Qu’est ce qu’une Scpi ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui a pour but de se constituer un patrimoine immobilier, dont l’exploitation lui permettra de reverser aux porteurs de parts, un revenu.

En d’autres termes, investir dans une SCPI c’est devenir propriétaire d’un pourcentage du patrimoine immobilier de la SCPI. Les biens immobiliers de la SCPI sont gérés par une société de gestion (elle trouvera ces biens, des locataires, s’occupera des de la gestion courante des biens)

Les SCPI présentent des avantages pour les investisseurs :

  • Aucun souci de gestion : la gestion et l’exploitation du bien sont entièrement assurées par la Société de Gestion. L’investisseur n’a donc pas à se préoccuper des travaux à effectuer ou de la gestion locative du ou des biens.
  • Mutualisation du risque locatif : Au sein des SCPI, les biens sont occupés par plusieurs locataires, ce qui permet de mutualiser le risque sur plusieurs locataires au lieu d’un seul.
  • Diversification de son patrimoine : l’investissement en SCPI permet de se constituer un patrimoine immobilier qui peut être composé d’immobilier de bureaux, de commerces, de locaux d’activités. En somme, des biens qui permettront à l’épargnant de diversifier le patrimoine déjà détenu.
  • Flexibilité du placement : le montant de l’investissement peut être modulé en fonction des capacités de l’investisseur.

Comment acquérir des parts de SCPI ?

Les SCPI sont un support d’investissement qui peut être effectué de plusieurs façons différentes :

  • SCPI au comptant : dans ce cas, l’investisseur paie au comptant (chèque ou virement) le montant de son investissement.
  • SCPI à crédit : L’épargnant peut choisir de financer son investissement en ayant recours à un emprunt. En l’espèce, il va s’agir d’un prêt immobilier. Cette option de financement de l’achat de parts de SCPI présente un avantage : il permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit, les taux d’emprunt actuels étant à un niveau extrêmement bas. Grâce au rendement servi par les SCPI, les loyers peuvent suffire à couvrir tout ou partie des mensualités de crédit. : c’est l’effet de levier du crédit.
  • SCPI à travers un contrat d’assurance-vie : les SCPI peuvent être souscrites au sein de contrats d’assurance vie. L’investisseur, lors de l’ouverture de son contrat, pourra choisir les SCPI comme support. Avantages : les loyers générés par la SCPI sont automatiquement recapitalisés ce qui permet à l’investisseur d’avoir un portefeuille de parts grossissant et donc plus rentables. En outre au sein de contrats d’assurance vie, les parts de SCPI sont acquises à un prix décoté.
  • SCPI en démembrement : ce support d’investissement peut faire l’objet d’un démembrement (technique juridique qui consiste à séparer le droit de propriété en deux droits : l’usufruit et la nue propriété). L’usufruitier perçoit les revenus générés par la SCPI alors que le nu propriétaire, lui, détient la propriété du bien, le paiement des impôts reste à sa charge. L’avantage est que les deux parties (usufruitier et nu propriétaire) achètent les parts de SCPI à un prix moins élevé que s’ils les avaient acquises en direct. En démembrement, le prix est fixé selon une clé de répartition et selon les âges des parties.Il est conseiller beaucoup plus aux entreprises qui souhaitent placer leur trésorerie.

Fiscalement, comment ça se passe ?

Les revenus générés par un investissement en SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers : les revenus que tout propriétaire de biens mis en location nue, non meublée, perçoit. Dès lors, il existe deux régimes d’imposition : le micro-foncier et le régime du réel.

Le micro-foncier

Ce régime est applicable d’office à tout propriétaire qui réalise une location nue, et dont les revenus sont inférieurs à 15 000 euros. L’investisseur bénéficiera donc d’un abattement forfaitaire de 30 %.

Le régime du réel

Il est applicable aux personnes qui perçoivent des revenus fonciers supérieurs à 15 000 euros. Dans ce cas, l’investisseur peut procéder à la déduction de ses revenus fonciers, de certaines charges liées au bien.

NB : le régime du réel peut être choisi sur option par tout investisseur percevant moins de 15 000 euros par an. Cependant, l’option est irrévocable pendant 3 ans.

Exemple et commentaire d’une simulation SCPI sur 120.000 € à crédit

Simulation SCPI crédit

Simulation SCPI crédit - ammortissement

Nous avons pris l’exemple d’une simulation SCPI à crédit pour un montant de 120 000 €. Les revenus réguliers perçus correspondent au montant total d’investissement * taux de rendement de la SCPI. Il faut savoir que dans cette colonne les revenus sont calculés sur l’année concernée en entier. La première année, les revenus sont calculés sur une période moins importante à cause du délai de jouissance respecté au sein des SCPI.

L’épargne régulière qui figure dans notre simulation SCPI, c’est le montant que l’investisseur doit devoir débourser pour pouvoir rembourser les mensualités de crédit. En d’autres termes, c’est la somme que l’investisseur doit pouvoir ajouter aux loyers qu’il perçoit, pour rembourser son prêt. Elle est égale à : montant des loyers perçus – mensualités de crédit.

De manière générale, les impôts sont dus sur les revenus perçus au titre d’une année. Ainsi, les impôts dûs au titre d’une année, sont payés l’année suivante.
Pour rappel, les revenus perçus par une SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) + Prélèvements Sociaux (PS). Ainsi, sachant, qu’il s’agit d ‘une acquisition à crédit et que ceux ci sont déductibles des revenus, le revenu alors imposable est égal à la différence entre les loyers perçus et les intérêts, les ADI, les frais bancaires, liés au crédit.

L’économie ou le surcoût fiscal de la simulation SCPI, pour l’investisseur correspond au : revenu imposable (différence entre les loyers perçus et les intérêts, les ADI, les frais bancaires, liés au crédit) * (TMI+ PS).

L’épargne régulière nette, elle, dans la simulation SCPI, équivaut à l’effort d’épargne de l’investisseur (effort d’épargne annuel). Ici, c’est la somme de l’épargne régulière et de l’économie/surcoût fiscal de l’investissement.

La trésorerie nette, c’est la somme du montant de l’épargne régulière nette et du montant des apports sur une année.

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