Quelles sont les meilleures SCPI pour investir en nue-propriété ?
Acheter la nue-propriété de parts de SCPI s’accompagne de nombreux avantages pour l’investisseur. Zoom sur les meilleures SCPI en nue-propriété pour profiter de ces atouts tout en percevant de bons rendements potentiels.
Rappels sur l’investissement en SCPI en nue-propriété
Investir en SCPI en nue-propriété est une alternative à la souscription classique au comptant. Détenir uniquement la nue-propriété de parts de SCPI permet d’en disposer sans pouvoir en toucher les fruits. Ces derniers reviennent en effet à l’usufruitier. Ainsi, en tant que nu-propriétaire, vous ne percevez pas de revenus locatifs pendant la période de démembrement.
Néanmoins, cette absence de dividendes est potentiellement compensée par la décote à l’investissement. La nue-propriété de parts de SCPI s’acquiert effectivement avec une décote par rapport au prix en pleine propriété. Celle-ci évolue selon la durée du démembrement et selon la clé de répartition propre à chaque SCPI.
La durée de l’investissement varie selon qu’il s’agit d’un démembrement temporaire ou viager. Dans le premier cas, elle est déterminée à l’avance et est généralement comprise entre 3 et 20 ans. En ce qui concerne le démembrement viager, il prend fin au décès de l’usufruitier.
Etant donné que vous ne percevez pas de revenus tout au long du démembrement, vous n’êtes pas non plus assujetti(e) à la fiscalité sur les revenus fonciers. De plus, les parts de SCPI en nue-propriété ne rentrent pas dans l’assiette taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Il s’agit ainsi d’un investissement immobilier intéressant pour ceux qui souhaitent optimiser leur fiscalité.
À l’issue du démembrement, vous récupérez la pleine propriété des parts sans frais ni fiscalité. Vous pouvez ainsi en disposer comme vous le souhaitez, c’est-à-dire les conserver pour percevoir les dividendes, les vendre ou encore les donner par exemple.
Notons que lors de votre investissement en nue-propriété, vous n’avez pas besoin de trouver un usufruitier. Votre conseiller chez Portail-SCPI.fr ou la société de gestion en question s’en occupent.
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La liste des meilleures SCPI en nue-propriété
Découvrez les meilleures SCPI pour investir en nue-propriété selon les experts de Portail-SCPI.fr, classées dans l’ordre de la décote la plus avantageuse sur 10 ans.
Cœur de Régions
Cœur de Régions est une SCPI française diversifiée. Lancée en 2018 par Sogenial Immobilier, elle investit principalement en régions dans les grandes agglomérations. Son patrimoine est majoritairement constitué d’immeubles de bureaux, de commerces, de logistique et de santé.
La SCPI régionale présente une décote particulièrement avantageuse pour investir en nue-propriété sur une période de 10 ans. En effet, la valeur de la nue-propriété est fixée à 63,5 %, soit une décote de 36,5 % par rapport au prix de part en pleine propriété. Ce dernier s’élève d’ailleurs à 664 €, et l’achat de 4 parts minimum est requis lors de la première souscription.
D’autre part, Cœur de Régions intègre dans sa stratégie un objectif de revalorisation régulière du prix de part, ce qui s’avère particulièrement intéressant dans le cadre d’un investissement en nue-propriété. Depuis sa création, la valeur de part de la SCPI a augmenté de 7,10 % au total.
En 2025, Cœur de Régions a distribué un rendement de 6,20 %. Un taux de distribution resté stable par rapport à 2024 et 2023.
Au 31 mars 2026, son taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans atteint 5,02 %.
Epsicap Nano (ex-Epsilon 360°)
Espicap Nano est une SCPI de rendement créée par Epsicap REIM en 2021. Lancée initialement sous le nom d’Epsilon 360°, il s’agit d’une SCPI diversifiée visant à investir dans des “small caps”, c’est-à-dire des actifs tertiaires de petite taille dont le prix ne dépasse pas 10 millions d’euros. Et ce, particulièrement en France.
Epsicap Nano commence toutefois à se diversifier en Europe. Elle a signé deux acquisitions en Espagne en 2024 et de nouvelles en Espagne, au Portugal, en Écosse et en Angleterre en 2025.
La société civile de placement immobilier détient par ailleurs le label ISR, preuve de son engagement extra-financier.
La clé de répartition fixée par la société de gestion s’avère particulièrement avantageuse pour les investisseurs nus-propriétaires. Par exemple, la valeur de la nue-propriété est de 64 % pour un démembrement de 10 ans. À noter que le prix de souscription de la SCPI Epsilon 360° s’élève à 257 €. Il est nécessaire d’acquérir au moins 4 parts lors du premier investissement, représentant un montant total de 1 028 €.
Notons d’autre part qu’Epsicap Nano a pour objectif de rehausser régulièrement sa valeur de souscription. Elle l’a d’ailleurs fait à deux reprises en 2024. Une nouvelle revalorisation (+1,26 %) a été actée au 1er juillet 2025. Ces trois hausses successives représentent une augmentation cumulée de 2,8 %.
