Rappels sur l’imposition des SCPI
Avant d’aborder plus en détail la fiscalité des SCPI en assurance vie, commençons par quelques rappels utiles sur l’imposition liée aux sociétés civiles de placement immobilier.
Lorsque les parts sont détenues en direct, et non pas au travers d’un contrat d’assurance vie, la fiscalité des SCPI se rapproche principalement de l’imposition des revenus fonciers. On retrouve à ce titre deux régimes d’imposition pouvant s’appliquer :
- Le régime réel d’imposition
Il est retenu si les revenus fonciers annuels dépassent 15 000 €, si le contribuable ne détient que des parts de SCPI (pas d’investissement locatif) ou sur option s’il est éligible au régime du micro-foncier. Dans ce cas, les revenus locatifs sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu, après déduction des charges réellement supportées, et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
- Le micro-foncier
Accessible uniquement si vous percevez moins de 15 000 € de revenus locatifs et disposez également d’un ou plusieurs investissements immobiliers physiques, il propose un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers avant imposition au barème, sans déduction supplémentaire de charges. Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’ajoutent à l’impôt sur le revenu.
Le cas échéant, la fiscalité des SCPI en direct peut également porter sur des revenus financiers et des plus-values. Habituellement, ces sources de revenus s’avèrent beaucoup plus modestes, par rapport aux revenus fonciers.
Ces règles s’appliquent donc aux SCPI détenues en direct, lorsque les loyers proviennent d’investissements immobiliers en France. Elles ne sont pas les mêmes dans le cas des SCPI européennes, ou SCPI étrangères (voir plus loin). De même, la fiscalité des SCPI en assurance vie se montre très différente.
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La fiscalité des SCPI en assurance vie : comment est-elle avantageuse ?
Investir en SCPI via un contrat d’assurance vie permet de profiter d’une imposition plus avantageuse que celle des revenus fonciers.
Comment fonctionne la fiscalité des SCPI en assurance vie ?
Lorsque vous détenez des parts de SCPI logées dans un contrat d’assurance vie, les règles fiscales changent drastiquement. Pour commencer, vous n’êtes pas imposé sur la distribution des dividendes, contrairement à un investissement au comptant ou à crédit. Plus précisément, le fait générateur de l’impôt n’est pas la distribution des dividendes, mais les rachats effectués sur l’assurance vie.
Concrètement, cela signifie que vous n’avez pas d’impôt à payer sur votre investissement SCPI en assurance vie tant que vous n’effectuez pas de retrait. Tant que vous restez investi, vous accumulez vos gains potentiels (non garantis) sans subir de fiscalité. En contrepartie, les dividendes de SCPI restent le contrat et ne sont pas encaissés sur votre compte bancaire. Ils sont réinvestis, sur le fonds euros de l’assurance vie ou dans l’achat de nouvelles parts.
Si vous effectuez un arbitrage sur votre assurance vie, pour sécuriser vos gains sur le fonds euros par exemple, aucune fiscalité n’est due puisque l’argent reste sur le contrat.
Autre différence majeure : c’est la fiscalité de l’assurance vie qui prévaut. Autrement dit, l’imposition classique des revenus fonciers, évoquée plus haut, ne s’applique pas. Ainsi, vous bénéficiez de la fiscalité plus avantageuse de l’assurance vie.
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Rappels sur la fiscalité de l’assurance vie
Pour l’investissement en SCPI comme pour vos autres placements en fonds euros et unités de compte, le régime fiscal de l’assurance vie s’avère particulièrement attractif :
- Pas d’imposition en l’absence de rachat sur le contrat ;
- Pas de fiscalité sur le capital investi (uniquement les intérêts rachetés) ;
- Imposition à la flat tax de 30 %* durant les 8 premières années de détention du contrat (prélèvements sociaux inclus)
- Imposition à 24,7 %* (prélèvements sociaux inclus) après le 8ème anniversaire du contrat, avec prise en compte d’un abattement fiscal annuel (4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune) pour le calcul de l’impôt (mais pas des prélèvements sociaux).
