La SCPI et la SCI sont deux produits financiers avec des caractéristiques propres. Dans cet article, nous vous présentions les différences fondamentales entre les SCPI et les SCI.Explications.

La société civile de placement immobilier est un produit de placement.  Il existe plus de 200 SCPI sur le marché. Une société de gestion gère un parc immobilier professionnel , perçoit des loyers et les reverse aux porteurs de parts qui sont les investisseurs. La société de gestion collecte l’argent des investisseurs, achète des biens immobiliers, trouve des locataires, gérer les travaux et règle les taxes. Le gestionnaire peut aussi revendre des immeubles en vue de faire une plus value.  La SCPI est  un pur produit d’investissement.

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Les SCPI présentent de nombreux avantages comme la mutualisation du risque locatif (de nombreux locataires différents), la rentabilité (environ 5% net), la flexibilité ou la revente. Il existe deux types de SCPI :

  • La SCPI à capital variable
  • La SCPI à capital fixe

Pour acquérir des parts de SCPI, plusieurs solutions s’offrent à l’épargnant :

  • le crédit : pour bénéficier de l’effet de levier;
  • comptant, en mobilisant ses liquidités;
  • l’assurance vie, certaines SCPI sont éligibles en unité de compte (UC). Dans ce cas, l’épargnant bénéficie du cadre fiscal de l’assurance vie;
  • Démembrement temporaire, c’est à dire que l’investisseur peut acquérir la nue propriété ou l’usufruit des parts de SCPI.

D’un point de vue fiscal, les revenus de la SCPI sont soumis à l’imposition sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut choisir l’imposition au régime réel ou micro-foncier à conditions que les revenus ne dépassent pas 15 000 euros. L’assurance vie relève de l’imposition sur les revenus mobiliers. En théorie, les produits sont imposés au prélèvement forfaire unique (PFU) de 30 % dont 17,2 % pour les prélèvements sociaux. L’assurance vie bénéficie d’un régime fiscal plus favorable dans le cadre d’un investissement à long terme. En effet, après 8 ans, l’imposition des revenus est plus légère avec un taux de 7,5 % et toujours 17,2% pour les prélèvements sociaux. Néanmoins ce taux s’applique uniquement pour les versements inférieurs à 150 000 euros. Au delà de ce plafond, les gains sont soumis au PFU.

La société civile immobilière est une «société civile». Par nature, son objet est donc d’être civil et non à but commercial. La SCI est avant tout un formidable outil de transmission de patrimoine. En effet, la SCI permet d’acquérir un ou plusieurs biens immobilier entre plusieurs personnes. La SCI devient le propriétaire du bien immobilier et les parts de la SCI sont partagés entre les différents associés à hauteur des parts qu’ils possèdent dans la société.
Au niveau de l’imposition des bénéfices de la SCI, il existe deux possibilités :

Le régime de base de l’imposition des SCI est l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (micro foncier ou régime réel). Les associés doivent déclarer eux mêmes les revenus de la SCI dans leur déclaration de revenu annuelle.
La fiscalité à l’impôt sur le revenu a des avantages indéniables:

  • Il est possible de déduire des frais dans le cas d’une déclaration au régime réel. Le bénéfice foncier à déclarer est donc minoré par les frais.
  • Si un déficit foncier est généré, il est déductible de la base imposable pour l’associé avec une plafond de 10 700 euros par an. Par ailleurs, l’excédent de déficit foncier peut être reporté sur les années suivantes.
  • Possibilité d’opter pour le micro-foncier si les revenus générés sont en dessous de 15 000€ par ans.

La fiscalité à l’IR a aussi des désavantages :

  • Les loyers sont imposés directement aux associés
  • Il n’est pas possible d’avoir comme activité principale de la location meublée ou liée à un bail commercial. Il y a un risque que la SCI soit re-qualifiée en activité commerciale avec les contraintes qui vont avec.
  • Le régime des plus-values immobilières est appliqué aux actionnaires de la SCI.

La SCI et l’impôt sur le revenu (IR)

Moins utilisé que l’imposition à l’IR,  les associés de la SCI peuvent choisir l’impôt sur les sociétés. En revanche l’activation de cette option est irrévocable. 
La fiscalité à l’IS a des avantages :

  • Les réserves générées par la SCI ne sont imposées qu’au niveau de la SCI et pas au niveau des associés s’il n’y a pas de distribution de dividendes.
  • Il est possible d’amortir les biens (sauf le terrain) acquis dans une SCI à l’IS. En effet, une SCI à l’IS génère des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
  • Les frais de notaire et d’acquisition sont aussi déductibles ce qui n’est pas le cas avec une SCI à l’IR.
  • Les rémunérations du gérant sont déductibles avant le calcul du résultat de la société.

La fiscalité à l’IS a aussi des désavantages :

  • Lors d’un apport dans le but d’obtenir des parts sociales de la SCI à l’IS, les sommes versées sont assimilées à une vente. Des droits d’enregistrement d’environ 5% sont donc à supporter par l’associé. En cas de création d’une société transparente, il y a une exonération des droits d’enregistrement;
  • En optant pour l’impôt sur les sociétés, les bénéfices sont imposés à taux forfaitaire qui dépend du montant des bénéfices. C’est à dire que les bénéfices imposables inférieurs à 38 120 euros, le taux est fixé à 15 %. Ce taux passe à 28 % jusqu’à 500 000 euros. Au delà de ce plafond, le taux passe à 33 %Si le bénéfice dépasse le plafond de 500 000 euros;
  • Lorsque les associés de la SCI se versent des dividendes. Ils seront de nouveaux imposés au titre des revenus mobiliers donc à 30 %;
  • Si la SCI revend le ou les bien(s) immobilier(s), la plus value sur cession correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable de l’immeuble. Dans le cas où le bien est totalement amorti, l’assiette d’imposition de la plus value se calcule sur l’intégralité du prix car aucun abattement sur la durée de détention ne peut être appliqué. Selon le montant de la plus value, l’imposition varie de 15% à 33%. Si les associés font remonter les dividendes liées à cette cession, ils augmentent la base taxable de leur revenu au taux de 30%. Dans ce cas, l’associé supporte une double imposition.

La SCI et la SCPI sont deux choses complètement différentes. La SCI demande plus de gestion et peut être un  bon outil patrimonial. La SCPI est un pur produit de placement afin de se créer un revenu complémentaire immédiat, à terme ou un capital. Dans les deux cas, les conseils de spécialistes sont nécessaires.

Benoit Yerle
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Benoît Yerle, diplômé en Ingénierie Economique et Financière de l'Université Paris Dauphine et conseiller en gestion de patrimoine depuis 2013. Expert en SCPI, produits financiers et produits exotiques.

CIF : E009507 Orias : 20009087