Avoir un revenu passif avec les SCPI

Définition du revenu passif

Qu’est-ce qu’un revenu passif ? Et quelles différences entre revenus passifs et actifs ?

Qu’est-ce que c’est ?

Avoir un revenu passif vous aide à soutenir votre niveau de vie et votre sécurité financière. Générer des revenus passivement vous permet en effet de percevoir de l’argent chaque mois, chaque trimestre ou encore chaque année. Et ce, sans travail régulier de votre part, au sens d’un emploi de type salarié.

Ce dernier point mérite d’être approfondi. En effet, l’idée de créer un revenu passif s’appuie sur la notion de percevoir de l’argent sans fournir un travail actif en contrepartie. Pour autant, mettre en place une source de revenus complémentaires demande un minimum d’investissement ou d’effort. Si vous cherchez à atteindre ce but à l’aide de votre épargne par exemple, il est indispensable de l’investir dans un ou plusieurs placements versant des dividendes, intérêts ou revenus locatifs. Il peut s’agir par exemple des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

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Chercher à créer un revenu passif peut avoir du sens dans de multiples situations. Typiquement, pour les personnes à la retraite, cela permet de compléter les revenus, les pensions étant plus faibles que les salaires. Pour une personne en activité, un revenu passif automatique procure davantage de sécurité financière, notamment face au risque de perte d’emploi. De même, devenir rentier grâce à des revenus passifs suffisants peut vous aider à atteindre une liberté financière permettant de changer de carrière ou de style de vie, par exemple.

Il existe une multitude de façons de constituer une source de revenus passifs. Gardez cependant en tête que chaque option présente des avantages et inconvénients. De plus, les différentes méthodes présentent des risques. Il n’y a pas de garantie de réussite et vos revenus peuvent fluctuer dans le temps.

Différence entre revenu passif et revenu actif

On parle de revenu passif par opposition aux revenus actifs. Ces derniers correspondent essentiellement aux revenus que vous percevez grâce à votre travail. Dans le cas le plus commun, il s’agit d’un salaire. Les revenus d’activité peuvent également être composés d’honoraires, de primes ou encore de bonus.

Dans tous les cas, le revenu actif demande un travail et un effort continus dans le temps, selon les paramètres de votre situation. Dans le cas du salariat, votre rémunération est fixée dans votre contrat de travail, qui prévoit également les heures de travail et les missions à remplir.

A contrario, un revenu passif ne demande pas, idéalement, un investissement prolongé dans le temps. Il s’agit alors d’un revenu que vous percevez à échéance plus ou moins régulière, sans nécessairement fournir d’effort actif à ce titre. Comme évoqué plus haut, instaurer une ou plusieurs sources de revenus passifs demande cependant un effort initial, aussi bien financier (investir son argent) que personnel (investir son temps).

De plus, vous pouvez être amené à devoir assurer une gestion de votre source de revenus complémentaires. Dans le cas d’un investissement locatif que vous prenez en charge vous-même par exemple, vous supportez la gestion locative. Celle-ci peut être relativement peu contraignante quand tout se passe bien mais le bailleur peut aussi devoir gérer une multitude de sujets : changement de locataire, impayés de loyers, travaux, etc. A ce titre, la SCPI constitue une bonne alternative pour générer des revenus passifs grâce à l’immobilier, puisque toute la gestion est déléguée d’office.

Quelles idées pour produire des revenus passifs ?

Encaisser des revenus complémentaires passivement peut s’envisager de différentes façons. En tout état de cause, vous devez investir une somme d’argent conséquente, en une ou plusieurs fois, pour détenir un placement capable de générer un revenu passif de plusieurs centaines ou milliers d’euros.

Un revenu passif avec l’immobilier

Investir dans l’immobilier peut contribuer à générer des revenus passifs intéressants. En contrepartie d’un placement initial pouvant être financé à crédit dans certains cas, votre achat immobilier vous permet de percevoir des loyers (le plus souvent), tous les mois ou tous les trimestres.

Parmi les différents possibilités, on peut citer par exemple :

• L’investissement locatif classique ;
• La location meublée, de courte ou longue durée ;
• La SCPI ;
• La location de places de parking ou de garages ;
• Le crowdfunding immobilier (projets avec coupons).

Parmi ces options, la SCPI correspond le mieux à la définition de revenu passif. Ce placement de pierre papier ne demande en effet aucune gestion. A l’inverse, les investissements dans l’immobilier physique exigent une prise en charge parfois contraignante. Notons que celle-ci peut être confiée à un professionnel, moyennant finances.

Si ces différents placements immobiliers peuvent générer un revenu passif, notez que celui-ci n’est pas garanti. Les revenus encaissés peuvent varier dans le temps, à la hausse comme à la baisse. La valorisation de l’investissement n’est pas garantie et l’investisseur supporte un risque de perte en capital.

Investir dans des placements financiers

Différents types de placements financiers peuvent produire des revenus complémentaires passifs. L’épargne placée sur une assurance vie ou un plan d’épargne retraite (PER) peut être débloquée sous forme de rente viagère par exemple. De la sorte, vous percevez un complément de revenus chaque mois jusqu’à la fin de votre vie. Il est également possible d’effectuer des rachats partiels, avec des abattements fiscaux avantageux pour les assurances vie de plus de 8 ans. Notez que dans le cadre du PER, le déblocage ne s’envisage qu’à la retraite, hors cas d’accidents de la vie.

