Pour investir dans l’immobilier avec votre assurance vie, vous pouvez vous tourner vers différents supports de pierre papier, dont les sociétés civiles immobilières (SCI). Découvrez les particularités de ce placement et l’essentiel à retenir.
Qu’est-ce qu’une SCI de rendement ?
Débutons par une présentation générale des SCI de rendement et de leur fonctionnement en tant que placement de pierre papier.
Définition
Telle que présentée dans cet article, une société civile immobilière constitue un placement immobilier de pierre papier. En quelques mots, la SCI de rendement prend la forme d’un fonds dans lequel les épargnants peuvent investir à travers différentes enveloppes fiscales : assurance vie, contrat de capitalisation ou encore PER.
Chaque SCI définit son univers d’investissement, en sachant que les gérants se concentrent dans tous les cas sur l’immobilier. Ils peuvent toutefois investir l’argent des épargnants dans une variété de supports : outre l’acquisition d’actifs immobiliers, la SCI peut également détenir des parts de SCPI et d’OPCI, ainsi que des actions de foncières cotées.
Le terme de société civile immobilière peut désigner deux structures très différentes, qu’il convient de distinguer :
– Les SCI de rendement présentées dans cet article, qui sont des unités de compte accessibles à tous les épargnants via l’assurance vie et autres enveloppes fiscales ;
– Les SCI patrimoniales, qui permettent à un cercle fermé d’associés, souvent de la même famille, de gérer leur propre patrimoine immobilier.
Fonctionnement
Les différentes SCI du marché vous permettent d’investir via l’acquisition de parts de la société, comme pour les SCPI. De même, cette solution de placement immobilier vous décharge de toute gestion locative, celle-ci étant prise en charge par les gérants de la SCI.
En contrepartie, l’investisseur supporte des frais d’entrée (0 à 2 %) et les gérants prélèvent des frais de gestion. Notez que ces frais s’ajoutent à ceux de l’enveloppe fiscale choisie (frais de gestion des unités de compte au titre du contrat, par exemple).
La SCI constitue son patrimoine d’immobilier direct et de pierre papier avec l’argent collecté auprès des épargnants. En tant qu’investisseur, vous pouvez espérer bénéficier d’une valorisation des parts que vous détenez. La performance d’une SCI de rendement s’analyse en étudiant l’évolution de sa valeur liquidative dans le temps.
En revanche, les SCI de rendement ne distribuent pas directement de revenus locatifs ou de plus-values. Ces gains potentiels sont capitalisés et participent à la croissance de la valeur liquidative.
Dans un scénario positif, la valeur liquidative des parts progresse, ce qui représente une plus-value latente que vous pouvez concrétiser en effectuant un rachat ou un arbitrage sur votre contrat. Rappelons cependant que s’agissant d’un placement immobilier, un horizon d’investissement de long terme est recommandé pour les SCI.
De plus, il faut souligner que les performances futures ne sont en aucun cas garanties et que l’investissement en SCI de rendement présente un risque de perte en capital.
Un support d’investissement de pierre papier
Comme évoqué précédemment, les sociétés civiles immobilières font partie de la catégorie des placements de pierre papier. Pour l’investisseur, elles donnent ainsi la possibilité d’investir dans l’immobilier sans devoir acquérir un bien et avec un ticket d’entrée plus abordable que l’investissement locatif.
SCPI, SCI et OPCI représentent les principaux supports d’investissement de pierre papier, avec les foncières cotées également.
Contrairement aux SCPI, il n’est pas possible d’acheter des parts de SCI en direct : l’investissement se déroule uniquement dans le cadre d’une enveloppe fiscale. De plus, les SCI ne versent pas de dividendes aux investisseurs. Il s’agit d’une des différences majeures entre les deux types de véhicules, qui influence le choix entre SCPI ou SCI.
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Comment investir dans une SCI de rendement ?
Pour investir dans une société civile immobilière, il faut obligatoirement passer par une enveloppe fiscale éligible :
- Assurance vie ;
- Contrat de capitalisation ;
- Plan d’épargne retraite (PER).
Les SCI disponibles varient d’un contrat à un autre. Le choix à votre disposition dépend donc de votre contrat et des SCI référencées par l’assureur. Sur l’ensemble du marché, il existe environ une cinquantaine de sociétés civiles immobilières ouvertes à la souscription.
D’une manière générale, le ticket d’entrée exigé pour acquérir ces unités de compte immobilières se limite à quelques dizaines ou centaines d’euros. En revanche, les assureurs prévoient habituellement un plafond de versement propre aux SCI. Par exemple, votre contrat peut autoriser un maximum de 50 % de versement investi en SCI, voire moins. De même, le montant maximum alloué à une SCI peut être limité.
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Pourquoi investir dans une SCI de rendement ?
Les sociétés civiles immobilières peuvent avoir du sens dans une logique de diversification de votre épargne placée sur une assurance vie ou un PER. Dans un scénario positif, ces supports de pierre papier visent un rendement supérieur à 3 % et peuvent atteindre jusqu’à 5 ou 6 % sur une année.
D’une manière générale, les SCI visent donc un rendement supérieur au fonds euros. En parallèle, leur volatilité s’avère plus en phase avec celle de la classe d’actifs immobilière, et donc moins élevée que celle observée sur les marchés boursiers.
