SCPI ou SCI : avantages et inconvénients

La SCPI et la SCI sont deux choses à la fois très proches et très éloignées. Nous allons essayer de décortiquer les différences fondamentales entre les deux types d’investissement. Dans les deux cas, il s’agit bel et bien d’un investissement immobilier ou plutôt un outil d’investissement immobilier.

La SCPI

La société civile de placement immobilier est un produit de placement. Le fonctionnement de la SCPI est assez simple. Il existe plus d’une centaine de SCPI sur le marché. Une société de gestion gère un parc immobilier professionnel , touche des loyers et les reverse aux porteurs de parts qui sont les investisseurs. La société de gestion s’occupe de collecter l’argent des investisseurs, acheter des biens immobiliers, trouver des locataires, gérer les travaux, payer les taxes (comme la taxe foncière par exemple) et éventuellement revendre les biens. La SCPI est donc un pur investissement contrairement à la SCI.

Les avantages de l’investissement en SCPI sont nombreux comme la mutualisation du risque locatif (de nombreux locataires différents), la rentabilité (environ 5% net), la flexibilité ou la revente. Il existe différents types de SCPI (capital fixe, capital variable). Pour investir en SCPI, un investisseur peut passer par le crédit, utiliser des liquidités qu’il possède, utiliser l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie ou investir par le biais du démembrement temporaire de propriété.

D’un point de vue fiscal, la SCPI est soumise aux revenus fonciers dans le cadre d’un investissement en cash ou à crédit. Dans l’assurance c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui va s’appliquer.

La SCI

La société civile immobilière est une «société civile». Par nature, son objet est donc d’être civil et non à but commercial. La SCI est avant tout un formidable outil de transmission de patrimoine. Le principe est simple: acheter via une SCI entre plusieurs personnes un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en tirer profit ou d’effectuer un partage familial. Lorsque la SCI est constituée, des associés la composent et possèdent alors des parts de la société.

Ces parts sont proportionnelles au niveau de leur participation dans la SCI. Lors de l’achat du ou des biens immobiliers, c’est donc une personne morale (la SCI) qui va acquérir le bien. D’un point de vue fiscal, il existe deux possibilités.

La SCI et l’impôt sur le revenu (IR)

De base, l’IR est la fiscalité appliquée à une SCI. Il y a alors une transparence de la fiscalité, car les associés effectuent eux-mêmes leur déclaration liée aux revenus fonciers générés par la SCI.

La fiscalité à l’IR a des avantages indéniables:

  • Il est possible de déduire des frais dans le cas d’une déclaration au régime réel. Le bénéfice foncier à déclarer est donc minoré par les frais.
  • Si un bénéfice foncier foncier est généré, il est déductible de la base imposable pour l’associé (la limite des 10 700€ s’applique).
  • Possibilité d’opter pour le micro-foncier si les revenus générés sont en dessous de 15 000€ par ans.

La fiscalité à l’IR a aussi des désavantages :

  • Les loyers sont imposés directement aux associés
  • Il n’est pas possible d’avoir comme activité principale de la location meublée ou liée à un bail commercial. Il y a un risque que la SCI soit requalifiée en activité commerciale avec les contraintes qui vont avec.
  • Le régime des plus-values immobilières est appliqué aux actionnaires de la SCI.

 

SCPI ou SCI

La SCI et l’impôt sur les sociétés (IS)

Forme un peu moins courante que la SCI à l’IR, la SCI à l’IS est aussi possible. Tout les gains de la société sont alors fiscalisés à l’impôt sur les sociétés. Une des différences fondamentales est que lorsqu’une SCI a fait le choix de l’IS cette décision est irrémédiable (alors que l’inverse est possible).

La fiscalité à l’IS a des avantages :

  • Les réserves générées par la SCI ne sont imposées qu’au niveau de la SCI et pas au niveau des associés s’il n’y a pas de distribution de dividendes.
  • Il est possible d’amortir les biens (sauf le terrain) acquis dans une SCI à l’IS. En effet, une SCI à l’IS génère des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
  • Les frais de notaire et d’acquisition sont aussi déductibles ce qui n’est pas le cas avec une SCI à l’IR.
  • Les rémunérations du gérant sont déductibles avant le calcul du résultat de la société.

La fiscalité à l’IS a aussi des désavantages :

  • Lors d’un apport dans le but d’obtenir des parts sociales de la SCI à l’IS, les sommes versées sont assimilées à une vente. Des droits d’enregistrement d’environ 5% sont donc à supporter par l’associé. En cas de création d’une société transparente, il y a une exonération des droits d’enregistrement.
  • A la revente, la SCI à l’IS va être fortement taxée sur les plus-values générées à hauteur de 33,33%. Contrairement à l’IR, on va prendre en compte les amortissements réalisés en les retirant du prix d’achat pour ensuite faire la différence avec le prix de vente. Les écarts peuvent donc être assez importants. Il n’y a pas d’abattement comme pour la fiscalité des plus-values immobilières classiques qui sont exonérées au bout d’un certain temps.
  • Pas de déductibilité des intérêts d’emprunt pour un associé qui emprunte de son côté pour financer un achat de la SCI à l’IS.

La SCI et la SCPI sont deux choses complètement différentes. La SCI demande beaucoup plus de gestion et peut être un très bon outil patrimonial. La SCPI est un pur produit de placement afin de se créer un revenu complémentaire immédiat, à terme ou un capital. Dans les deux cas, les conseils de spécialistes sont nécessaires.