Investir en SCPI en nue-propriété à crédit

Peut-on investir dans la nue-propriété de parts de SCPI à crédit ?

Investir en SCPI en nue-propriété à crédit consiste à acheter la nue-propriété de parts de sociétés civiles de placement immobilier grâce à l’argent prêté par la banque.

Sur le principe, il est techniquement possible de demander un crédit pour acquérir des parts de SCPI, y compris en nue-propriété. Toutefois, dans la pratique, il s’agit d’un montage rarement accepté par les banques, qui préfèrent financer des acquisitions de SCPI en pleine propriété.

La complexité provient du fait que la nue-propriété ne génère aucun revenu pendant toute la période de démembrement, ce qui fragilise la solidité du dossier bancaire du point de vue de la banque prêteuse. Il n’y a en effet aucun flux de revenus pour venir compenser les mensualités de crédit.

Certaines banques acceptent le montage en mettant en place des conditions assez strictes telles qu’un apport personnel important et des garanties solides (nantissement, hypothèque). Mais cela reste rare et souvent réservé à des clients avec un profil patrimonial solide (faible taux d’endettement, patrimoine conséquent hors SCPI, revenus stables, etc.).

De manière générale, l’investissement à crédit dans la nue-propriété de parts de SCPI constitue un montage très spécifique qui n’est pas adapté à la plupart des profils.

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Les implications pour l’investisseur nu-propriétaire

L’investisseur doit appréhender les conséquences concrètes de l’investissement en SCPI en nue-propriété à crédit sur sa gestion financière et sa fiscalité.

Effort d’épargne pour compenser l’absence de revenus

Comme dans tout investissement en nue-propriété, l’épargnant ne perçoit aucun revenu pendant la période de démembrement. Et ce, tout en remboursant son crédit sur une base mensuelle ou via une formule in fine (voir plus loin).

Il faut donc assumer pendant toute la période du démembrement la charge totale du remboursement du prêt, sans rentrée d’argent en provenance de la SCPI pour venir diminuer l’effort. Ce montage s’adresse ainsi à des profils capables de supporter cette contrainte, souvent via d’autres revenus ou placements.

Intérêts d’emprunt non déductibles

Un des avantages majeurs de la SCPI à crédit classique est que vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers imposables.

Cependant, en cas d’achat de la nue-propriété de parts de SCPI à crédit, cela n’est pas possible car vous ne percevez pas de revenus fonciers issus de cet investissement pendant la période de démembrement.

Les types de crédit pour investir en SCPI en nue-propriété

Zoom sur les différents types de crédit à considérer pour financer l’achat de parts de SCPI en nue-propriété.

Le crédit à la consommation pour un démembrement court

Il est possible d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété via un crédit à la consommation, en particulier lorsque le montant est limité et que la durée du démembrement est courte (par exemple 3, 5 ou 7 ans).

En effet, le crédit à la consommation est prévu pour des plus petites sommes qu’un crédit immobilier. Il permet d’emprunter 75 000 € au maximum. De plus, la durée est plus courte que pour un prêt immobilier. Elle est souvent comprise entre 1 et 7 ans.

D’autre part, la procédure d’obtention d’un crédit à la consommation est simplifiée. Ce dernier est généralement plus facile à obtenir qu’un crédit immobilier, avec moins de garanties exigées, permettant d’acheter des parts de SCPI plus rapidement.

Ainsi, ce montage peut être utilisé si vous souhaitez acquérir une petite quantité de parts pour profiter d’une décote importante sur une courte période et retrouver rapidement la pleine propriété.

Attention, comme pour tout achat en nue-propriété, l’investisseur ne touche aucun revenu pendant la durée du démembrement, mais doit rembourser le prêt mensuellement sur ses revenus propres. Il faut donc avoir la capacité financière d’assumer cette charge. D’autant plus que les taux d’intérêt de ce mode de financement sont souvent un peu plus élevés que ceux d’un prêt immobilier.

Faut-il privilégier le crédit in fine ?

