SCPI ou SCI : comparatif complet pour investir dans la pierre papier

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (société civile de placement immobilier) est un véhicule d’investissement collectif permettant d’acquérir des parts d’un patrimoine immobilier diversifié.

Concrètement, la société de gestion de la SCPI collecte l’épargne de multiples investisseurs pour constituer et gérer un portefeuille d’actifs immobiliers professionnels.

En achetant des parts de SCPI, vous devenez copropriétaire indirect d’un ensemble d’immeubles. La société de gestion s’occupe de tout : acquisition des biens, recherche de locataires, perception des loyers, gestion administrative et juridique, travaux d’entretien, etc.

En contrepartie, elle prélève des frais de gestion sur les loyers collectés, avant de les distribuer aux associés. Cette distribution a lieu le plus souvent de manière trimestrielle, proportionnellement au nombre de parts détenues.

Ce véhicule de pierre papier permet ainsi d’accéder à l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, établissements de santé, etc.) avec un ticket d’entrée réduit, tout en répartissant les risques locatifs grâce à la diversification du patrimoine. À noter qu’il existe tout de même un risque de perte en capital.

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Qu’est-ce qu’une SCI ?

Dans le contexte de cet article, une SCI désigne une société civile immobilière pilotée par des professionnels pour détenir et gérer divers actifs immobiliers.

Ces supports de pierre papier sont accessibles uniquement via des contrats d’assurance vie, des contrats de capitalisation ou des plans d’épargne retraite (PER).

En effet, contrairement aux SCPI, les SCI ne sont pas accessibles en direct. Elles constituent des unités de compte spécifiques que les assureurs intègrent dans leurs contrats.

Une société de gestion immobilière constitue la SCI, acquiert et gère un patrimoine immobilier, puis les parts de cette SCI sont mises à disposition des souscripteurs de contrats d’assurance vie.

La particularité des SCI réside dans leur flexibilité d’investissement. Contrairement aux SCPI qui détiennent uniquement de l’immobilier en direct, les SCI peuvent investir dans une palette d’actifs immobiliers plus large : immobilier physique en direct, parts de SCPI, parts d’OPCI, et actions de foncières cotées.

Il est essentiel de ne pas confondre les SCI de rendement présentées dans cet article avec les SCI patrimoniales. Ces dernières sont des structures juridiques créées par des particuliers, généralement dans un cadre familial, pour détenir et gérer un patrimoine immobilier en commun.

SCPI ou SCI : des fonctionnements différents

Bien que SCPI et SCI partagent le même objectif de permettre d’investir dans l’immobilier sans contrainte de gestion, leur mode de fonctionnement diffère sur plusieurs points clés.

Mécanisme de souscription

Vous pouvez investir en SCPI par plusieurs méthodes en fonction de votre situation patrimoniale et de vos objectifs.

• Souscription au comptant en direct : vous achetez directement des parts de SCPI auprès de la société de gestion ou via un cabinet en gestion de patrimoine agréé comme Portail-SCPI.
• Souscription à crédit : vous pouvez emprunter de l’argent à la banque pour acquérir des parts de SCPI, ce qui permet de bénéficier d’un effet de levier.
• Souscription en démembrement : cette méthode consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit. L’investisseur acquiert la nue-propriété à prix décoté mais ne perçoit pas les revenus pendant le démembrement. À l’issue de cette période, l’investisseur récupère automatiquement la pleine propriété sans frais ni fiscalité.
• Souscription via l’assurance vie : de nombreux contrats d’assurance vie multisupports proposent des SCPI en unités de compte. Cette option combine les avantages de l’immobilier avec la fiscalité attractive de l’assurance vie.

Les SCI, quant à elles, ne sont pas accessibles en direct. L’accès aux sociétés civiles immobilières se fait exclusivement via des enveloppes d’investissement réglementées.

• En assurance vie : c’est la solution la plus courante pour investir en SCI. Vous devez d’abord détenir un contrat d’assurance vie multisupports, puis sélectionner les SCI proposées par l’assureur parmi les unités de compte disponibles.
• Dans un contrat de capitalisation : ces contrats, souvent méconnus, permettent également d’accéder à des SCI tout en bénéficiant d’une fiscalité comparable à celle de l’assurance vie.
• Via un PER (plan d’épargne retraite) : certains PER offrent la possibilité d’investir dans des SCI, combinant ainsi préparation de la retraite et exposition à la pierre papier.

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Actifs sous-jacents

Les SCPI investissent dans un patrimoine immobilier physique et tangible. Le portefeuille d’une SCPI est plus ou moins diversifié en fonction de la stratégie d’investissement mise en place par le véhicule.

Le patrimoine d’une SCPI peut comprendre des bureaux, des commerces, des entrepôts et plateformes logistiques, des établissements de santé, des résidences gérées, des hôtels, ou encore des écoles. Les biens sont situés en France et/ou en Europe.

