La cinquième SCPI Malraux de la société de gestion Urban Premium est ouverte à la souscription depuis le 23 juillet 2021. Elle a été baptisée « Urban Prestigimmo n° 5 ». Deux solutions d’investissement sont possibles pour investir dans cette nouvelle SCPI Malraux : au comptant et à crédit.

Urban Prestigimmo n° 5 figure désormais parmi les SCPI résidentielles à effet fiscal proposées par le gestionnaire Urban Premium. Les précédentes versions ont déjà été clôturées après avoir engrangé un volume de collecte de 105 millions d’euros. La nouvelle SCPI Malraux Urban Prestigimmo, quant à elle, vise une collecte de 27 millions d’euros (incluant la prime d’émission) d’ici fin 2022. Il s’agit, bien entendu, d’une SCPI accessible aux particuliers.

La SCPI Urban Prestigimmo a obtenu le visa n° 21-08, délivré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 4 juin 2021. Les nouvelles parts de cette SCPI fiscale ont été commercialisées à compter du 23 juin 2021. La période de souscription s’achèvera le 31 décembre 2022.

Bon à savoir, une clôture par anticipation pourra avoir lieu en cas de souscription intégrale avant cette date limite. Accessible à partir de 500 €, Urban Prestigimmo reste une SCPI fiscale à capital fixe. Le minimum de souscription étant de 10 parts. Vous devez investir une somme initiale de 5 000 € pour finaliser votre premier investissement.

Les biens immobiliers situés en plein cœur de ville seront ciblés prioritairement par Urban PrestigimmoPour se constituer un patrimoine immobilier de valeur à effet fiscal, la SCPI Urban Prestigimmo cible en particulier des immeubles d’habitation situés en plein cœur de ville. Il s’agit, plus précisément, de :

  • Logements anciens localisés dans un site patrimonial remarquable (SPR), dotés d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvée (PSMV).
  • Actifs immobiliers éligibles au dispositif Malraux implantés dans les métropoles régionales françaises.
  • Immeubles de caractère présentant une belle facture architecturale.

Les biens immobiliers acquis par la SCPI Urban Prestigimmo feront l’objet de travaux de réhabilitation complète et profonde avant toute location. Ils seront supervisés par des architectes des bâtiments de France. C’est un gage de conformité aux dernières normes en vigueur.

Moins connues par les investisseurs, les SCPI Malraux présentent des avantages intéressants. Elles investissent principalement leurs capitaux dans des immeubles résidentiels à fort potentiel locatif. Elles génèrent ainsi des rendements annuels. Investir dans une SCPI Malraux à l’instar d’Urban Prestigimmo permet de bénéficier d’une réduction fiscale à hauteur de 18 % de l’investissement. C’est un taux de défiscalisation “one shot” contrairement à la SCPI Pinel (2% par an).

En choisissant d’investir dans la SCPI Urban Prestigimmo, vous réaliserez une économie d’impôt intéressante de 18 % sur votre investissement. En contrepartie, vous conserverez vos parts pendant 9 ans, à compter de la mise en location du dernier immeuble restauré. Cerise sur le gâteau, la réduction d’impôt en loi Malraux n’entre pas dans le plafond des niches fiscales. Il y a néanmoins un petit inconvénient : votre capital sera bloqué pendant 16 ans.

Point important à retenir : la durée de blocage de 16 ans correspond à la durée de vie de la société (soit 15 ans) et à la période nécessaire à la revente des immeubles (1 an).

Urban Prestigimmo étant une SCPI fiscale. Elle doit respecter les règles établies par l’article 199 tervicies du Code Général des Impôts, relatif à la fiscalité d’un investissement locatif en Malraux. Ainsi, la SCPI affectera :

  • 30 % du montant des souscriptions (net de frais de collecte) aux acquisitions.
  • 65 % (au minimum) du montant des souscriptions (net de frais de collecte) aux dépenses de travaux de réhabilitation.

Il convient de souligner que les parts de la SCPI Urban Prestigimmo sont soumises à l’IFI (ou l’Impôt sur la Fortune Immobilière). En ce qui concerne la fiscalité des plus-values immobilières réalisées dans le cadre d’un investissement en loi Malraux, certains points doivent être précisés.

En faisant l’acquisition de biens éligibles au dispositif Malraux, deux régimes d’imposition sont possibles : le régime de droit commun ou le régime juridique de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR). La deuxième option s’avère plus avantageuse fiscalement, car elle permet de minimiser le taux d’imposition sur les plus-values immobilières.

En cas d’absence de revalorisation des immeubles à terme, il n’y aura pas de plus-value taxable. Dans le cadre d’un investissement Malraux sous le régime de droit commun, l’impôt sur les plus-values fiscales reste inévitable. Explications : en l’absence de revalorisation des biens à terme, le prix de revente (montant des travaux inclus) pourrait dépasser largement le prix d’acquisition.

Antoine Cesari
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Expert patrimonial en activité depuis 2010. Spécialisé en immobilier (SCPI, LMNP, Pinel) et produits financiers (Plan Epargne Retraite, Assurance-Vie). Diplômé du Master Finance de l'Ecole de Management Léonard de Vinci.

CIF : E009507 Orias : 20009087