Le crédit in fine consiste à ne rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt et le capital en une seule fois à l’échéance. Ce type de prêt peut donc s’avérer plus adapté à la SCPI en nue-propriété dans le sens où il limite l’effort d’épargne immédiat.

En effet, les mensualités sont plus faibles pendant la période de démembrement qu’avec un crédit amortissable classique. L’effort d’épargne mensuel est donc réduit, ce qui est crucial étant donné que le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers pour compenser les mensualités.

Cependant, le capital à rembourser à la fin du démembrement rend l’opération risquée si l’investisseur ne dispose pas d’une ressource de remboursement sécurisée. Il peut donc être judicieux d’aligner l’échéance de l’emprunt avec la fin du démembrement. Dans cette situation, vous disposez de la pleine propriété des parts de SCPI et avez donc la possibilité de les revendre. Dans l’idéal, l’argent récupéré permettra de rembourser le capital emprunté à la banque.

Risques et conseils pour investir en SCPI en nue-propriété à crédit

Malgré ses avantages potentiels, l’investissement en SCPI en nue-propriété à crédit comporte des risques significatifs qu’il convient d’identifier et de maîtriser.

Le principal risque réside dans le déséquilibre entre les charges financières et l’absence de revenus générés par l’investissement. Vous devez pouvoir supporter intégralement le coût du crédit avec vos revenus personnels. Rappelons effectivement qu’un crédit vous engage et doit être remboursé.

D’autre part, pour octroyer un crédit pour un investissement en SCPI en nue-propriété, les banques exigent généralement un profil d’investisseur particulièrement solide. Les revenus doivent être confortables, avec une certaine capacité d’épargne et une gestion financière exemplaire.

La SCPI en nue-propriété à crédit est un montage réservé à un public averti. Ce type d’investissement n’est pas toujours pertinent. Cela dépend avant tout de votre profil et de vos objectifs patrimoniaux.

Face à ces risques, voici quelques conseils pour optimiser vos chances d’obtenir un financement dans de bonnes conditions.

• Importance de la stratégie globale patrimoniale : l’investissement en SCPI à crédit en nue-propriété doit s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale cohérente. Cette approche permet d’optimiser la combinaison entre les différents placements et d’anticiper les évolutions futures du patrimoine. La consultation d’un conseiller en gestion de patrimoine peut s’avérer précieuse pour valider la pertinence de l’opération dans le contexte spécifique de l’investisseur.
• Accompagnement par un expert : l’accompagnement par un courtier spécialisé en SCPI s’avère souvent déterminant. Les professionnels de Portail-SCPI.fr connaissent les établissements bancaires les plus réceptifs à ce type d’opération et peuvent optimiser la présentation de votre dossier. Leur expertise permet d’identifier les solutions les plus adaptées à votre profil.

Les alternatives à la SCPI en nue-propriété à crédit

Face aux contraintes et à la complexité du financement d’une SCPI en nue-propriété à crédit, plusieurs alternatives méritent d’être considérées. Voici des solutions pouvant offrir des avantages similaires.

SCPI en nue-propriété au comptant

L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété au comptant représente l’alternative la plus évidente au financement à crédit. Cette approche, qui nécessite toutefois de mobiliser une somme plus importante immédiatement, élimine totalement les contraintes liées à l’emprunt. Vous évitez ainsi les coûts financiers du crédit, les exigences bancaires et les risques liés au remboursement.

En parallèle, vous conservez les avantages du démembrement de propriété (décote sur le prix de part, absence de fiscalité pendant le démembrement, reconstitution de la pleine propriété à la fin du démembrement, etc.).

Cette solution convient particulièrement aux investisseurs disposant de liquidités importantes qu’ils souhaitent optimiser sur le plan fiscal et patrimonial. Comparé au financement à crédit, l’achat au comptant simplifie considérablement l’opération tout en préservant les avantages de la nue-propriété.

En revanche, soit il faut débloquer une somme identique que celle octroyée à crédit pour acquérir le même nombre de parts, soit vous êtes contraint à acheter moins de parts si vous avez un budget moins important.

