L’investissement en SCPI est-il soumis à l’IFI ?

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L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est en quelque sorte L’ISF 2.0 imaginé par le gouvernement.  Désormais, seuls les actifs immobiliers entrent dans l’assiette taxable de l’ISF. La mise en place de ce nouvel impôt a pu prêter à confusion chez les contribuables et donné lieu à de nombreuses questions : Taxe sur les biens immobiliers ? La résidence principale entre-t-elle en ligne de compte ? Le seuil de 1,3 millions de patrimoine est-il toujours d’actualité ? Réponse.

Mis en application en 2018, cet impôt vise à redynamiser l’activité économique de la France en invitant ses investisseurs à placer leur épargne dans des entreprises locales. Mais que veut dire réellement cet impôt ? Et surtout, à qui, et pour quel type d’investissement s’adresse-t-il ?

Avant la réforme IFI, l’ancien l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) concernait tous les biens du contribuable, à la fois les biens mobiliers (liquidités, actions et obligations, contrat d’assurance vie etc.) et les biens immobiliers. En 2018, la réforme actualise cet impôt. Désormais nommé IFI, l’impôt sur la fortune se recentre sur le patrimoine immobilier en réduisant les biens imposables aux biens immobiliers seuls.

Cette transformation, entreprise par le gouvernement Macron, a pour vocation de réduire l’évasion fiscale et d’encourager les investisseurs à placer leur épargne dans des entreprises locales.

En effet, le problème principal de l’ISF est d’être un frein à l’investissement de l’épargne des  particuliers dans les entreprises françaises. Ce changement de cap entraîne par la suite une délocalisation de l’investissement vers l’étranger ou l’évasion fiscale car trop peu d’avantages fiscaux en France.

Un impôt sur les seuls biens immobiliers permet donc de réorienter l’investissement de l’épargne des  français vers le financement des entreprises locales permettant ainsi leurs revalorisation.

L’IFI conserve le barème et les taux de l’ISF, ainsi que l’abattement de 30 % sur la résidence principale.

Comme nous l’avons évoqué, les biens imposables à l’IFI sont uniquement composés des biens immobiliers possédés par le contribuable. Voici comment ils se composent :

  • Immeubles déjà bâtis, à la fois utilisé à titre personnel et à titre locatif ;
  • Immeubles qui ne sont pas encore construits (terres agricoles, terrains, etc.) ;
  • Les placements collectifs en valeurs immobilières (OPCI)
  • Les parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ;
  • Les monuments classés historiques.

Ainsi, les biens immobiliers qui entrent dans l’assiette taxable de l’Impôt sur la Fortune immobilière comprennent tous les biens immeubles au sens juridique du terme.

L’IFI ne concerne donc que les biens immobiliers non affectés à l’activité professionnelle. Il concerne la résidence principale qui, pour rappel, peut bénéficier d’un abattement de 30%, mais également tous les biens immobiliers de type maisons individuelles, appartements, qu’ils soient donnés en location ou utilisés à titre de résidences secondaire.

En résumé, l’IFI va concerner les biens immobiliers détenus directement ou indirectement à travers des sociétés dont font partie les SCPI.

L’IFI s’adresse à toute personne possédant un patrimoine immobilier net imposable de plus de 1,3 million d’euros à compter du 1er Janvier de chaque nouvelle année. Elle est calculé à l’aide d’un barème dégressif :

Barème de l’IFI
Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Taux applicable
Jusqu’à 800 000€ 0%
Entre 800 001 € et 1 300 000 € 0.5%
Entre 1 300 001 et 2 570 000 € 0.7%
Entre 2 570 001 € et 5 000 000€ 1%
Entre 5 000 000 € et 10 000 000 € 1.25%
Supérieure à 10 000 000 € 1.5%

Vous l’aurez compris, le changement principal que l’on retrouve avec l’IFI est donc la composition de l’assiette taxable à proprement parler.

L’impôt sur la fortune Immobilière prend uniquement en compte vos biens immobiliers et mobiliers, comme votre résidence principale, qui pour rappel, bénéficie d’un abattement de 30%. En effet l’IFI ne prend pas en compte les investissements affectés à une activité professionnelle.

