SCPI à crédit

L’investissement dans la pierre-papier est considéré aujourd’hui comme un formidable outil d’investissement. Il existe en revanche plusieurs façons d’investir en SCPI à savoir en assurance-vie, en cash, en démembrement ou à crédit. Nous allons nous intéresser particulièrement à l’investissement à crédit qui permet d’utiliser le fameux effet de levier du crédit en montrant un exemple précis.

Situation du foyer fiscal

Dans l’exemple nous allons prendre un couple marié 38 et 40 ans avec un enfant se trouvant dans une tranche à 14%. Leurs revenus étant de 58 000 € nets annuels. Ils ont donc 2,5 parts fiscales. Leur résidence principale a une valeur d’environ 350 000€ ils leur restent 5 ans de remboursement. La mensualité s’élève à 400€/mois, car l’apport était conséquent lors de l’achat.

Le couple possède également deux assurances-vie avec comme support du fond euros et des unités de compte (45 000€ fond euros, 15 000 € UC). Ils possèdent également un livret A chacun avec 4500€ et un LDD pour Madame avec 1 500€. Monsieur a un PEE pour 32 000€.

Ils souhaitent préparer leur retraite en utilisant le crédit afin d’avoir un effort d’épargne modéré et un maximum de rentabilité. L’effort d’épargne mensuel qu’ils souhaitent est de 350€ mensuels impact fiscal inclus. Leur taux d’endettement faible leur permet d’étudier un montage à crédit sereinement.

Hypothèses de l’investissement SCPI à crédit

Pour cette simulation nous prenons un délai de jouissance de 3 mois, une rentabilité locative de 5,5%, des frais de souscription à 10%. Les hypothèses de revalorisation sont 1% pour le foncier et 1% pour les loyers. Le financement se fait intégralement à crédit sans apport pour un montant de 151 915 €. Le crédit est un crédit amortissable classique sur 240 mois (20 ans) avec un taux à 2,5% et une assurance décès invalidité à 0,30%.

Données financières sur 20 ans

Pour cet exemple, la mensualité de crédit sera de 851€/mois. Le tableau ci-dessous montre en détail les entrées et sorties d’argent durant toute la durée du crédit.

tableau scpi à crédit

 

La première colonne revenus réguliers représente les loyers encaissés par le couple générés par la société civile de placement immobilier. La deuxième colonne montre bien qu’il n’y a aucune charge à prévoir (pas de taxe foncière, pas de travaux…).

La troisième colonne montre le détail du crédit. Le taux est fixe le montant est donc le même durant les 20 ans à savoir 10 207€. La colonne épargne régulière est tout simplement la différence entre le crédit et les revenus. La colonne surcout fiscale est l’impôt qui est généré par l’investissement en fonction de la situation fiscale du couple (TMI à 14%). Enfin la dernière colonne représente l’effort d’épargne totale annuel impact fiscal inclus.

Bilan

La simulation d’investissement pour ce couple fait ressortir en moyenne sur 20 ans impôt compris un effort d’épargne de 321€/mois.

La rente prévisionnelle au terme est de 10 067€/ans. Le projet avec les conditions prises en compte est financé à 70% par les loyers encaissés et 30% par l’effort d’épargne du couple. Le TRI (taux de rendement interne de l’opération) est de 8,3% impact fiscal inclus.

Ce couple aura donc créé un patrimoine de plus de 150 000 euros en 20 ans avec environ 320€ par mois. Nous voyons donc toute la force d’un investissement en SCPI à crédit. Cette simulation est purement indicative et peut varier selon les données et la situation fiscales de chacun. Il est bien entendu possible de réaliser un investissement en pierre-papier sur d’autres montants plus ou moins important, sur différentes durées…