Dissolution SCPI : définition, causes et conséquences pour les investisseurs

Qu’est-ce qu’une dissolution de SCPI ?

La dissolution d’une SCPI (société civile de placement immobilier) désigne la cessation anticipée ou programmée de l’existence juridique de la société, entraînant la fin de son activité. Il s’agit d’un événement exceptionnel, strictement encadré par la réglementation.

Définition juridique et cadre réglementaire

Sur le plan juridique, il convient de distinguer la dissolution de la liquidation. La dissolution constitue l’acte qui met fin à la personnalité morale de la SCPI, tandis que la liquidation représente le processus opérationnel qui suit :

• Vente des actifs ;
• Règlement des dettes ;
• Distribution du solde aux associés.

Ces deux étapes sont intrinsèquement liées mais juridiquement distinctes.

Le cadre réglementaire applicable aux SCPI en cas de dissolution combine :

• Les dispositions du Code monétaire et financier relatives aux organismes de placement collectif immobilier ;
• Les règles du droit des sociétés civiles issues du Code civil ;
• Et les statuts spécifiques de chaque société.

Cette réglementation vise à protéger les intérêts des porteurs de parts en définissant des procédures strictes et transparentes.

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Les étapes clés du processus de dissolution

Le déroulement d’une dissolution de SCPI suit un cheminement précis en plusieurs phases :

• La décision de dissolution peut intervenir à trois moments différents selon la situation :
  • Automatiquement à l’arrivée du terme statutaire ;
  • Par vote en assemblée générale extraordinaire ;
  • Ou par décision judiciaire dans les cas les plus problématiques ;

• L’annonce officielle doit être communiquée aux associés et publiée dans les supports légaux, notamment au Journal Officiel, garantissant la transparence de l’information ;
• La phase de liquidation de la SCPI commence avec la nomination d’un liquidateur, chargé de vendre les actifs immobiliers, de régler les créances et dettes, et d’établir un bilan de liquidation ;
• Le partage du solde permet aux associés de récupérer leur quote-part des sommes restantes après règlement de toutes les obligations de la société ;
• La radiation du registre du commerce et des sociétés marque l’extinction définitive de la personne morale.

Quelles sont les causes d’une dissolution de SCPI ?

La législation et les statuts des SCPI prévoient plusieurs motifs pouvant conduire à leur dissolution, certains étant prévisibles, d’autres exceptionnels.

Causes statutaires et réglementaires

 Arrivée à terme statutaire

L’arrivée à terme statutaire constitue la cause la plus naturelle de dissolution. Chaque SCPI est créée pour une durée déterminée, inscrite dans ses statuts. Cette caractéristique concerne principalement les SCPI fiscales.

Ces dernières, dédiées à l’investissement dans des dispositifs de défiscalisation immobilière, sont généralement créées avec une durée de vie limitée, comprise entre 15 et 20 ans.

Cette limitation temporelle s’explique par la nature même de ces véhicules. En effet, ils sont conçus pour permettre aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux pendant une période déterminée, puis de récupérer leur capital à l’issue.

À l’inverse, les SCPI de rendement classiques, axées sur la distribution régulière de revenus locatifs, sont habituellement constituées pour des durées très longues (souvent 99 ans) et ont vocation à perdurer indéfiniment grâce à des prorogations successives votées par les associés. Leur dissolution pour arrivée à terme reste donc très rare.

La SCPI Remake UK 2025 est un cas particulier. Il s’agit de la première SCPI de rendement à durée de vie limitée. Sa liquidation est programmée à une échéance de 7 ans, hors prorogation possible de 2 ans.

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Collecte insuffisante

La non-réalisation du minimum de collecte lors du lancement représente une cause spécifiquement prévue par la réglementation et constitue un mécanisme de protection des épargnants.

L’article L.214-116 du Code monétaire et financier impose qu’une SCPI collecte au minimum 15 % de son capital statutaire dans les douze mois suivant l’ouverture de la souscription publique.

Le non-respect de ce seuil entraîne mécaniquement la dissolution de la société, comme le dit l’article : “S’il n’est pas satisfait à cette obligation, la société est dissoute et les associés sont remboursés du montant de leur souscription.”

Cette exigence vise à éviter qu’une SCPI ne démarre son activité avec une base de capitalisation insuffisante, ce qui pourrait compromettre sa capacité à constituer un patrimoine immobilier diversifié et performant.

C’est cette raison qui a entraîné la dissolution de la SCPI Patrimonia Capital et Rendement en novembre 2025 (voir les détails plus loin).