En termes de performances, Epsicap Nano a présenté un taux de distribution de 7,01 % en 2025. Sa performance globale anuelle (PGA) s’élève pour sa part à 8,27 %, compte tenu de la hausse du prix de part en juillet 2025.
Sur plus long terme, Epsicap Nano vise un objectif non garanti de TRI 8 ans de l’ordre de 6,50 %.
NCap Régions (ex-Vendôme Régions)
NCap Régions est une SCPI diversifiée en France, majoritairement dans les régions tout en conservant une part significative de son patrimoine en Île-de-France. Son parc immobilier est composé de bureaux, de commerces et de locaux d’activités.
Gérée par Norma Capital, cette SCPI a été lancée en 2015 sous le nom de Vendôme Régions. Elle a obtenu le label ISR (investissement socialement responsable) en 2021.
Elle présente une clé de démembrement attractive, notamment sur une période de démembrement de 10 ans, où la valeur de la nue-propriété est de 64 %. Cela représente une décote de 36 % par rapport à la valeur de part en pleine propriété.
Notons que le minimum de souscription pour investir dans la SCPI NCap Régions est fixé à 5 parts au prix unitaire de 682 €, soit un montant de 3 410 €. Le prix de part a été revalorisé début septembre 2025 (+1,79 %). Depuis la création de la SCPI, son prix de part s’est apprécié de 10 %.
En 2025, la SCPI française a affiché un taux de distribution de 5,72 %. Un niveau identique au rendement distribué en 2024.
La PGA 2025 de NCap Régions s’élève pour sa part à 7,51 %, celle prenant en compte l’augmentation du prix de part de septembre 2025.
Quant à son TRI depuis l’origine, c’est-à-dire sur 10 ans (2015-2025), il s’élève à 6,13 % d’après le bulletin d’information du premier trimestre.
Corum Origin
Corum Origin est une SCPI européenne diversifiée implantée dans 13 pays. Elle investit dans plusieurs secteurs tels que les bureaux, les commerces, la logistique, l’hôtellerie ou encore la santé et l’éducation. Il s’agit d’une SCPI d’envergure dont la capitalisation approche les 4 milliards d’euros au 31 mars 2026.
Corum Origin est une des meilleures SCPI en nue-propriété. Sur une période de démembrement de 10 ans, la clé de répartition est de 65 % pour la nue-propriété, soit une décote de 35 % par rapport au prix de part en pleine propriété.
D’ailleurs, ce dernier est fixé à 1 135 € (+13,5 % depuis la création de la SCPI).
La SCPI diversifiée, pionnière des SCPI européennes, a affiché des rendements supérieurs à son objectif de 6 % depuis son lancement en 2012, démontrant sa solidité jusqu’à maintenant.
En 2025 par exemple, son taux de distribution était de 6,50 %. D’autre part, le TRI de Corum Origin s’élève à 6,94 % depuis la création de la SCPI en 2012, selon le bulletin d’information du premier trimestre 2026.
Corum Eurion
Avec la SCPI Corum Eurion, la société de gestion a répliqué la stratégie européenne de son aînée, avec quelques particularités cependant. Par exemple, Corum Eurion bénéficie du label ISR immobilier. Autre distinction, elle se positionne davantage sur l’immobilier français, qui représente 18 % de son patrimoine au 30 septembre 2025.
En vue d’un investissement en nue-propriété, la clé de répartition de Corum Eurion s’avère plus attractive dans la perspective d’un investissement sur le court terme (5 ans ou moins).
Autre aspect à considérer : le potentiel de revalorisation de la SCPI. En 2026, le prix de part de Corum Eurion est décoté de plus de 3 % par rapport à sa valeur de reconstitution 2025. Un point intéressant pour une SCPI qui a déjà augmenté son prix de part à deux reprises depuis sa création en 2020 (+ 7,5 % au total).
Jusqu’ici, Corum Eurion a délivré des rendements annuels (taux de distribution) supérieurs à 5,5 % (5,73 % en 2025). Son taux de rendement interne s’élève quant à lui à 6,49 % depuis la création au 31 mars 2026.
Tableau récapitulatif des clés de répartition des meilleures SCPI en nue-propriété
Retrouvez dans le tableau ci-dessous les clés de démembrement des SCPI mentionnées précédemment sur 5, 10, 15 et 20 ans.
| SCPI | 5 ans | 10 ans | 15 ans | 20 ans | Rendement 2025 (TD) |
|---|---|---|---|---|---|
| Cœur de Régions | 77 % | 63,5 % | 58 % | 54 % | 6,20 % |
| Epsicap Nano | 77 % | 64 % | 58 % | 53 % | 7,01 % |
| NCap Régions | 77 % | 64 % | 58 % | 53 % | 5,72 % |
| Corum Origin | 78 % | 65 % | 61 % | 56 % | 6,50 % |
| Corum Eurion | 79 % | 69 % | 64 % | 59 % | 5,73 % |
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Le rendement n’est pas garanti et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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