Investir en SCPI en nue-propriété

Qu’est-ce que la SCPI en nue-propriété ?

Les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) sont accessibles en démembrement. C’est-à-dire que la nue-propriété et l’usufruit sont séparés. En devenant nu-propriétaire en SCPI, vous détenez les parts mais vous n’en percevez pas les revenus locatifs. Ceux-ci reviennent à l’usufruitier. En contrepartie, vous bénéficiez d’une décote à l’achat et vous n’êtes assujetti à aucune fiscalité.

De plus, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l’issue du démembrement, sans aucuns frais supplémentaires. Selon s’il s’agit d’un démembrement temporaire ou viager, cela a lieu après une durée définie (généralement entre 3 et 20 ans) ou au décès de l’usufruitier.

À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire peut ainsi disposer librement des parts. Il a la possibilité de les conserver pour percevoir les revenus complémentaires ou de les revendre pour en tirer une plus-value.

En conservant les parts de SCPI après le remembrement, vous percevez des loyers sur un nombre de parts plus important que si vous aviez investi le même montant sur des parts en pleine propriété.

À noter que la SCPI constitue un investissement de long terme, 8 à 10 ans minimum selon les experts. Il n’est donc pas forcément favorable de revendre les parts juste après la réunion de la pleine propriété, en particulier s’il s’agissait d’une courte période de démembrement.

Il est aussi possible de revendre la nue-propriété pendant le démembrement. Vous devez toutefois trouver un acheteur intéressé. Le cas échéant, le nu-propriétaire peut également transmettre par donation son droit, avec réserve d’usufruit ou non pour le futur.

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Les avantages de l’investissement en SCPI en nue-propriété

Découvrez les nombreux avantages du démembrement de propriété de parts de SCPI.

Décote sur le prix des parts de SCPI

Acquérir uniquement la nue-propriété de parts de SCPI entraîne une décote sur le prix de souscription. Le prix des parts est partagé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon une clé de répartition fixée par la société de gestion. La décote varie en grande partie selon la durée du démembrement.

Cette décote correspond au montant équivalent à ce que le nu-propriétaire aurait dû percevoir s’il détenait la pleine propriété pendant la durée du démembrement.

Au recouvrement de la pleine propriété, vous touchez en quelque sorte une plus-value car vous récupérez la valeur de l’usufruit. Prenons un exemple chiffré :

Une part coûte 200 €. Vous achetez la nue-propriété sur 15 ans avec une décote de 30 %. Vous investissez donc 140 €. À l’issue du démembrement 15 ans plus tard, vous récupérez la pleine propriété, d’une valeur de 200 € (prix de souscription), voire plus si le prix de part a augmenté pendant le démembrement. La valeur de retrait est prise en compte à la revente. Elle correspond au prix de souscription diminué des frais d’entrée.

Fiscalité attrayante

Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas les dividendes générés par les parts de SCPI. Cependant, en contrepartie, aucune fiscalité supplémentaire ne s’applique.

Par ailleurs, la SCPI en nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette taxable à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière, ex-ISF). Le démembrement de parts de SCPI s’avère alors très intéressant fiscalement pour des investisseurs fortement imposés et/ou possédant déjà un patrimoine immobilier important. Cela permet effectivement de continuer à investir dans l’immobilier sans risquer d’alourdir son IFI.

La reconstitution de la pleine propriété au remembrement des parts n’est pas soumise à l’impôt.

Même si sortir avec une plus-value à la revente n’est pas l’objectif principal de l’investissement en SCPI, cela peut arriver. Le calcul de la plus-value à la revente est alors avantageux car elle est calculée à partir de la valeur de la pleine propriété au moment de l’investissement et non de la valeur de la nue-propriété.

Les inconvénients de la SCPI en nue-propriété

• Pas de revenus pendant le démembrement

Comme expliqué plus haut, le nu-propriétaire ne possède pas le droit de jouissance sur les parts. Par conséquent, il ne perçoit pas les dividendes versés par la SCPI tout au long de la période de démembrement.

• Liquidité à la revente très limitée

Il s’avère très compliqué de revendre des parts détenues en nue-propriété avant la fin du démembrement. Et ce, notamment car l’accord de l’usufruitier est requis. Vous pouvez toutefois revendre votre droit de nue-propriété sur les parts sans l’accord de l’usufruitier. Cependant, il s’agit d’un placement de niche, dont la liquidité reste limitée.

