La SCPI Atream Hotel pour investir dans le marché hôtelier européen

Le secteur hôtelier européen est dynamique

Le tourisme mondial est en perpétuelle croissance depuis quelques années. D’après l’Organisation mondiale du Tourisme, on comptait 500 millions de touristes internationaux en 1995, 1 milliard en 2010, et pour 2030, la barre dépassera sans doute 1,8 milliard. En 2018, près de 1,5 milliard de personnes avaient passé au minimum une nuitée dans un pays étranger. Depuis 2010, on constate une forte hausse.

Par ailleurs, la zone euro s’affiche en tête du classement des destinations touristiques mondiales. Le Vieux Continent reçoit en effet plus de la moitié des touristes, avec plus de 700 millions de voyageurs en 2018. Évidemment, c’est le marché hôtelier européen qui jouit de cette croissance. Pour les hôtels européens, l’année 2018 était une réussite. Selon l’OMT (Organisation mondiale du Tourisme).

L’investissement dans une chambre ou une part d’un hôtel diffère par ailleurs de celui dans un bien immobilier, étant donné qu’il est difficile à accéder pour un particulier. L’achat de parts de SCPI investissant dans des hôtels et distribuant des revenus aux porteurs de parts prend ainsi tout son sens. Le risque est mutualisé et la SCPI accessible avec des sommes modestes, Atream Hotel a donc choisi de se spécialiser sur ce créneau, plus précisément le secteur hôtelier européen.

Une gestion active et saine

La création de la SCPI Atream Hotel date de septembre 2016. Son originalité dans le monde de la pierre papier lui a effectivement permis de rencontrer un succès dès son lancement. Fin 2020, sa capitalisation a atteint 224 millions d’euros. La société de gestion a notamment choisi de la dédier à la constitution et à la gestion sur le long terme d’un patrimoine immobilier locatif au sein du secteur hôtelier, un domaine qui possède plusieurs atouts.

En effet, cette thématique représente une source de diversification immobilière et patrimoniale, étant donné qu’elle est nouvelle dans l’univers des SCPI et qu’elle couvre une typologie d’actifs différente de celle des commerces de la santé et des bureaux.

Elle assure également une pérennité des loyers. Le marché hôtelier se caractérise par un taux d’occupation et une stabilité locative élevés. La période du covid restera une parenthèse sur le long terme. La stratégie est d’investir en France et dans la zone euro (18 % des biens dans l’hexagone, 59 % en Allemagne et 23 % aux Pays-Bas). Ce sont ainsi des investissements exposés à des cycles économiques et des marchés hôteliers différents.

On constate ainsi qu’Atream Hotel applique une stratégie d’investissement défensive puisqu’elle se tourne essentiellement vers des territoires économiquement solides, notamment des destinations géographiques à forte culture du bail. Du point de vue des actifs, la SCPI souhaite acquérir des enseignes solides et des exploitants-locataires renommés pour leur savoir-faire dans le domaine hôtelier, avec des enseignes déjà exploitées bénéficiant d’une position dans des zones à forte fréquentation touristique de loisirs ou d’affaires.

Ce type de stratégie ainsi que la croissance considérable de la capitalisation n’ont aucun effet sur les rendements. En 2020, la Société Civile de Placement Immobilier en question affiche un TDVM de 2,37 % pour un taux d’occupation financier (TOF) de 84 %. Le rendement pour l’année 2021 devrait reprendre un niveau d’avant crise.

Focus sur le plan international

La SCPI a d’abord orienté son choix vers la France avant d’acquérir progressivement un patrimoine à l’étranger, notamment dans la zone euro. Cela lui a permis de se diversifier véritablement sur le plan géographique, tout en profitant des avantages fiscaux. En 2021, par exemple, la Société Civile de Placement Immobilier européenne a effectué plus de trois acquisitions en Allemagne en y investissant 36 % de ses actifs.

En 2019, la société choisit de faire un achat important en Belgique pour un capital moyennant les 70 millions d’euros. Cette acquisition se répartit sur 6 hôtels 3 et 4 étoiles pour une durée de bail ferme de 24 ans. Cela a permis de doubler la taille de la SCPI pour faire de la Belgique la première zone géographique du fonds représentant 30% du parc. Ainsi, il ne reste plus que 20 % de ses actifs en France, 14% aux Pays-Bas, 36 % en Allemagne et 30 % en Belgique. La Société Civile de Placement Immobilier Atream Hotel propose donc une diversification géographique séduisante au sein de territoires avec des économies solides.

L’investissement en dehors de l’hexagone offre aux porteurs de parts de la SCPI l’opportunité de profiter d’une fiscalité plus douce, avec notamment aucun prélèvement social sur la part de revenus fonciers provenant de biens installés à l’extérieur du territoire français. Par ailleurs, en ce qui concerne l’IR, le taux dépend de la convention fiscale établie entre la France et la zone d’implantation du bien.

Dans le cas des pays comme l’Allemagne, par exemple, l’investisseur doit déclarer les revenus en France tout en disposant d’un crédit d’impôt égal à son taux moyen d’imposition. On constate ainsi une fiscalité deux ou trois fois plus douce par rapport à un investissement dans une SCPI française. Pour les territoires comme les Pays-Bas ou la Belgique, les revenus sont exempts d’impôt en France. Par ailleurs, ils intègrent toutefois le calcul du taux effectif.

Que ce soit dans le premier ou le deuxième cas, le taux d’impôt sur le revenu est, la plupart du temps, nettement moins important que celui appliqué sur des revenus fonciers français. Net d’impôt, le rendement proposé par la SCPI Atream Hotel se trouve distinctement au-dessus de la moyenne des SCPI.