Démembrement croisé familial de parts de SCPI : comment ça marche ?

Qu’est-ce que le démembrement croisé familial en SCPI ?

Zoom sur la définition du démembrement croisé familial de parts de SCPI.

Le démembrement de propriété appliqué aux SCPI

Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.

Appliqué aux parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), ce mécanisme permet de dissocier :

• Le droit de percevoir les revenus locatifs, appartenant à l’usufruitier ;
• Le droit de détenir les parts, sans jouissance immédiate mais avec récupération de la pleine propriété à l’issue du démembrement. Il s’agit de la nue-propriété.

Le démembrement crée ainsi une situation particulière où deux personnes détiennent des droits complémentaires sur un même bien. Dans le cadre d’un démembrement croisé familial de SCPI, ce mécanisme s’avère particulièrement pertinent car il permet d’adapter la répartition des avantages aux besoins spécifiques de chaque investisseur.

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Focus sur le démembrement croisé familial

Le démembrement croisé familial en SCPI désigne spécifiquement une opération patrimoniale organisée entre membres d’une même famille, généralement entre deux générations.

Cette technique se distingue par sa configuration particulière : les parents (ou grands-parents) acquièrent l’usufruit des parts de SCPI, tandis que les enfants (ou petits-enfants) en deviennent simultanément nus-propriétaires.

L’adjectif « croisé » fait référence à la répartition complémentaire des droits entre les générations. Le parent privilégie le revenu immédiat, alors que l’enfant investit dans le capital à long terme.

Cette organisation crée une complémentarité patrimoniale où chaque partie trouve son intérêt selon son horizon de placement et ses besoins financiers.

En outre, le démembrement croisé familial de parts de SCPI peut constituer un outil de transmission patrimoniale puissant.

En effet, il répond à plusieurs objectifs :

• Transmission patrimoniale anticipée et optimisée fiscalement, avec réduction des droits de succession futurs ;
• Maintien des revenus pour les parents ;
• Constitution progressive d’un patrimoine immobilier pour les enfants.

Fonctionnement du démembrement croisé familial en SCPI

Découvrez les différentes étapes de l’investissement en SCPI en démembrement croisé familial.

Processus pratique d’acquisition des parts démembrées

La mise en place du démembrement croisé familial de parts de SCPI se fait en plusieurs étapes.

Etape 1 : Choix de la SCPI et de la durée du démembrement

La première étape du démembrement croisé en SCPI consiste à choisir une société civile de placement immobilier accessible en démembrement. Ce n’est effectivement pas le cas de toutes les SCPI de rendement.

Ensuite, il faut déterminer la durée du démembrement. Celui-ci peut être temporaire mais dans la pratique, le démembrement croisé familial de parts de SCPI est généralement viager. Cela signifie qu’il prend fin au décès de l’usufruitier.

Le prix de part à payer par chacune des parties est alors calculé selon le barème fiscal de l’usufruit prévu par l’article 699 du Code général des impôts. Ce dernier tient compte de l’âge de l’usufruitier.

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue propriété
Moins de 20 ans	90 %	10 %
De 21 ans à 30 ans	80 %	20 %
De 31 ans à 40 ans	70 %	30 %
De 41 ans à 50 ans	60 %	40 %
De 51 ans à 60 ans	50 %	50 %
De 61 ans à 70 ans	40 %	60 %
De 71 ans à 80 ans	30 %	70 %
De 81 ans à 90 ans	20 %	80 %
91 ans et plus	10 %	90 %

Etape 2 : Souscription conjointe

Le parent usufruitier et l’enfant nu-propriétaire signent simultanément les bulletins de souscription auprès de la société de gestion.

Le montant investi par chaque partie, selon la valorisation calculée grâce au barème du démembrement viager, doit être indiqué sur les documents.

Notons qu’il est aussi possible pour un parent d’acheter la pleine propriété des parts de SCPI et de procéder à une donation de la nue-propriété des parts à son enfant. Le même barème fiscal de l’usufruit viager s’applique pour déterminer la valeur de la nue-propriété.

Etape 3 : Rédaction de la convention de démembrement

La convention de démembrement, établie par acte notarié ou sous seing privé, formalise les droits et obligations de chaque partie.

Elle doit notamment évoquer :

• La durée du démembrement ;
• Les modalités de cession ;
• Les conditions de sortie anticipée.

Répartition des revenus et fiscalité applicable

Durant toute la période du démembrement, l’usufruitier perçoit l’intégralité des dividendes distribués par la SCPI. Ces revenus sont imposés comme des revenus fonciers, ou selon la fiscalité propre aux SCPI européennes.

Le nu-propriétaire, quant à lui, ne perçoit aucun revenu pendant la durée du démembrement et n’est donc soumis à aucune imposition sur les loyers.

Concernant l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), seul l’usufruitier est redevable de la déclaration et de l’imposition sur la valeur en pleine propriété des parts. Le nu-propriétaire est exonéré pendant toute la durée du démembrement.

Reconstitution de la pleine propriété

Au terme du démembrement, c’est-à-dire au décès de l’usufruitier dans le cadre d’un démembrement viager, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans formalité particulière ni droits de succession supplémentaires.

