Investir en SCPI en démembrement

Comprendre le démembrement de parts de SCPI

Zoom sur la définition et le fonctionnement de la SCPI en démembrement de propriété.

L’usufruit et la nue-propriété

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), à l’instar des biens immobiliers classiques, peuvent faire l’objet d’un démembrement. Cela consiste à séparer la propriété des parts en deux parties :

• La nue-propriété de parts de SCPI : le nu-propriétaire possède les parts mais ne peut pas en jouir. Il récupère la pleine propriété à la fin du démembrement.
• L’usufruit de parts de SCPI : l’usufruitier a le droit de jouir du bien en percevant les dividendes distribués par la SCPI. Il est par conséquent assujetti à la fiscalité sur les revenus des SCPI.

L’usufruit et la nue-propriété s’acquièrent avec une décote par rapport au prix des parts en pleine propriété. Investir en SCPI en démembrement se fait effectivement par application d’une clé de répartition propre à chaque société civile de placement immobilier. Cette répartition dépend en majeure partie de la durée de l’investissement, qui varie selon s’il s’agit d’un démembrement temporaire ou d’un démembrement viager.

SCPI en démembrement temporaire

Dans le cadre de la SCPI en démembrement temporaire, la nue-propriété et l’usufruit sont séparés pour une durée fixe. Celle-ci est convenue entre les deux parties dès la souscription. Elle peut se situer entre 3 et 20 ans.

Un des avantages majeurs de la SCPI en démembrement temporaire est que la durée est connue à l’avance. Cela permet à l’usufruitier et au nu-propriétaire de s’organiser plus facilement pour atteindre leurs objectifs respectifs.

Au terme de la durée choisie, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI de manière automatique et sans frais supplémentaires. L’usufruitier ne possède quant à lui plus rien en lien avec les parts.

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SCPI en démembrement viager

La SCPI en démembrement viager consiste à séparer la pleine propriété des parts entre l’usufruit et la nue-propriété jusqu’au décès de l’usufruitier.

Le plus souvent, le démembrement viager de parts de SCPI s’effectue dans le cadre familial. Les parents conservent l’usufruit tandis que les enfants détiennent la nue-propriété.

Il s’agit d’un investissement intéressant dans le cadre de la transmission de patrimoine notamment. En effet, les parents donnent la nue-propriété des parts à leurs enfants en optimisant les droits de donation. En conservant l’usufruit, ils continuent de percevoir les revenus locatifs de la SCPI.

À l’issue du démembrement, les enfants récupèrent la pleine propriété sans payer de droits de succession.

Outre la donation de nue-propriété, il est aussi possible d’acheter directement des parts de SCPI en démembrement viager en famille. C’est-à-dire que les parents acquièrent la nue-propriété et les enfants achètent l’usufruit en même temps.

Pourquoi investir en SCPI en démembrement ?

La SCPI en démembrement est une méthode de souscription relativement peu connue et pourtant très pertinente dans certaines situations patrimoniales. Combiner le démembrement et la SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans aucune contrainte de gestion tout en optimisant sa fiscalité. La pierre papier en démembrement répond ainsi à de multiples objectifs :

• Le nu-propriétaire possède les murs sans la jouissance des loyers. Il se crée un patrimoine immobilier sans alourdir sa fiscalité. En effet, il ne perçoit aucun revenu au titre de son investissement pendant la période de démembrement donc il ne paye pas d’impôts supplémentaires. De plus, cet investissement sort de l’assiette fiscale de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Puis, il récupère la pleine propriété au terme du démembrement.
• L’usufruitier perçoit l’intégralité des loyers tout en bénéficiant d’une décote à l’achat. La rentabilité locative est donc optimisée.

Avant d’investir en démembrement SCPI il convient de sélectionner une ou plusieurs SCPI avec votre conseiller, choisir une durée de démembrement et trouver la contrepartie (usufruit ou nue-propriété).

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À qui s’adresse le démembrement en SCPI ?

La SCPI en démembrement n’est pas adaptée à tous les types de profils. Il convient d’avoir des objectifs patrimoniaux en adéquation avec les avantages, mais aussi les contraintes, de cette méthode d’investissement.

Tout d’abord, la nue-propriété convient particulièrement aux personnes fortement imposées qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat. En effet, rappelons que le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers distribués par la SCPI pendant toute la durée du démembrement. Ceux-ci reviennent à l’usufruitier.

En contrepartie, il n’est soumis à aucune fiscalité au titre de son placement. De cette manière, il peut se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme à prix décoté et sans alourdir son impôt sur le revenu pendant plusieurs années. De plus, les parts de SCPI détenues en nue-propriété n’entrent pas dans l’assiette taxable à l’IFI.