• Toutes les SCPI ne sont pas disponibles en nue-propriété

Certaines sociétés civiles de placement immobilier ne peuvent pas être souscrites en nue-propriété. Le choix est donc un peu plus restreint que dans le cadre d’un investissement classique au comptant.

• Le capital n’est pas garanti

Au même titre qu’un investissement classique en SCPI, la valeur des parts n’est pas garantie. Elle peut varier à la hausse comme à la baisse selon les fluctuations des marchés immobiliers.

Pourquoi investir en SCPI en nue-propriété ?

Acheter la nue-propriété de parts de SCPI représente un placement de moyen ou long terme offrant un couple rendement/risque très intéressant.

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L’achat de parts de SCPI démembrées permet de répondre à plusieurs objectifs. Tout d’abord, il s’agit d’un investissement adapté si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats mais que vous souhaitez anticiper des nécessités futures. Il peut s’agir d’une échéance donnée comme votre retraite par exemple (voir plus bas).

D’autre part, la SCPI en nue-propriété permet de se constituer ou de développer un patrimoine immobilier à prix réduit et sans alourdir la fiscalité. Elle représente en effet un moyen de faire travailler votre épargne sans générer d’impôt supplémentaire. Il s’agit donc d’un type d’investissement particulièrement adapté aux contribuables fortement fiscalisés.

Pour quels types d’investisseurs la nue-propriété de SCPI est-elle adaptée ?

Zoom sur les profils d’investisseurs pour qui la SCPI en nue-propriété représente un placement potentiellement très intéressant.

Les personnes fortement fiscalisées qui n’ont pas besoin de revenus immédiats

La SCPI en nue-propriété est particulièrement adaptée aux contribuables fortement fiscalisés, étant dans une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 % ou plus.

Rappelons que les revenus fonciers des SCPI sont imposés à hauteur de la TMI, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour une personne avec une tranche marginale d’imposition à 41 % par exemple, l’imposition sur les revenus distribués par la SCPI s’approche donc des 60 %.

Investir dans la nue-propriété de parts de SCPI permet de faire travailler son épargne sans alourdir la pression fiscale jusqu’à la réunion de la pleine propriété. C’est effectivement à ce moment que vous commencerez à percevoir de potentiels revenus complémentaires réguliers.

En outre, la nue-propriété de SCPI permet d’investir dans la pierre sans impact concernant l’IFI.

Les épargnants qui préparent leur retraite

Investir en SCPI en nue-propriété s’avère une solution particulièrement adaptée à la création de revenus complémentaires pour la retraite. Le prix décoté peut vous permettre d’acquérir plus de parts en vue de mieux préparer votre retraite financièrement.

Le démembrement vous offre la possibilité de n’être soumis à aucune fiscalité supplémentaire pendant votre vie active, quand votre taux d’imposition est au plus haut. Puis, vous commencez à percevoir un complément de revenu régulier à l’issue de votre carrière professionnelle.

Pour optimiser au maximum les avantages de ce placement, il convient de bien calculer le meilleur moment auquel investir de manière à ce que la réunion de la pleine propriété des parts ait lieu au départ à la retraite.

Comment investir en SCPI en nue-propriété ?

Un grand nombre de sociétés civiles de placement immobilier sont accessibles en démembrement. Elles proposent généralement plusieurs durées de démembrement, en fonction des différentes clés de répartition fixées par la société de gestion.

En tant qu’investisseur en nue-propriété, vous avez la possibilité de souscrire en ayant déjà trouvé un usufruitier mais ce n’est pas obligatoire. La SCPI peut habituellement en proposer un, en fonction de la durée de démembrement que vous souhaitez. Selon les SCPI, les durées de démembrement peuvent varier. Elles fluctuent généralement entre 3 et 20 ans.

Les usufruitiers sont le plus souvent des personnes morales telles que des entreprises qui souhaitent faire travailler leur trésorerie.

Pour réussir au mieux son investissement, il est recommandé de passer par un conseiller en gestion de patrimoine comme ceux de Portail-SCPI.fr. Ils ont accès à toutes les SCPI du marché et connaissent les meilleures accessibles en démembrement de propriété. Ils vous aident ainsi à déterminer les clés de répartition les plus avantageuses et vous guideront vers les SCPI adaptées à votre profil et vos objectifs patrimoniaux.

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Les meilleures SCPI en nue-propriété

Si les SCPI permettant d’investir en nue-propriété sont très nombreuses, certaines sont plus avantageuses que d’autres. Et ce, en raison notamment des décotes particulièrement attractives. Voici la liste des meilleures SCPI du marché pour investir en nue-propriété.