intérêts d’emprunt avec chaque mensualité ;
• Puis, il rembourse la totalité du capital en une seule fois à la fin du prêt.

Ce type de financement peut faciliter l’optimisation du montage de l’investissement SCPI à crédit. L’effort d’épargne en cours de remboursement se trouve ajusté de façon intéressante, avec des intérêts déductibles stables dans le temps.

Le prêt in fine peut aussi contribuer à un rapport plus avantageux entre le montant des mensualités de remboursement et vos dividendes de SCPI. En l’absence de capital à rembourser chaque mois, vos revenus peuvent plus facilement excéder le montant des intérêts mensuels.

Pour autant, le crédit in fine n’est pas adapté à tous les profils. Il prévoit notamment :

• L’adossement du prêt à un produit de placement nanti par la banque prêteuse (assurance vie, contrat de capitalisation). Il faut placer au moins 30 % du montant investi dans ce produit qui sert de garantie de remboursement ;
• Un taux d’emprunt plus élevé que les standards applicables aux crédits amortissables ;
• Une durée ne pouvant pas dépasser 15 ans.

De façon générale, le crédit SCPI in fine s’adresse davantage à une clientèle disposant déjà d’un patrimoine conséquent et d’une capacité d’endettement supérieure à la moyenne.

Il s’avère également plus intéressant pour les emprunteurs fortement imposés et se situant dans une tranche marginale d’imposition élevée.

Crédit consommation

L’achat de parts de SCPI peut être financé par un crédit consommation. Cette solution peut s’avérer utile :

• Lorsque vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, l’accès au crédit immobilier pour investir en SCPI étant plus restreint lorsque vous êtes locataire ;
• Si votre projet ne dépasse pas la limite de 75 000 € applicable à ce type d’emprunt.

Son avantage principal réside dans sa simplicité et sa fluidité. En effet, il est généralement accordé assez rapidement et permet ainsi d’acheter les parts de SCPI dans un court délai. Il existe deux manières d’effectuer un prêt à la consommation :

• Le prêt personnel
  • Ce type d’emprunt s’effectue sans justificatif de dépense. Il faut alors pouvoir prouver que vous êtes en capacité de rembourser votre prêt à l’échéance. Il peut néanmoins s’avérer plus onéreux.
• Le prêt consommation affecté à la SCPI
  • Il permet à l’investisseur d’obtenir un taux de crédit plus faible en échange d’un nantissement des parts de SCPI. En clair, si l’investisseur ne rembourse pas son prêt comme convenu, la banque reprend les parts de SCPI acquises. Le fonctionnement se rapproche alors du prêt immobilier traditionnel.

Notons qu’il faut pouvoir prouver que l’intégralité du prêt a été dédiée à l’acquisition de parts de SCPI pour bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt, ce qui est plus difficile dans le cadre du prêt personnel.

Attention, un prêt à la consommation coûte souvent plus cher qu’un prêt immobilier. Cela peut donc avoir un impact négatif sur la rentabilité de votre placement.

Quelle durée de prêt choisir ? Impact sur l’effort d’épargne et le coût du crédit

La durée du prêt est un levier important dans la construction de votre stratégie d’investissement SCPI à crédit. Elle influence directement :

• Le montant de vos mensualités,
• Votre effort d’épargne,
• Le coût total du financement,
• Et, en définitive, la rentabilité nette de l’opération.

Les durées les plus couramment proposées par les établissements bancaires s’échelonnent de 5 à 25 ans. D’un organisme à un autre, les modalités varient.

Un crédit court (5 à 10 ans) présente l’avantage de limiter le coût total des intérêts et de disposer plus rapidement d’un patrimoine net de toute dette. En contrepartie, les mensualités sont plus élevées et l’effort d’épargne mensuel plus important.

Un prêt sur courte durée convient donc mieux aux investisseurs disposant d’une bonne capacité d’épargne. Elle leur permet de commencer à percevoir des revenus complémentaires nets de dette plus rapidement.

Un crédit long (15 à 20 ans) réduit significativement la mensualité et donc l’effort mensuel, ce qui améliore la solvabilité du dossier et facilite l’emprunt d’un montant plus élevé. En revanche, le coût total des intérêts s’avère plus important. Le rendement net de l’opération s’en trouve mécaniquement réduit.

