Immobilier : SCI, SCPI, OPCI, quelles différences ?

SCI, SCPI, OPCI : ces différents fonds vous permettent d’investir dans l’immobilier de manière indirecte et sans souci de gestion. Zoom sur le fonctionnement et les particularités de ces différents supports.

SCI, SCPI, OPCI, 3 manières d’investir dans l’immobilier

Pour commencer, étudions de plus près les caractéristiques de ces différents supports d’investissement.

Les SCI

Pilotées par une société de gestion, les sociétés civiles immobilières (SCI) collectent l’épargne des investisseurs pour l’investir majoritairement dans l’immobilier, de manière directe ou indirecte. Elles peuvent ainsi acquérir des immeubles pour les mettre en location. Mais elles ont également la possibilité de diversifier leur encours dans d’autres fonds dédiés à la pierre, dont les SCPI et OPCI par exemple, et des actifs financiers. Chaque SCI définit son univers d’investissement : certaines se spécialisent exclusivement dans l’immobilier de viager par exemple.

Le rendement d’une SCI se mesure à l’évolution de sa valeur liquidative. Autrement dit, lorsqu’elle est bien orientée, elle produit une plus-value latente que l’investisseur pourra encaisser au moment de céder sa position. Les SCI étant accessibles uniquement en assurance vie ou dans le cadre d’un plan d’épargne retraite (PER), il devra donc procéder à un arbitrage ou un rachat partiel pour récupérer les fruits de son placement.

A l’image des SCPI et OPCI, l’investissement dans des sociétés civiles immobilières doit s’envisager sur le long terme et ne présente pas de garantie en capital. D’ailleurs, certaines SCI ont souffert en 2023 et 2024, avec des baisses significatives de leur valeur liquidative sur la période.

Bien qu’elles portent le même nom, les sociétés civiles immobilières évoquées ici ne sont pas comparables aux SCI familiales (ou non). Ces dernières permettent notamment à plusieurs personnes de constituer une société afin d’investir ensemble dans un patrimoine immobilier.

Les SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) constituent un moyen privilégié pour investir dans la pierre papier et diversifier son épargne. Elles détiennent un patrimoine composé d’immeubles de bureau, de commerce, de santé ou encore de logistique, localisé en France ou en Europe.

L’argent collecté auprès des épargnants permet de financer le développement de ce parc immobilier. Les immeubles sont mis en location et les porteurs de parts de la SCPI perçoivent les loyers ainsi générés. De la sorte, leur placement leur permet d’encaisser des revenus complémentaires, sous forme de dividendes mensuels ou trimestriels. Dans une situation favorable, les meilleures SCPI sont en mesure de produire des rendements de l’ordre de 6 à 8 %. Vous pouvez d’ailleurs mesurer facilement le rendement potentiel des SCPI avec notre simulateur dédié.

Simulez votre investissement SCPI

Combien peut vous rapporter votre investissement SCPI ?
Découvrez-le en quelques clics !

Commencer ma simulation

Néanmoins, il faut veiller à bien sélectionner les SCPI dans lesquelles investir, pour éviter certains écueils. En effet, la moyenne du marché s’est fixée à 4,52 % en 2023, avec un certain nombre de déceptions pour les SCPI les moins performantes. De plus, ces SCPI en difficulté ont pu subir des baisses de leur prix de part en 2023-2024, au détriment des investisseurs particuliers.

C’est ce qui explique pourquoi le marché des SCPI s’est scindé en deux parties, entre :

• Les SCPI les mieux positionnées, qui captent la majeure partie de la collecte, délivrent des rendements supérieurs à la moyenne et n’affichent ni baisse du prix ni allongement du délai de revente des parts ;
• Les SCPI mal en point, qui peinent à collecter et à se relancer et font face à une hausse des demandes de rachat en attente.

Pour en savoir plus sur les investissements immobiliers à privilégier dans cette période compliquée, faites appel gratuitement à un spécialiste de Portail-SCPI.fr.