À titre de comparaison, les SCI présentent une approche d’investissement plus diversifiée. Contrairement aux SCPI qui détiennent exclusivement de l’immobilier en direct, les SCI peuvent combiner plusieurs types d’actifs à vocation immobilière dans leur portefeuille :

• De l’immobilier physique en direct ;
• Des parts de SCPI ;
• Des parts d’OPCI (organismes de placement collectif immobilier), qui combinent immobilier et liquidités ;
• Des foncières cotées permettant de s’exposer à la Bourse.

Accessibilité

L’accessibilité diffère entre SCPI et SCI, notamment en termes de facilité d’accès au produit.

Pour les SCPI, le ticket d’entrée débute aux alentours de 200 € pour les véhicules les plus accessibles.

En outre, les parts de sociétés civiles de placement immobilier sont distribuées par plusieurs acteurs :

• Les sociétés de gestion ;
• Les conseillers en gestion de patrimoine spécialisés comme ceux de Portail-SCPI ;
• Les banques.

Concernant les SCI, le ticket d’entrée dépend des minimums imposés par le contrat d’assurance vie. Habituellement, il s’élève à quelques dizaines ou centaines d’euros.

Accéder aux SCI nécessite donc de détenir au préalable un contrat d’assurance vie, un contrat de capitalisation ou un PER proposant ces supports. Tous les contrats ne donnent pas accès aux mêmes sociétés civiles immobilières : chaque assureur référence une sélection de SCI dans son offre d’unités de compte.

D’autre part, il existe parfois un plafond de versement en SCI en assurance vie, ce qui n’est pas le cas en SCPI en direct. Cette limite est variable selon les contrats et les SCI.

Frais

La structure de frais constitue un élément déterminant dans la performance nette de votre investissement. SCPI et SCI présentent des profils de frais différents.

Les frais des SCPI sont divers, voici les principaux :

• Frais de souscription : ils représentent généralement entre 8 et 12 % du montant investi. Ces frais servent notamment à rémunérer les distributeurs et à payer les coûts associés à l’achat des actifs. Il existe toutefois quelques SCPI sans frais d’entrée sur le marché.
• Frais de gestion : prélevés sur les loyers collectés, ils oscillent aux alentours de 10 % des revenus locatifs. Ces frais couvrent la gestion courante du patrimoine.

La transparence des frais est réglementée : les SCPI doivent détailler l’ensemble des frais applicables dans leur documentation, y compris les “frais cachés” (commission de travaux, etc.).

Les SCI intégrées dans une assurance vie cumulent plusieurs couches de frais :

• Frais d’entrée des SCI : des frais d’entrée compris entre 0 et 2 % peuvent s’appliquer.
• Frais de gestion de la SCI : la société de gestion de la SCI prélève ses propres frais sur le rendement du patrimoine immobilier.
• Frais du contrat d’assurance vie : en plus des frais propres aux SCI, il existe des frais liés au contrat, comme les frais de gestion des unités de compte par exemple.

Au total, la superposition des frais d’une SCI peut réduire significativement la performance nette. Il est donc essentiel de sélectionner un contrat d’assurance vie à frais modérés pour optimiser le rendement global.

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Fiscalité

La fiscalité joue un rôle déterminant dans le choix entre SCPI et SCI, car elle influence directement le rendement net de votre investissement et la manière d’intégrer ces placements dans votre stratégie patrimoniale.

• Fiscalité des SCPI détenues en direct :

Les revenus distribués par les SCPI sont fiscalisés comme des revenus fonciers. Ils sont soumis :

• • Au barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
  • Aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

• Fiscalité des SCPI européennes :

La fiscalité des SCPI européennes est plus avantageuse, grâce notamment à l’absence de prélèvements sociaux sur la part de revenus provenant de l’étranger.

• Fiscalité des SCPI et des SCI en assurance vie :

Les parts de SCI et de SCPI souscrites au sein de l’enveloppe sont assujetties à la fiscalité avantageuse de l’assurance vie.

Pendant la phase d’épargne, les revenus générés par le véhicule de pierre papier sont automatiquement réinvestis dans le contrat sans imposition immédiate. Vous ne subissez aucune fiscalité tant que vous ne procédez pas à des rachats.

En cas de rachat, seule les gains sont imposés, selon les règles de l’assurance vie :

• • Avant 8 ans : taxation à la flat tax de 30 % (ou option pour le barème progressif) ;
  • Après 8 ans de détention : abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple, puis taxation à 7,5 % et 17,2 % de prélèvements sociaux (pour les gains correspondant aux versements n’excédant pas 150 000 €).

Liquidité

La liquidité, c’est-à-dire la facilité et la rapidité avec laquelle vous pouvez récupérer votre capital, diffère sensiblement entre SCPI et SCI.