La plupart des SCI affichent un profil de risque jugé modéré. Elles présentent ainsi un couple rendement/risque adapté pour un investisseur avec un profil de risque équilibré.
En revanche, aucune SCI ne permet de bénéficier de la garantie du capital investi. Ces placements de pierre papier intègrent un risque de perte en capital. Certaines SCI ont par exemple rencontré des difficultés importantes récemment, qui se sont traduites par des performances négatives en 2023 et 2024.
Quel rendement pour les SCI ?
Le tableau suivant récapitule les rendements des SCI en 2024 et 2023, d’après l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier).
Les SCI sont classées du rendement 2024 le plus élevé à la perte la plus forte.
| SC/SCI | Rendement 2024 | Rendement 2023 |
|---|---|---|
| Nao Logistics | 9,87% | 2,11% |
| Iroko Next | 6,21% | 5,48% |
| Meilleurimmo | 5,78% | -0,63% |
| Proxima Vie | 5,60% | 5,26% |
| ESG Tendances Pierre | 5,11% | 6,14% |
| Territoires Avenir | 4,58% | 5,64% |
| Iroko Impact | 4,13% | Année de création |
| Viagénérations | 4,04% | 3,46% |
| Silver Avenir | 4,03% | 6,15% |
| SC Y Immo | 3,77% | Année de création |
| SC Fidimmo | 3,39% | 4,74% |
| Novaxia R | 3,20% | 2,10% |
| Allianz Immobilier Durable | 2,75% | -4,45% |
| Pierre Impact | 2,68% | 0,87% |
| Carac Perspective Immo | 2,62% | 1,13% |
| Keys Sélection Vie | 2,61% | Année de création |
| Eco Resid | 2,33% | 1,96% |
| SC Immocap Value | 2,18% | 4,77% |
| SC Immocap Value GV | 2,04% | 4,20% |
| Trajectoire Santé | 1,99% | 2,83% |
| UC Afer Pierre | 1,69% | -10,73% |
| SC Advenis Immo Capital | 1,62% | -0,18% |
| SCI Regard lmmobilier 2 | 1,19% | 1,71% |
| SCI Atream Euro Hospitality | 1,17% | 3,52% |
| GF Pierre | 0,38% | -13,95% |
| SCI Regard Immobilier | 0,29% | -0,80% |
| Amundi Immo Durable | 0,11% | Année de création |
| SCI Linasens | 0,04% | 6,04% |
| Pythagore | 0,02% | -11,95% |
| Sofidy Convictions Immobilières | -0,85% | -0,41% |
| Perial Euro Carbone | -0,96% | -10,66% |
| OFI Invest Patrimoine Immobilier | -1,69% | -10,49% |
| SC Tangram | -1,83% | -12,97% |
| Afer Immo | -1,85% | -12,03% |
| PM Immo Trend | -2,03% | 3,11% |
| Afer Immo 2 | -2,68% | -9,18% |
| Novaxia Vista | -3,31% | -8,97% |
| SMA Immo | -3,85% | 3,67% |
| CNP UC Immo | -3,97% | -11,65% |
| Allianz Invest Pierre | -4,79% | -4,38% |
| OPSIS Assurances | -5,82% | -1,18% |
| SCI Cap Santé | -5,87% | 6,56% |
| Allianz Value Pierre | -6,74% | -19,71% |
| LF Tendances Immo | -7,19% | -0,85% |
| OFI Invest Immo Sélection | -7,24% | -13,34% |
| SCI Pérennité Pierre | -11,60% | -5,45% |
| Qualimmo | -13,16% | -0,09% |
| Primonial Capimmo | -13,59% | -11,55% |
| LF Multimmo | -22,32% | -5,75% |
Sur les dernières années, le rendement moyen des SCI s’est avéré bien plus faible que celui des SCPI. Il a d’ailleurs été négatif en 2023 (-6,8 %) et en 2024 (-4,7 %).
Pour viser un meilleur rendement, distribué sous forme de revenus complémentaires tous les trimestres ou tous les mois, Portail-SCPI vous recommande de plutôt porter votre attention sur les SCPI.
Vous pouvez d’ailleurs évaluer le rendement potentiel d’un investissement SCPI à l’aide de notre simulateur.
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Avantages et inconvénients des SCI
Pour finir cette présentation des sociétés civiles immobilières, voici un récapitulatif des principaux avantages des SCI :
- Investissement immobilier sans gestion ;
- Placement de diversification facilement accessible en assurance vie, contrat de capitalisation et PER ;
- Rendement potentiellement supérieur au fonds euros (performance non garantie) ;
- Placements immobiliers bénéficiant des avantages inhérents à l’enveloppe fiscale dans laquelle ils sont logés (liquidité et fiscalité à la sortie pour l’assurance vie, réduction d’impôt à l’entrée pour le PER).
En contrepartie, les SCI présentent un certain nombre d’inconvénients :
- Risque de perte en capital ;
- Rendement non garanti, pouvant fluctuer à la hausse ou à la baisse ;
- Frais d’entrée, le cas échéant, et frais de gestion, s’ajoutant aux frais de l’enveloppe fiscale ;
- Investissement de long terme recommandé, pour absorber les frais d’entrée notamment ;
- Choix des supports d’investissement variable selon les contrats ;
- Pas de distribution de revenus complémentaires aux associés.
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