Ce format est souvent préféré par les investisseurs qui souhaitent limiter l’impact du crédit sur leur budget mensuel et/ou qui cherchent à maximiser l’effet de levier sur un montant investi important.

Pour illustrer concrètement l’impact de la durée sur la mensualité de remboursement et le coût de l’emprunt, voici une comparaison pour un emprunt de 100 000 € à un taux fixe de 4 % dans le cadre d’un crédit amortissable :

Durée	Mensualité	Coût total des intérêts
10 ans	1 012 €	21 494 €
15 ans	740€	33 144 €
20 ans	606€	45 435 €

Un conseiller de Portail-SCPI peut vous aider à modéliser plusieurs scénarios pour identifier la durée la plus adaptée à votre situation.

Les risques de l’investissement SCPI à crédit

Comme évoqué plus haut, investir en SCPI à crédit présente des risques :

• Risques inhérents à l’investissement SCPI
  • L’investisseur peut subir une perte en capital.
  • Les dividendes versés par la SCPI sont variables et leur montant n’est pas garanti.
  • La liquidité à la revente des parts n’est pas garantie.
• Risques liés à la souscription d’un prêt
  • Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
  • En cas de souscription d’un prêt à taux variable, son évolution peut alourdir vos mensualités de remboursement.
  • En l’absence d’assurance emprunteur SCPI, qui peut être facultative pour ce type de financement, vous n’êtes pas couvert face aux risques de décès, maladie, invalidité ou perte d’emploi.

En complément, selon la structure du prêt souscrit, d’autres risques doivent être pris en considération :

• Risques liés au nantissement
  • Les actifs nantis (parts de SCPI souscrites, autres placements) peuvent être saisis par la banque prêteuse en cas de défaut de remboursement.
  • La valorisation de ces produits d’épargne peut évoluer favorablement ou défavorablement durant la période de nantissement.
• Risques liés au prêt in fine
  • Le remboursement du capital emprunté se fait en une seule fois à l’échéance du prêt.
  • Le rendement de l’épargne adossée au crédit in fine peut être inférieur au taux du prêt.
• Risques liés au crédit consommation
  • Les taux d’intérêt sont plus élevés pour ce type d’emprunt.

Comment investir en SCPI à crédit avec Portail-SCPI

Souscrire un prêt pour financer un investissement SCPI peut s’envisager de différentes façons. La plupart des investisseurs pensent initialement à faire appel à leur banque pour obtenir un financement.

Néanmoins, solliciter votre banque pose plusieurs problèmes :

• L’établissement restreint généralement vos possibilités aux SCPI gérées par une des filiales du groupe bancaire. Or, il ne s’agit pas des meilleurs véhicules disponibles sur le marché. De nombreuses SCPI bancaires affichent des rendements inférieurs à la moyenne, ce qui met en péril la rentabilité de votre investissement.
• Lorsqu’une banque accepte de financer une SCPI en dehors de son groupe, elle peut appliquer des conditions moins attractives, comme un taux d’emprunt plus élevé.
• Votre interlocuteur bancaire n’est pas un spécialiste de l’investissement SCPI. Il n’est donc pas le plus à même de vous accompagner dans la sélection de vos placements et le montage de votre opération.

Pour mener à bien un investissement SCPI à crédit, il est préférable de faire appel à un spécialiste de la gestion de patrimoine. Les conseillers de Portail-SCPI peuvent vous accompagner de A à Z dans votre projet :

• Évaluation de la pertinence de l’investissement, selon votre situation (revenus, capacité d’emprunt, etc.), vos objectifs et votre profil de risque ;
• Présentation des avantages et inconvénients de la SCPI à crédit ;
• Sélection des SCPI dans lesquelles investir, parmi l’ensemble des offres du marché ;
• Présentation des financements disponibles chez nos partenaires bancaires (vous n’avez pas à chercher vous-même le crédit) ;
• Prévisualisation des scénarios de long terme pour votre investissement, sur la base de simulations détaillées ;
• Prise en charge de votre dossier, auprès de l’établissement de crédit et des sociétés de gestion de SCPI ;
• Suivi de votre investissement dans le temps par votre conseiller dédié (déclaration de revenus, revente des parts de SCPI, réinvestissement, etc.).