Décision des associés

La décision des associés en assemblée générale extraordinaire offre la possibilité de dissoudre anticipativement la SCPI si une majorité qualifiée (variable selon les statuts) l’approuve.

Cette hypothèse peut se présenter lorsque les conditions de marché ou la stratégie initiale ne sont plus adaptées.

Causes liées à l’objet social

La réalisation complète de l’objet social ou son extinction peuvent justifier une dissolution. L’objet social correspond à la mission définie dans les statuts de la SCPI. Par exemple, il peut s’agir d’investir dans un type de biens ou de respecter un dispositif fiscal donné.

Si la société civile de placement immobilier a été constituée pour un projet spécifique désormais achevé, elle perd sa raison d’être. Dans la pratique, ce motif concerne très peu de véhicules.

En outre, les difficultés de fonctionnement ou une situation compromise peuvent conduire à une dissolution judiciaire. Cette mesure exceptionnelle intervient lorsque la gestion devient impossible ou que la pérennité financière de la société est menacée, mettant en danger les intérêts des associés.

Conséquences de la dissolution d’une SCPI

La dissolution d’une SCPI déclenche un processus structuré dont les conséquences pour les investisseurs varient selon les circonstances.

Liquidation et processus de remboursement des associés

Une fois la dissolution actée, les biens immobiliers sont vendus dans les conditions de marché du moment : c’est le processus de liquidation immobilière. Cela peut prendre plusieurs mois voire années selon la nature et la localisation du patrimoine.

Le produit de ces ventes sert prioritairement à régler les créances de la SCPI :

• Emprunts bancaires ;
• Dettes fournisseurs ;
• Charges fiscales ;
• Honoraires de liquidation.

Les SCPI procèdent ensuite au remboursement des associés proportionnellement au nombre de parts qu’ils détiennent.

Dans un scénario positif, des liquidités peuvent subsister après la liquidation de la société. On parle alors de « boni de liquidation ». Ces sommes sont distribuées entre les porteurs de parts selon leur mise de départ.

À l’inverse, une situation de « mali de liquidation » peut également survenir. Les associés doivent alors contribuer aux pertes à hauteur de leur apport initial.

Risques pour l’investisseur

La dissolution présente plusieurs risques qu’il convient d’anticiper. Le principal concerne la perte en capital. En effet, si les conditions de marché sont défavorables au moment de la vente des actifs par exemple, les associés peuvent récupérer moins que leur investissement initial.

Les délais de remboursement constituent un second enjeu majeur. La liquidation du patrimoine immobilier nécessite généralement du temps, particulièrement dans un contexte de marché difficile. Les investisseurs peuvent donc être contraints de voir leur capital immobilisé quelque temps avant le remboursement.

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Exemple : dissolution de la SCPI Patrimonia Capital et Rendement en 2025

La SCPI Patrimonia Capital et Rendement a été commercialisée en novembre 2024 avec une stratégie d’investissement centrée sur les commerces et les locaux d’activité en périphérie urbaine.

Elle semblait bien engagée en termes de performances :

• Objectif de taux de distribution (TD) 2025 : 6 % ;
• Dividendes distribués en 2025 : 3,45 € par part à chaque trimestre, représentant un rendement de 5,18 % sur les neuf premiers mois de l’année ;
• Revalorisation du prix de part de 5 % en mars 2025 : de 200 à 210 € ;
• Taux de rendement interne (TRI) cible sur le long terme : 6,5 %.

Cependant, la collecte auprès des épargnants n’a atteint que 1,8 million d’euros les douze premiers mois, loin des 3,75 millions d’euros requis pour franchir le seuil réglementaire de 15 % du capital statutaire fixé à 25 millions d’euros.

Cette insuffisance a conduit à la dissolution de la SCPI, actée lors de l’assemblée générale extraordinaire du 25 novembre 2025.

Patrimonia Capital et Rendement a eu du mal à trouver sa place sur le marché en raison notamment d’une forte concurrence (16 nouvelles SCPI ont été lancées en 2024, puis une dizaine de plus en 2025).

De plus, la collecte est très concentrée sur une poignée de véhicules et la stratégie d’investissement 100 % française a probablement moins séduit les investisseurs, qui sont nombreux à miser sur les SCPI européennes diversifiées.

La société de gestion s’est engagée à procéder au remboursement intégral des souscripteurs dans les jours suivant l’assemblée. Tous les investisseurs seront ainsi remboursés à 100 %, y compris les frais de souscription, sans aucune perte en capital.