• Liquidité des SCPI :

La liquidité des parts de SCPI dépend de son attractivité et des conditions du marché. En principe, il est possible de demander la revente de ses parts à tout moment. Dans un contexte de marché fluide, le délai moyen pour revendre ses parts est d’environ trois semaines.

Toutefois, lorsqu’une SCPI rencontre des difficultés de liquidité, ce délai peut s’étendre sur plusieurs mois. En effet, les demandes de retrait doivent être compensées par l’arrivée de nouveaux investisseurs, ce qui conditionne la rapidité de revente.

La société de gestion ne garantit pas la liquidité. Rappelons d’autre part que la SCPI est un placement de long terme, avec un horizon d’investissement recommandé de 8 à 10 ans minimum.

• Liquidité des SCI en assurance vie :

Les SCI bénéficient de la liquidité de l’assurance vie. Vous ne revendez pas directement vos parts de SCI mais lorsque vous effectuez un rachat sur votre contrat, l’assureur procède à la liquidation de vos positions sur les différents supports, y compris les SCI, pour vous verser les fonds.

Le délai de revente s’étend alors généralement de quelques jours à quelques semaines.

L’assureur assume le risque de liquidité, c’est-à-dire qu’il vous verse les fonds même si la liquidation des parts de SCI prend du temps. Attention néanmoins, en période de crise, l’assureur peut suspendre temporairement cette garantie.

Lorsque les parts de SCPI sont détenues en assurance vie, les conditions de liquidité sont identiques à celles de la SCI en assurance vie.

SCPI ou SCI : tableau comparatif

Pour vous aider à visualiser les différences essentielles entre ces deux solutions de pierre papier, voici un tableau comparatif synthétique regroupant les principaux critères d’investissement.

Critère	SCPI	SCI
Actifs sous-jacents	Immobilier physique professionnel (bureaux, commerces, logistique, santé, hôtellerie)	Immobilier physique, parts de SCPI, OPCI, foncières cotées
Modalités de souscription	En direct au comptant, à crédit, en démembrement, via assurance vie ou PER	Via assurance vie, contrat de capitalisation ou PER
Rendement moyen 2024	4,91 %*	1,47 %*
Sources de performance	Dividendes réguliers + éventuelle plus-value à la revente des parts	Évolution de la valeur liquidative des parts
Frais	Frais d’entrée et de gestion principalement	Double niveau de frais : ceux du contrat et ceux liés au support
Fiscalité	- Fiscalité des revenus fonciers - Fiscalité des SCPI européennes - Fiscalité de l’assurance vie	Fiscalité de l’assurance vie (ou autre enveloppe)
Liquidité	Moyenne à faible	Bonne
Volatilité	Faible	Faible
Horizon d’investissement	Long terme (8 à 10 ans minimum)	Moyen terme
Risques	- Risque de perte en capital - Rendement non garanti - Liquidité non garantie	- Risque de perte en capital - Rendement variable d’une année sur l’autre

*Source : ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier)

SCPI ou SCI : quel placement choisir ?

Le choix entre SCPI et SCI dépend avant tout de votre situation patrimoniale et de vos objectifs d’investissement.

Les SCPI en direct conviennent particulièrement aux investisseurs qui :

• Recherchent des revenus complémentaires réguliers et immédiats. Les SCPI les plus performantes distribuent des rendements supérieurs à 6 % par an. Notez que la performance d’une SCPI peut varier d’une année sur l’autre (idem pour les SCI) ;
• Veulent avoir le choix entre plusieurs méthodes d’investissement (comptant, crédit, assurance vie, démembrement) pour développer leur patrimoine immobilier selon leur profil ;
• Ont un horizon d’investissement long (8 à 10 ans minimum).

Les SCI en assurance vie s’adressent plutôt aux investisseurs qui :

• Sont fortement imposés et cherchent à optimiser la fiscalité de leurs revenus immobiliers grâce à l’enveloppe fiscale de l’assurance vie.
• Privilégient la capitalisation des revenus plutôt que la perception immédiate de revenus complémentaires (possible aussi avec les SCPI en assurance vie).
• Disposent d’un horizon d’investissement de long terme.

Rien ne vous empêche de combiner SCPI et SCI dans votre stratégie patrimoniale. Vous pouvez par exemple détenir des SCPI en direct pour percevoir des revenus immédiats, tout en investissant dans des SCI via votre assurance vie pour capitaliser sur le long terme.

Dans cette situation, pensez à regarder la composition des SCI afin d’optimiser la diversification. Il est en effet préférable d’éviter de choisir une SCI qui investit dans des parts de SCPI que vous détenez déjà en direct.

Quel que soit votre choix, l’investissement dans la pierre papier nécessite une analyse approfondie des caractéristiques spécifiques de chaque support : qualité de la société de gestion, composition du patrimoine immobilier, historique de performance, niveau de frais, etc.

N’hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour affiner votre stratégie et sélectionner les véhicules de pierre papier les plus adaptés à votre profil.