Impôt sur la Fortune immobilière (IFI) est la nouvelle version de l’ISF (Impôt de Solidarité sur le Fortune). Pour rappel, l’Impôt sur la Fortune immobilière comme l’ISF taxe toutes les personnes dont le patrimoine net est supérieur au seuil fixé de 1,3 million d’euros.

L’ISF (Impôt de Solidarité sur le Fortune) prenait en compte à la fois les biens immobiliers, mais aussi les placements financiers, les valeurs mobilières, les portefeuilles actions, etc.  En revanche, L’IFI concerne que le patrimoine immobilier.En effet, cet impôt ne prend en compte que les biens immobiliers. En d’autres termes, les OPCVM  sortent de l’assiette taxable de l’IFI. Ainsi, tous les biens immobiliers à l’exception des biens affectés à une activité professionnelle sont désormais soumis à l’IFI.

Pourquoi l’IFI a t’il été mis en place
La mise en place de l’IFI résulte de plusieurs constats. En effet, l’ISF prenait en compte les placements financiers, mais aussi les investissements réalisés dans les sociétés. Il est donc reproché à l’ISF d’être un impôt qui freine l’investissement des particuliers dans les entreprises ce qui a pour conséquence d’empêcher la croissance de celles-ci.

Un impôt sur les seuls biens immobiliers permet donc de réorienter l’épargne et l’investissement des français vers le financement des entreprises.

De plus, et c’est sans doute l’une des raisons les plus importantes prises en compte, la suppression de l’ISF a pour objectif de lutter en partie contre l’évasion fiscal. En un mot, l’IFI vise à stimuler l’activité économique.

Comme évoqué plus haut, l’Impôt sur la Fortune immobilière est la nouvelle version de l’ISF voulue par le gouvernement. Seuls les actifs immobiliers entrent dans l’assiette taxable de l’ISF. La mise en place de ce nouvel impôt a pu prêter à confusion pour les contribuables. Tous les biens immobiliers allaient-il être taxables ? La maison principale entre-t-elle dans l’assiette ? Le seuil de 1,3 millions de patrimoine a-t-il été supprimé ? De nombreuses questions légitimes qui ont laissé planer le doute.

Les biens immobiliers qui entrent dans l’assiette taxable de l’Impôt sur la Fortune immobilière comprennent tous les biens immeubles au sens juridique du terme.

L’IFI ne concerne donc que les biens immobiliers non affectés à l’activité professionnelle. Il concerne la résidence principale, qui pour rappel, bénéficier d’un abattement de 30%, mais également tous les biens immobiliers de type maisons individuelles, appartements, qu’ils soient donnés en location ou utilisés à titre de résidences secondaire.

En résumé, l’IFI va concerner les biens immobiliers détenus directement ou indirectement à travers des sociétés dont font partie les SCPI.

IFI et SCPI
Les SCPI pour rappel ont pour sous jacents l’immobilier. Elles entrent dans l’assiette taxable de l’Impôt sur la Fortune immobilière tout comme les fonds immobiliers dont le sous jacent immobilier dépasse 20%. Dans le cas précis des SCPI, non seulement ce sont des supports à prépondérance immobilière, mais en plus, les loyers générés sont des revenus fonciers.

Il faut savoir que les biens déclarés à l’Impôt sur la Fortune immobilière le sont généralement pour leur valeur nette ou leur valeur vénale. S’agissant de SCPI, puis qu’étant de la pierre papier, elles sont à déclarer pour leur valeur IFI. Cette information doit être communiquée par la société de gestion via la transmission tous les ans à ses associés, d’un IFU (Imprimé Fiscal Unique).

La valeur Impôt sur la Fortune immobilière des parts de SCPI varie selon qu’il s’agisse des SCPI à capital fixe ou à capital variable.
S’agissant des SCPI à capital variable, la valeur IFI correspond à la valeur de retrait pondérée au pourcentage de biens immobiliers détenus par la SCPI. Pour les SCPI à capital fixe, la valeur Impôt sur la Fortune immobilière va correspondre au dernier prix d’exécution.

L’acquisition de parts de SCPI en démembrement
Les contribuables peuvent réduire le montant de leur Impôt sur la Fortune immobilière grâce à leur investissement en SCPI.
L’acquisition de parts de SCPI en démembrement permet d’optimiser l’IFI. Pour rappel, le démembrement de propriété permet de séparer la pleine propriété des parts en deux droits :l’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruit permet de jouir du bien et de ses fruits, notamment les loyers que le placement peut générer. Tandis que le nu-propriétaire possède le bien.

L’avantage pour l’une et l’autre des parties est de pouvoir procéder à l’acquisition de parts de SCPI à prix décoté. De plus, il faut garder à l’esprit que l’usufruit des parts est conseillé pour des personnes faiblement imposées ou pour les entreprises souhaitant placer leur trésorerie et la dynamiser. La nue-propriété est quant à elle indiquée pour des personnes fortement imposées.

La nue-propriété sera beaucoup plus intéressante pour des personnes soumises à l’Impôt sur la Fortune immobilière dans la mesure où le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers, donc pas de revenus fonciers. De plus, il n’aura également pas à déclarer ses parts de SCPI. En revanche, l’usufruitier a l’obligation de déclarer la valeur des parts, augmentant dès la base taxable de son patrimoine soumis à l’IFI.

La mise en place de l’Impôt sur la Fortune immobilière peut présenter des avantages pour les contribuables selon la composition de leur patrimoine.

Le démembrement des parts de SCPI est un montage fiscal judicieux pour réduire la part de son patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière.

Benoit Yerle
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Benoît Yerle, diplômé en Ingénierie Economique et Financière de l'Université Paris Dauphine et conseiller en gestion de patrimoine depuis 2013. Expert en SCPI, produits financiers et produits exotiques.

CIF : E009507 Orias : 20009087