Les SCPI entrent dans l’assiette taxable de l’Impôt sur la Fortune immobilière, tout comme les fonds immobiliers dont le sous jacent immobilier dépasse 20%. Dans le cas précis des SCPI, non seulement ce sont des supports à prépondérance immobilière, mais en plus, les loyers générés sont des revenus fonciers.

Une SCPI est un placement dans l’immobilier, qui vous assure des revenus locatifs réguliers au prorata de votre part investie.
Il s’agit de l’investissement intelligent et particulièrement en vogue de ces dernières années. Bien que ce système existe depuis 60 ans, il voit aujourd’hui son secteur en constante expansion, en faisant un de meilleurs investissements lorsque l’on veut investir dans l’immobilier, notamment, grâce à la mutualisation des risques.

L’impôt sur la fortune immobilière concerne les biens immobiliers détenus directement, ou indirectement, à travers des sociétés dont font partie les SCPI.

Pour rappel, les SCPI ont pour sous-jacent l’immobilier. Elles sont donc imposables non seulement sur le support à la prépondérance immobilière, mais également sur les loyers générés qui sont considérés comme des revenus fonciers.

Dans le cadre de l’IFI, la plupart des biens déclarés le sont pour leur valeur nette ou leur valeur vénale. Lorsqu’il s’agit de SCPI, il faut les déclarer pour leur valeur IFI. C’est à la société de gestion de communiquer cette information tous les ans à ses associés avec un IFU (imprimé Fiscal Unique).

Cependant, chaque SCPI est différente et la valeur de l’IFI varie en fonction de si elle est du fait qu’elle soit à capital fixe ou à capital variable. Il est également possible de se renseigner grâce à des bulletins trimestriels publiés par les SCPI.

S’agissant des SCPI à capital variablela valeur IFI correspond à la valeur de retrait pondérée au pourcentage de biens immobiliers détenus par la SCPI. Pour les SCPI à capital fixe, la valeur Impôt sur la Fortune immobilière va correspondre au dernier prix d’exécution.

La mise en place de l’Impôt sur la Fortune immobilière peut présenter des avantages pour les contribuables selon la composition de leur patrimoine. Pour cela, les contribuables doivent investir dans des SCPI de démembrement et ainsi optimiser l’IFI en réduisant l’assiette taxable.

L’acquisition de parts de SCPI en démembrement permet d’optimiser l’IFI. Pour rappel, le démembrement de propriété permet de séparer la pleine propriété des parts en deux droits : l’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruit permet de jouir du bien et de ses fruits, notamment les loyers que le placement peut générer. Tandis que le nu-propriétaire possède le bien. L’avantage pour l’une et l’autre des parties est de pouvoir procéder à l’acquisition de parts de SCPI à prix décoté. De plus, il faut garder à l’esprit que l’usufruit des parts est conseillé pour des personnes faiblement imposées ou pour les entreprises souhaitant placer leur trésorerie et la dynamiser. La nue-propriété est quant à elle indiquée pour des personnes fortement imposées.

La nue-propriété sera beaucoup plus intéressante pour des personnes soumises à l’Impôt sur la Fortune immobilière dans la mesure où le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers, donc pas de revenus fonciers. De plus, il n’aura également pas à déclarer ses parts de SCPI. En revanche, l’usufruitier a l’obligation de déclarer la valeur des parts, augmentant dès la base taxable de son patrimoine soumis à l’IFI.

Ainsi, c’est pour cela que ce type de SCPI en démembrement est conseillé dans le cas du nu-propriétaire, surtout pour les investisseurs fortement imposables.

La mise en place de l’Impôt sur la Fortune immobilière peut présenter des avantages pour les contribuables selon la composition de leur patrimoine.

Ainsi, le démembrement des parts de SCPI est un montage fiscal judicieux pour réduire la part de son patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière. En plus de vous constituer un patrimoine immobilier, investir en SCPI vous permet aussi de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les revenus fonciers puisque l’acquisition de parts SCPI en démembrement peut être synonyme d’adoucissement sur la note totale imposable avec une réduction d’impôt.

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