Peu connues par les investisseurs particuliers, les SCPI fiscales présentent des atouts non négligeables. Voici 4 choses à savoir absolument sur ces dernières.

Les caractéristiques des SCPI fiscales restent méconnues par le grand public. En général, elles reprennent le mode de fonctionnement des autres SCPI. Mais certaines différences notables subsistent. Afin d’y avoir plus clair, l’équipe de la plateforme Portail-SCPI.fr a mené une étude approfondie sur ce sujet. Les 4 choses à savoir absolument sur les SCPI fiscales.

On peut constater que trois grandes catégories de SCPI existent. Il s’agit, plus précisément, de :

  • SCPI Pinel
  • SCPI Malraux
  • SCPI Déficit Foncier

Investir dans une SCPI Pinel constitue une solution pertinente pour réduire son impôt sur le revenu sur plusieurs années consécutives. La réduction d’impôt est de 2% par an durant les 9 premières années de détention des parts de SCPI.

La détention de parts d’une SCPI Malraux permet de bénéficier durablement d’une réduction d’impôt maximale de 30 %. De plus, elle n’est pas prise en compte pour le calcul du plafond des niches fiscales, contrairement à celle d’une SCPI Pinel. La durée de conservation minimale recommandée est de 12 ans.

Le mode de fonctionnement d’une SCPI Déficit Foncier, s’avère plus compliqué à appréhender par rapport aux deux autres SCPI fiscales. Elle donne la possibilité d’alléger le montant de ses revenus fonciers. En principe, les travaux de réhabilitation effectués sont déductibles. Lorsque ces charges sont supérieures aux revenus fonciers, alors, le déficit foncier généré sera imputable sur le revenu global du porteur de parts. Il est plafonné à 10 700 € et s’étale sur 10 longues années.

Les SCPI fiscales s’accompagnent de différents avantages fiscaux. En optant pour une SCPI Pinel, le montant de la réduction d’impôt est de 18% réparti sur les 9 premières années de l’investissement.

Dans le cadre d’un projet d’investissement en SCPI Pinel, il existe un plafond d’investissement à respecter : 300 000 € maximum par an. De plus, la réduction d’impôt entre automatiquement dans le plafond des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an et par foyer fiscal.

Le patrimoine immobilier d’une SCPI Malraux se compose exclusivement de biens à usage résidentiel. Ils font l’objet des différents travaux de restauration ou de réhabilitation, planifiés par les Architectes des Bâtiments de France. Le taux de réduction d’impôt varie selon l’emplacement géographique des actifs détenus (QAD, AMVAP ou ZPPAUP). Il est calculé en fonction du montant des travaux effectués.

Les SCPI Déficit Foncier concernent notamment les investisseurs générant des déficits fonciers, dont la tranche d’imposition est supérieure ou égale à 30 %. Pour les autres catégories d’épargnants, l’économie d’impôt sera moins importante.

Les SCPI fiscales génèrent rarement des revenus fonciers, surtout les SCPI Déficit Foncier et les SCPI Pinel. Leurs rendements annuels dépassent rarement les 3 %. La rentabilité ne doit pas faire partie des priorités d’une personne désireuse d’investir dans une SCPI fiscale. Elle s’adresse particulièrement aux contribuables lourdement imposés en France.

Peu importe le type de SCPI fiscale choisie, il y a toujours une durée de conservation recommandée par la Société de Gestion de Portefeuille. Dans l’objectif de maximiser les avantages fiscaux possibles, mieux vaut détenir ses parts pendant plusieurs années (au moins pendant 15 ans).

Une exception existe avec les SCPI Denormandie où le rendement cible est aux alentours de 4% par an alors que la réduction d’impôt est également de 2% par an durant les 9 premières années de l’investissement.

À l’heure actuelle, les démarches afférentes à la souscription de parts de SCPI sont entièrement dématérialisées. Elles ont été simplifiées considérablement. Il suffit de remplir un formulaire en ligne et de l’envoyer à l’adresse électronique de la société de gestion. Le processus d’enregistrement des documents nécessaires ne prend que quelques minutes.

Parmi les meilleures plateformes de commercialisation de parts de SCPI, on peut citer notamment Portail-SCPI.fr. D’ailleurs, il est possible d’y rencontrer des conseillers privés en gestion de patrimoine, qui donnent des recommandations pointues. D’autres missions peuvent leur être confiées, comme l’établissement d’une stratégie d’investissement.

Louis Legasse
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Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

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