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Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont un placement dont le succès auprès des épargnants n’est plus à démonter, succès qui, rappelons-le, est lié à la rentabilité qu’il apporte (généralement de l’ordre de 4 à 6%). Ainsi, en 2015, les SCPI, toutes catégories confondues, ont réalisé une collecte nette historique de 4 275 millions €.

Face à ce succès, les avis divergent notamment sur le fait que la SCPI constitue une bulle spéculative. Qu’en est-il réellement ? Devrons-nous faire face à un Krach comparable à l’éclatement de la bulle internet ?

La SCPI, quelques chiffres…

La SCPI est devenue un mode de placement très apprécié par les épargnants.

En plus du fait d’allier rentabilité et constitution de patrimoine, ce produit présente des avantages non négligeables. En effet, elle leur évite des soucis de gestion en ce qui concerne le bien acquis et leur assure une mutualisation du risque de part la diversité des biens et des locataires.

Il apparaît donc que les raisons de son succès sont légitimes et celui-ci se constate lorsqu’on sait qu’au cours de l’année 2015, les SCPI ont réalisé une collecte nette de plus de 46% par rapport à leur niveau en 2014, ce qui atteste que les épargnants sont nombreux à investir sur ce support de placement.

4 275 milliard €, c’est le montant de la collecte nette des SCPI au 31/12/2015. L’augmentation exponentielle du volume de collecte réalisé par les SCPI a bien entendu contribué à l’augmentation de la valeur de capitalisation qui atteint les 3 7, 83 milliards €. Ces chiffres peuvent laisser penser que le placement SCPI est une bulle spéculative.

Alors, la SCPI est elle une bulle spéculative ?

Selon une définition du Vernimmen,

« une bulle financière ou bulle spéculative correspond à une situation où le cours des titres augmente fortement et atteint des niveaux jugés, comme globalement excessifs en comparaison avec la valeur réelle des actifs. Elle s’achève généralement par un éclatement de la bulle et une baisse rapide des cours. »

Il faut avant tout tenir compte du fait que les SCPI portent en grande partie sur de l’immobilier d’entreprise dont les constructions en France, contrairement à l’immobilier résidentiel n’ont pas connu une grande augmentation au cours des dernières années. Il existe donc un déséquilibre entre ces deux types de biens immobiliers.

Aussi, dans sa publication, « Investment Market Update », Cushman & Wakefield montre que ces deux types de biens immobiliers sont différents. De plus elle indique que l’investissement immobilier en France atteint 24,8 milliards d’€.

 

bulle speculative immobilier

 

La part investie sur ces actifs via des SCPI est de 4,275 milliards d’€. Une simple comparaison de ces chiffres montre clairement que la part des SCPI dans ce volume est vraiment infime.

De plus, on ne saurait parler d’une bulle spéculative d’autant plus que l’immobilier d’entreprise a tendance à connaître une augmentation des prix de ses biens, ce qui est contraire à la définition même d’une bulle spéculative qui explique justement que la bulle spéculative résulte d’une hausse de la valeur des investissements par rapport à celle du bien en lui même.

En somme, la SCPI ne constitue pas une bulle spéculative puisque les valeurs investies sur le marché immobilier concerné (immobilier d’entreprise est tout à fait en adéquation avec la valeur réelle des biens). De plus, la part des SCPI dans le marché immobilier dans sa globalité est vraiment faible.

La crise financière traversée il y a peu (avec les subprimes) n’est pas un sujet comparable. On ne fait pas de spéculation sur le marché de la SCPI, on reste dans l’économie réelle.