devenir rentier grâce aux SCPI

Comment devenir rentier grâce aux SCPI ?

Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés qui ont pour objet de faire appel public à l’épargne en vue de se constituer un parc immobilier par l’acquisition de biens immobiliers. Il s’agit d’immobilier locatif.

Elles sont créées et gérées par des Sociétés de Gestion qui en assurent la gestion (gestion locative, réparation et travaux d’entretien, etc) et qui sont chargées de distribuer les loyers (nets de toute charge) issus de l’exploitation de ces biens aux porteurs de parts ; des loyers qui sont proportionnels à leur participation dans la SCPI. Les sociétés de gestions gèrent votre argent sans contraintes.

Communément appelées « Pierre Papier », en raison du fait notamment que l’on acquiert des parts de SCPI et non le bien immobilier en lui-même, les SCPI sont devenues au cours des dernières années un véhicule d’investissement privilégié par un grand nombre d’investisseurs du fait des nombreux avantages qu’elles procurent.

SCPI : principaux avantages

Les SCPI présentent de nombreux avantages au nombre desquels, on peut citer :

La gestion locative

Étant entièrement gérées par des Sociétés agrées à cet effet, l’acquisition de parts de SCPI décharge l’investisseur du souci de gestion locative.

La mutualisation des risques

Les SCPI présentent l’avantage de disposer d’un parc immobilier large et varié, que ce soit en termes de diversité des biens détenus ou de diversité des locataires. Il faut noter que les SCPI par l’entremise des Sociétés de Gestion assurent une sélection des biens, mais aussi et surtout des locataires (en fonction de leur qualité).

Ainsi donc, les risques, au lieu de reposer sur un seul locataire (comme dans le cadre d’un investissement immobilier en direct), sont répartis entre plusieurs locataires différents.

La rentabilité et l’accessibilité

Les SCPI sont quasiment les seuls placements facilement accessibles du fait du faible niveau du ticket d’entrée et qui offrent une rentabilité plus que satisfaisante (généralement de l’ordre de (5 à 6%). La pierre-papier offre un couple rendement/risque bien meilleure que le livret a.

En outre, en terme de fiscalité, un investisseur en SCPI sera imposé uniquement à hauteur de son niveau de participation dans la SCPI.

Afin de bénéficier de ces avantages, il existe différents modes de  financement pour l’acquisition de parts de SCPI.

1°) Le financement à crédit

L’acquisition des parts des SCPI peut se faire à crédit.

Cette forme de financement permettra à l’investisseur de financer l’achat de parts de SCPI par un emprunt ; celui-ci sera remboursé en grande partie par les loyers que lui procureront ses parts (le taux de rentabilité des SCPI est supérieur au taux d’intérêt de l’emprunt ; on parle alors d’effet de levier du crédit).

Le contribuable sera alors imposé uniquement sur ses parts notamment sur  les revenus que ceux-ci auront générés.

Cette façon d’investir offre l’avantage de pouvoir déduire les charges liées à l’emprunt de ses revenus fonciers.

2°) Le financement au comptant

Acquérir des parts de SCPI au comptant est un mode de financement à part entière qui permet d’investir dans l’immobilier sans contraintes. En plus de favoriser un placement de trésorerie aux investisseurs, il constitue un moyen de diversifier son patrimoine et de gagner de l’argent puisqu’il permet d’investir dans la « pierre papier »  et de se constituer des revenus complémentaires immédiats. L’investisseur sera imposé à sa tranche marginale d’imposition plus les prélèvements sociaux. Ce placement est moins risqué qu’acheter des actions.

3°) Souscription de parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie

Les parts de SCPI peuvent être souscrites directement via un contrat d’assurance-vie. Ainsi, dans son contrat, le contribuable pourra donc investir son épargne sur des parts de SCPI (sur un contrat en unités de compte). Le principal avantage de ce mode de financement est que les  revenus générés par les parts de SCPI échapperont à l’imposition des revenus fonciers à laquelle ils sont normalement soumis et bénéficieront de la fiscalité avantageuse des contrats d’assurance vie.

4°) Souscription de parts de SCPI en démembrement

4 méthodes investissement en scpi
4 méthodes investissement en scpi

– Principe du démembrement

Le démembrement est une technique juridique qui permet de séparer la propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit (le droit de jouir du bien) et la nue-propriété (le droit d’en disposer).

Dans le cadre de l’acquisition de parts de SCPI, l’investisseur aura donc le choix  entre acheter la nue-propriété des parts ou acheter l’usufruit de celles-ci.

– Avantage d’une acquisition en démembrement

Si l’investisseur opte pour l’achat de la nue-propriété des parts de SCPI, il ne sera plus soumis à l’impôt sur le revenu puisqu’il n’en perçoit pas et de plus, les parts de SCPI ne seront pas imposées à l’ISF.

Si au contraire l’investisseur opte pour l’achat de l‘usufruit des parts de SCPI, il reste à la fois soumis à l’impôt sur le revenu et à l’ISF si il y est assujetti. Il percevra les revenus que ces parts auront générées.

Généralement, l’acquisition de parts de SCPI en démembrement se fait par l’achat de la nue-propriété par l’investisseur et la conservation de l’usufruit par la société de gestion.

Il faut toutefois noter que l’acquisition de parts de SCPI en démembrement permet à l’investisseur d’obtenir une décote sur le prix d’acquisition à l’issue du démembrement, le nue-propriétaire récupère la pleine propriété du bien (usufruit+ nue-propriété).

Les SCPI sont un moyen par excellence de se constituer des revenus complémentaires, elles permettent également en souscrivant des parts de SCPI de rendement, de se constituer une rente.

exemple démembrement immobilier
Tableau démembrement immobilier

SCPI et rente : comment ça marche ?

Il existe plusieurs catégories de SCPI :

  • – les SCPI de rendement qui ont pour vocation de distribuer des revenus périodiques aux porteurs de parts ;
  • – les SCPI de plus values, qui  génèrent des plus values lors de la revente des biens ;
  • – les SCPI fiscales qui offrent avant tout un avantage fiscal puisque rattachées à des dispositifs fiscaux mis en place.

Comme vu précédemment, les SCPI présentent plusieurs avantages pour les investisseurs.  En l’occurrence, l’achat des parts de SCPI de rendement peut s’avérer être un bon moyen de devenir rentier (perception de revenus périodiques générés par un investissement).

En souscrivant donc des parts de SCPI de rendement,  les investisseurs se verront verser des revenus périodiques et deviennent ainsi rentiers.

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