Le nu-propriétaire devient ainsi plein propriétaire et obtient la possibilité de percevoir les revenus distribués par la SCPI ou de céder librement ses parts.

La fin du démembrement marque la dernière étape de la transmission : le patrimoine a été transféré à la génération suivante de manière progressive et avec un coût fiscal réduit.

Avantages du démembrement croisé familial de parts de SCPI

Le démembrement croisé familial SCPI génère des avantages patrimoniaux distincts pour chaque partie.

Avantages pour l’usufruitier

Un des avantages principaux pour le parent usufruitier est qu’il conserve la jouissance des parts de SCPI. Ainsi, il perçoit l’ensemble des dividendes distribués par la société civile de placement immobilier. Et ce, dès la fin du délai de jouissance.

La perception des dividendes permet à l’usufruitier de profiter d’un complément de revenus potentiellement régulier. Ce dernier est particulièrement appréciable au moment de la retraite, où les revenus d’activité disparaissent. Le parent peut ainsi potentiellement maintenir son train de vie tout en ayant déjà engagé la transmission de son patrimoine.

Notons que le montant des revenus locatifs dépend du nombre de parts détenues. Le rendement moyen des SCPI tourne généralement entre 4 et 5 % mais les SCPI les plus performantes affichent des taux de distribution supérieurs à 6 ou 7 %. Ces rendements sont nets de frais et bruts de fiscalité. Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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Rappelons également que l’acquisition de l’usufruit des parts de SCPI se fait avec une décote majeure par rapport au prix de part en pleine propriété.

Avantages pour le nu-propriétaire

Dans le cadre du démembrement croisé familial en SCPI, le nu-propriétaire développe son patrimoine immobilier à un coût d’entrée significativement réduit. La décote varie selon l’âge de l’usufruitier s’il s’agit d’un démembrement viager.

Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu mais n’est soumis à aucune imposition, ni sur les revenus fonciers ni à l’IFI. Cette neutralité fiscale temporaire est particulièrement avantageuse pour des actifs dont la tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée.

Par ailleurs, la reconstitution automatique de la pleine propriété à la fin du démembrement s’effectue sans fiscalité supplémentaire, contrairement à une succession classique. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire de parts dont la valeur aura potentiellement progressé.

Inconvénients et points de vigilance

Investir en SCPI via un démembrement croisé familial présente quelques limites.

• Compatibilité avec l’horizon d’investissement

Il est essentiel de s’assurer que l’investissement en démembrement croisé est compatible avec l’horizon d’investissement des deux parties. Et notamment pour le nu-propriétaire, car celui-ci ne perçoit pas de revenus pendant tout le démembrement.

En ce qui concerne l’usufruitier, il faut s’assurer que l’investissement ne mobilise pas toute son épargne disponible car il s’agit d’un placement de long terme avec une liquidité restreinte. Il est donc nécessaire d’anticiper ses besoins de liquidités futurs.

• Risque relationnels et familiaux

Le démembrement croisé impliquant plusieurs parties, des situations de mésentente peuvent survenir :

• • Opposition sur une éventuelle cession des parts ;
  • Divorce, remariage ou recomposition familiale pouvant créer des tensions ou des blocages.

Pour limiter ces risques, la convention de démembrement doit être rédigée de manière très détaillée afin d’anticiper tous les cas de figure. Il est aussi crucial de définir clairement les conditions de sortie anticipée.

• Risques spécifiques aux SCPI

Investir en SCPI comporte par nature certains risques :

• • Risque de perte en capital ;
  • Rendement non garanti ;
  • Liquidité à la revente non garantie.

Pour limiter les risques et optimiser l’opération, il est recommandé de passer par un conseiller en gestion de patrimoine comme les experts de Portail-SCPI.

Quelle SCPI choisir pour un démembrement croisé familial ?

Le choix de la SCPI constitue une étape déterminante dans la réussite d’un montage en démembrement croisé familial. Il est essentiel de sélectionner des véhicules d’investissement répondant à des critères de qualité stricts et adaptés aux objectifs patrimoniaux de votre famille.

La première étape consiste à identifier les SCPI qui acceptent le démembrement de propriété. En effet, toutes les sociétés de gestion n’autorisent pas cette pratique.

Ensuite, pour un démembrement temporaire, il convient de privilégier les meilleures SCPI pour investir en nue-propriété, c’est-à-dire celle avec une clé de répartition intéressante pour le nu-propriétaire et un rendement au-dessus de la moyenne pour l’usufruitier.

Pour un démembrement viager, la clé de répartition n’entre pas en jeu donc il convient de retenir les meilleures SCPI de manière générale : un rendement élevé, une valorisation du prix de part stable ou en progression positive, un patrimoine de qualité, une bonne gestion, etc. Vous pouvez vous appuyer sur la sélection des meilleures SCPI proposée par les experts de Portail-SCPI.

Face à la complexité des éléments à analyser et à la multiplicité des SCPI disponibles sur le marché, il est vivement recommandé de s’appuyer sur l’expertise de professionnels qualifiés. Les conseillers de Portail-SCPI vous offrent un accompagnement personnalisé pour votre projet patrimonial.