Prendre rendez-vous avec un expert SCPI

Audit patrimonial et accompagnement pas à pas avec un conseiller avec +10 ans d’expérience

Je réserve mon rendez-vous

Les OPCI

Les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), pour leur part, se distinguent des SCI et SCPI de manière significative. S’ils s’attachent à construire un patrimoine immobilier avec l’argent collecté auprès des épargnants, ils affichent également, et de façon obligatoire, une diversification dans les actifs financiers.

Ainsi, ce type de fonds va détenir :

• Des immeubles et parts de fonds immobiliers, à hauteur de 60 % minimum ;
• Au moins 5 % de liquidités de trésorerie ;
• Et des actifs financiers, comme des actions et obligations.

Chaque OPCI peut déterminer sa propre politique d’investissement, sous l’égide de sa société de gestion, du moment que les minima ci-dessus sont respectés.

Pour l’investisseur, ce type de support “tout en un” permet de viser une diversification accrue, débordant le seul cadre immobilier. Comme pour les SCPI, les porteurs de parts d’un OPCI peuvent espérer percevoir des dividendes. Néanmoins, ils s’avèrent généralement moins attractifs que ceux versés par les SCPI. De plus, compte tenu de l’exposition à des actifs financiers, les performances de ces véhicules tendent à varier plus fortement. Par exemple, des performances globales (valeur liquidative + dividendes) négatives ont été constatées en 2020, 2022 et 2023, à l’échelle du marché.

7 différences majeures entre SCI, SCPI et OPCI

Pour vous aider à bien saisir les différences entre SCI, SCPI et OPCI, voici une liste (non exhaustive) des principales distinctions à connaître :

• Les SCPI sont les seules à être investies exclusivement dans des immeubles détenus en direct. Elles n’investissent pas dans d’autres fonds immobiliers ou des actifs financiers ;
• A contrario, seuls les OPCI doivent obligatoirement détenir une poche d’actifs financiers qui peut impacter le rendement servi positivement ou négativement ;
• Les SCI ne versent pas de dividendes, contrairement aux SCPI et OPCI ;
• Elles sont accessibles uniquement via un contrat d’assurance vie ou un plan d’épargne retraite ;
• Les parts de SCPI peuvent être démembrées temporairement entre la nue-propriété d’un côté et l’usufruit de l’autre ;
• Elles peuvent également être acquises à l’aide d’un crédit, ce qui n’est pas le cas des parts de SCI et OPCI ;
• D’une manière générale, les SCPI affichent des frais d’entrée plus élevés (8 à 12 %) que les SCI et OPCI (2 à 3 %). Notons cependant qu’il existe aujourd’hui des SCPI sans frais d’entrée.

Pour en savoir plus sur l’investissement en SCPI, téléchargez gratuitement notre guide dédié.

Découvrez le guide SCPI

Tout comprendre avant votre premier investissement en SCPI. Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !

Votre adresse E-mail Votre numéro de téléphone

Vous acceptez qu'un expert SCPI vous contacte.

Comment investir en SCI, SCPI et OPCI ?

Comme nous l’avons évoqué, les sociétés civiles immobilières sont disponibles uniquement dans le cadre d’un contrat d’assurance vie ou d’un PER. Il n’est pas possible d’acheter des parts en direct (au comptant) ou de toute autre manière.

En ce qui concerne les organismes de placement collectif en immobilier, les contrats d’assurance vie et les PER sont également à privilégier, pour tirer parti de la fiscalité attractive de ces enveloppes notamment. Néanmoins, il est également possible d’investir en OPCI via un compte-titres ordinaire.

Enfin, les sociétés civiles de placement immobilier se distinguent favorablement en matière de méthodes d’investissement, puisqu’elles s’avèrent bien plus variées. Il est possible d’acquérir des parts de SCPI via :

• Un investissement au comptant, dès 200 € pour les plus accessibles ;
• Un financement à crédit, de façon à profiter du levier de l’emprunt pour acheter davantage de parts ;
• Un investissement en démembrement temporaire, de sorte à bénéficier d’une décote sur la nue-propriété des parts ou l’usufruit. L’usufruitier perçoit alors les dividendes jusqu’à la fin du démembrement, après quoi la pleine propriété revient au nu-propriétaire ;
• Un placement dans le cadre d’un contrat d’assurance vie ou d’un PER.