L’usufruit est quant à lui adapté aux personnes faiblement imposées ou ayant des déficits fonciers à imputer. En investissant en usufruit temporaire en SCPI, elles peuvent effectivement utiliser leur déficit à bien en l’appliquant sur les revenus fonciers grâce aux dividendes perçus.

L’usufruit de parts de SCPI convient également aux personnes morales, c’est-à-dire des entreprises, soumises à l’IS (impôt sur les sociétés). Il s’agit d’un très bon moyen de faire travailler sa trésorerie tout en optimisant sa fiscalité grâce à l’amortissement comptable.

Par ailleurs, la SCPI en démembrement viager, que ce soit via une donation de nue-propriété ou en co-souscription entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, se fait généralement dans le cadre familial entre parents et enfants.

Avantages et inconvénients du démembrement en SCPI

Le démembrement de parts de SCPI présente plusieurs avantages et quelques contraintes, qui varient selon le type de démembrement ainsi que la partie de la pleine propriété détenue.

Avantages de la SCPI en démembrement

Investir en SCPI en démembrement s’accompagne de nombreux atouts, pour le nu-propriétaire comme pour l’usufruitier. Premièrement, les deux parties bénéficient d’une décote sur le prix de part à l’achat. Celle-ci varie selon la durée du démembrement temporaire ou selon l’âge de l’usufruitier dans le cadre du démembrement viager.

D’autre part, le nu-propriétaire n’a aucun impôt à payer tout au long du démembrement. Les parts de SCPI détenues en nue-propriété sont également exonérées d’impôt sur la fortune immobilière.

Puis, à la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI sans frais.

En ce qui concerne l’usufruitier, il perçoit 100 % des dividendes distribués par la SCPI durant toute la période de démembrement, malgré le fait qu’il n’en soit pas pleinement propriétaire.

Enfin, une personne morale qui investit en SCPI en usufruit peut amortir comptablement son investissement. Découvrez le rendement potentiel d’un investissement en SCPI grâce au simulateur de Portail-SCPI.

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Inconvénients de la SCPI en démembrement

Acheter des parts de SCPI en démembrement présente par ailleurs quelques inconvénients. La contrainte principale pour le nu-propriétaire est qu’il ne perçoit pas de dividendes pendant toute la durée du démembrement.

L’usufruitier, quant à lui, réalise un investissement à fonds perdus car il ne possède plus rien en lien avec les parts de SCPI dès l’issue du démembrement.

D’autre part, notons que la liquidité à la revente peut s’avérer limitée pour l’usufruitier comme pour le nu-propriétaire. Il est en effet nécessaire de trouver soi-même un acheteur.

Enfin, toutes les SCPI du marché ne sont pas disponibles en démembrement de propriété.

La fiscalité du démembrement SCPI

Pour rappel, la fiscalité de la SCPI en démembrement incombe à l’usufruitier. En effet, le nu-propriétaire n’a rien à payer puisqu’il ne perçoit pas de revenus au titre de son investissement. Il n’a donc rien à déclarer.

L’usufruitier perçoit l’ensemble des dividendes générés par les parts détenues. Ceux-ci sont majoritairement composés de revenus fonciers. Ils sont donc imposés à hauteur de son taux marginal d’imposition (TMI), auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Les parts de SCPI en usufruit sont également assujetties à l’IFI.

À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts. Il commencera donc à ce moment à être assujetti à la fiscalité des SCPI.

Exemple concret d’un investissement SCPI en démembrement

Prenons l’exemple d’un démembrement de parts de la SCPI CORUM Origin. Observons tout d’abord la clé de répartition qui s’applique.

• Imaginons une souscription de 40 parts de la SCPI CORUM Origin. Avec un prix de part de 1 135 €, cela représente un investissement de 45 400 €.
• Pour un démembrement temporaire d’une durée de 10 ans, la valeur de la nue-propriété est de 65 % et celle de l’usufruit s’élève à 35 %.
• Le nu-propriétaire va ainsi débourser 29 510 € tandis que l’usufruitier va investir 15 890 €.
• Pendant 10 ans, l’usufruitier perçoit l’intégralité des loyers générés par les 40 parts de SCPI. En s’appuyant sur les dividendes bruts distribués par CORUM Origin en 2024 (68,62 € par part), l’usufruitier percevrait 2 749 € de loyers sur une année.*
• Au terme des 10 années de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts sans aucuns frais. Il récupère ainsi un patrimoine d’une valeur de 45 400 € (sans évolution du prix de part éventuelle) qui travaille désormais pour lui en générant des dividendes. Et ce, pour un investissement initial de 29 510 €.

* Attention, il ne s’agit pas d’une promesse de rendement futur mais d’une estimation appuyée sur les résultats de l’année 2024.