Les assurés peuvent choisir l’imposition de leurs gains au barème de l’impôt s’ils le souhaitent. Les prélèvements sociaux de 17,2 % sont alors à ajouter. Cela peut s’avérer plus intéressant pour les contribuables non imposables ou ne dépassant pas le taux marginal de 11 %. Notez cependant que cette option s’applique alors à tous les revenus de placement relevant de la flat tax.
La fiscalité des SCPI en assurance vie ne procure pas d’avantage particulier en ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les parts de SCPI intègrent bien l’assiette taxable de l’impôt, selon leur valeur IFI au 1er janvier communiquée par les sociétés de gestion dans l’imprimé fiscal unique (IFU).
*Modalités fiscales applicables aux versements sur un contrat d’assurance vie effectués après le 27 septembre 2017.
Comparatif de la fiscalité des SCPI, en assurance vie et en direct
Pour illustrer la différence entre SCPI en direct et SCPI en assurance vie sur le plan fiscal, prenons un exemple. Notre comparaison s’appuie sur les paramètres suivants :
- 3 000 € de dividendes annuels, avant fiscalité ;
- Revenus locatifs uniquement, provenant d’immeubles situés en France (SCPI 100 % française) ;
- Investisseur dans la tranche marginale d’imposition à 30 %.
Le tableau ci-dessous récapitule le comparatif entre fiscalité des SCPI en assurance vie et imposition en direct, selon ces paramètres.
| Taux d'imposition | Fiscalité à payer | |
|---|---|---|
| Investissement en direct | 47,2 % (TMI + prélèvements sociaux) | 1 416 € |
| Assurance vie de moins de 8 ans | 30 % (Flat tax incluant les prélèvements sociaux) | 900€ |
| Assurance vie de plus de 8 ans | 24,7 % Abattement de 4 600 ou 9 200 € | 0 € d'impôt sur le revenu avec abattement (225 € sans abattement) 516 € de prélèvements sociaux |
Notez que pour un investisseur dans la TMI à 11 %, sa fiscalité retombe à 846 €. Cela s’avère alors plus légèrement intéressant que l’assurance vie de moins de 8 ans à la flat tax.
La fiscalité des SCPI étrangères en assurance vie
Avec une SCPI étrangère, ou SCPI européenne, le patrimoine immobilier dans lequel vous investissez se situe en dehors de l’Hexagone. À ce titre, l’imposition des revenus fonciers diffère de celle retenue pour une SCPI investie en France.
La fiscalité des SCPI européennes prévoit ainsi une exonération de prélèvements sociaux. Soit 17,2 % de fiscalité en moins. De plus, le taux d’imposition sur le revenu n’est pas votre taux marginal d’imposition. Les modalités de calcul varient selon le pays d’origine des loyers. Mais d’une manière générale, l’imposition des SCPI étrangères est plus légère que la fiscalité des revenus fonciers français.
En ce qui concerne la fiscalité des SCPI étrangères en assurance vie, le principe est le même qu’avec les SCPI françaises. C’est donc le régime fiscal de l’assurance vie qui prévaut, sans prise en compte du pays d’origine des revenus fonciers. Conséquence directe pour l’investisseur : il ne profite plus de l’exonération de prélèvements sociaux propre aux SCPI européennes. Même chose pour le calcul ajusté de l’impôt sur le revenu.
À cet égard, il y a donc un calcul à faire. Selon votre situation, investir dans une SCPI étrangère peut générer un rendement net supérieur en direct par rapport à l’assurance vie… Ou l’inverse, notamment si vous bénéficiez des abattements fiscaux sur les contrats de plus de 8 ans.
Rappelons que la fiscalité ne constitue pas le seul paramètre à prendre en compte pour faire votre choix. Qualité des SCPI, encaissement ou capitalisation des dividendes… D’autres paramètres doivent intégrer votre analyse. Les conseillers de Portail-SCPI.fr peuvent vous accompagner et vous conseiller dans cette démarche, en vous détaillant notamment les avantages et inconvénients de la SCPI en assurance vie.
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