Investir en Bourse, via un plan d’épargne en actions (PEA) ou un compte-titres, constitue une autre façon de rechercher des revenus passifs. Et ce, notamment, grâce au versement de dividendes, lorsque vous détenez des actions. Vous pouvez également investir dans des ETF (trackers) qui répliquent la performance d’indices boursiers, mais ne versent pas nécessairement de dividendes.

Gardez en tête qu’investir en Bourse, et plus généralement sur les marchés financiers, implique une prise de risque potentiellement importante. D’une manière générale, plus le rendement potentiel est élevé, plus le risque est conséquent.

Une variété d’alternatives sans investissement

En dehors des placements immobiliers et financiers, vous pouvez étudier d’autres possibilités pour percevoir un revenu passif automatique sans investissement. Cela peut concerner des cas très spécifiques, comme la propriété intellectuelle. Les artistes et écrivains peuvent par exemple toucher des droits d’auteur. De même, la création de vidéos, de sons ou encore de photos peut vous permettre d’encaisser des royalties au titre de leur utilisation.

Dans un autre domaine, si vous détenez un site internet, vous pouvez générer des revenus passivement à travers différents canaux : publicité, sponsoring ou encore vente de liens et affiliation. La vente de produits numériques peut également représenter une possibilité dans ce registre.

Quelle que soit l’option retenue parmi ces quelques exemples, il convient de souligner que la perception de revenus passifs n’est pas nécessairement garantie.

Générer un revenu passif avec les SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier représentent une solution pertinente si vous souhaitez encaisser un revenu passif.

La SCPI, un placement immobilier sans gestion

Investir en SCPI consiste à acheter des parts d’une société dédiée à l’investissement immobilier. Cet argent investi par vos soins et par une multitude d’autres épargnants permet à la SCPI d’acquérir un patrimoine immobilier composé de dizaines ou centaines d’immeubles : bureaux, commerces, immobilier de santé, de logistique, etc.

En devenant associé(e) de la SCPI, vous avez droit à une quote-part des loyers tirés de ce parc immobilier. Cet argent vous revient sous forme de dividendes, versés tous les mois ou tous les trimestres après l’expiration du délai de jouissance. Le versement des dividendes n’est pas garanti et leur montant peut fluctuer dans le temps. Rappelons aussi que ce placement de pierre papier présente un risque de perte en capital.

La SCPI présente un avantage majeur en tant que revenu passif, en termes de simplicité de gestion. En effet, toute la gestion locative est prise en charge par la société de gestion qui pilote la SCPI. Celle-ci s’occupe également de distribuer les loyers aux associés. Vous pouvez donc investir en SCPI et percevoir un revenu de façon totalement passive ou presque.

Il convient d’indiquer ici que vous restez responsable de certaines formalités, comme la déclaration des revenus versés par la SCPI. La société de gestion vous fournit à ce titre un imprimé fiscal unique (IFU) pour vous aider. Vous pouvez également investir avec un conseiller de Portail-SCPI.fr, la meilleure plateforme en ligne en termes de conseil et d’accompagnement dans l’investissement en SCPI, pour être assisté dans vos démarches.

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Les revenus passifs versés par les SCPI

Comme indiqué plus haut, les loyers reversés par les SCPI sont appelés des dividendes. Pour autant, ils proviennent bien de l’investissement immobilier. Ils sont donc imposés comme des revenus fonciers à ce titre. Les SCPI européennes et internationales, qui investissent dans l’immobilier en dehors de France, font exception et profitent d’une fiscalité plus attractive (exonération de prélèvement sociaux notamment).

La plupart du temps, les dividendes des SCPI sont perçus passivement par les investisseurs tous les trimestres. Il existe cependant certaines SCPI à rendement mensuel, qui délivrent un complément de revenu tous les mois. Selon vos attentes et le type de revenu passif que vous recherchez, celles-ci peuvent être à étudier de près.

Notez que dans les deux cas, les dividendes sont versés directement sur votre compte bancaire. Il n’est donc pas nécessaire de procéder à un rachat ou à un retrait, contrairement aux enveloppes fiscales type assurance vie. En revanche, vous pouvez mettre en place le réinvestissement des dividendes de SCPI en phase d’épargne, si vous souhaitez faire croître votre patrimoine.

En confrontant le montant du dividende annuel par part avec le prix de part de la SCPI au 1er janvier, vous obtenez un indicateur de rendement appelé taux de distribution. Pour obtenir une meilleure appréciation de la rentabilité d’un placement de pierre papier, vous pouvez vous attarder sur le taux de rendement interne (TRI). Cet indicateur s’avère plus utile sur le long terme, en sachant que l’investissement en SCPI doit s’envisager sur 8 à 10 ans minimum.

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Exemple de revenu passif avec les SCPI

Pour illustrer l’intérêt des SCPI afin de générer des revenus passivement, voici un exemple. Celui-ci s’appuie sur un investissement diversifié dans trois SCPI de la sélection de Portail-SCPI.fr :

• CORUM Origin (68,62 € de dividende annuel brut par part en 2024)
• LOG IN (15,75 €)
• Coeur de Régions (41,17 €)

Avec l’achat de 60 parts de CORUM Origin, 45 parts de LOG IN et 45 parts de Coeur de Régions, et sur la base de ces dividendes versés en 2024, votre investissement initial (109 230 €) génère un revenu passif moyen de 556,56 € par mois, brut de fiscalité.

Notez que le niveau des dividendes versés par les SCPI peut fluctuer dans le temps, à la hausse comme à la baisse. Le capital investi et la liquidité des parts à la revente ne sont pas garantis. L’investissement SCPI doit s’envisager sur le long terme, avec un horizon d’investissement minimum de l’ordre de 8 à 10 ans.