Si vous souhaitez connaître le rendement potentiel de votre investissement en SCPI, utilisez sans plus attendre notre simulateur SCPI.

SCPI en assurance vie

L’investissement en SCPI via un contrat d’assurance vie constitue une alternative particulièrement attractive, notamment pour les investisseurs recherchant plus de flexibilité.

Dans le cadre de la SCPI en assurance vie, les revenus distribués par la SCPI ne sont pas perçus directement par l’épargnant. Ils sont réinvestis sur le contrat, généralement dans l’achat de nouvelles parts. Cela permet de faire fructifier les gains et s’avère très intéressant dans une logique de capitalisation.

Cette solution permet par ailleurs de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie, avec notamment l’abattement annuel de 4 600 ou 9 200 € sur les gains retirés après 8 ans de détention.

L’investisseur évite les contraintes du crédit tout en conservant une liquidité relative grâce aux possibilités de rachats partiels. Attention toutefois, la SCPI reste un placement de long terme, même au sein de l’assurance vie.

Attention, le financement de parts de SCPI en assurance vie n’est pas possible à crédit. L’enveloppe fiscale ne permet donc pas d’activer d’effet de levier.

Versements programmés en nue-propriété

Les versements programmés en SCPI permettent de se constituer un patrimoine immobilier à son propre rythme et selon ses moyens.

Cette méthode peut s’avérer intéressante si vous souhaitez investir en nue-propriété mais que vous ne disposez pas d’un capital important dès le départ. Cette approche permet d’étaler l’investissement dans le temps sans recourir à l’emprunt bancaire.

Concrètement, vous achetez régulièrement (chaque mois ou chaque trimestre par exemple) la nue-propriété de parts de SCPI sur un horizon de temps défini en amont, selon votre projet patrimonial. Chaque année, la durée de démembrement diminue, au même titre que la décote sur le prix de part.

Notons que les SCPI permettant de combiner l’investissement en démembrement et les versements programmés sont peu nombreuses. Voici quelques exemples : Iroko ZEN, Kyaneos Pierre et Novaxia NEO.

À noter que contrairement à un investissement à crédit qui vous permet d’acquérir immédiatement un patrimoine conséquent, vous risquez de détenir moins de parts en pleine propriété à l’arrivée avec les versements programmés car les montants investis régulièrement sont moindres.

Immobilier classique en nue-propriété

L’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété peut constituer une alternative pertinente pour les investisseurs recherchant les avantages du démembrement de propriété avec un contrôle direct sur leur patrimoine immobilier.

Pour investir dans l’immobilier en direct en nue-propriété, il faut généralement passer par un programme de démembrement immobilier. Dans le cadre de ce programme spécialisé, vous achetez la nue-propriété d’un logement dont l’usufruit est acquis par un bailleur institutionnel. Vous récupérez automatiquement la pleine propriété à la fin de la période de démembrement sans frais ni fiscalité. Vous pouvez ainsi jouir du bien comme vous le souhaitez, c’est-à-dire l’occuper, le louer pour percevoir des loyers réguliers ou le revendre par exemple.

Il est aussi possible de recourir au crédit pour investir dans la nue-propriété d’un bien immobilier classique. D’ailleurs, les conditions de financement sont généralement meilleures que dans le cadre des SCPI, les banques étant plus familières avec le crédit immobilier traditionnel. L’investisseur peut ainsi bénéficier de taux potentiellement plus avantageux et de conditions d’octroi moins restrictives.

À noter que les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles de vos revenus fonciers imposables si vous investissez à crédit dans la nue-propriété d’un bien immobilier classique. Cela est réservé aux biens gérés par des bailleurs sociaux sous usufruit locatif social (ULS) et usufruit locatif intermédiaire (ULI).

Ainsi, cette solution d’investissement est sans doute plus adaptée pour investir à crédit en nue-propriété immobilière mais elle ne propose pas tous les avantages des SCPI comme la gestion locative déléguée et la diversification du patrimoine.