La SCPI, un placement de pierre papier pour investir dans l’immobilier
Comme son nom l’indique, une société civile de placement immobilier (SCPI) vous permet d’investir dans l’immobilier. Et ce, d’une manière assez différente d’un investissement locatif classique.
Investir en SCPI revient à acheter des parts d’une société qui procède à l’acquisition d’un parc immobilier. Ce patrimoine, composé de dizaines ou centaines d’immeubles, peut être spécialisé dans un secteur immobilier précis (bureaux, commerces, santé, logistique, etc.) ou diversifié à travers différents marchés. De même, l’emplacement des immeubles peut se trouver aussi bien en France qu’à l’étranger. Tout dépend de la stratégie suivie par la SCPI et de son application par la société de gestion.
En contrepartie de votre placement en SCPI, vous percevez une partie des loyers générés par les investissements immobiliers. Plus vous détenez de parts, plus le montant des dividendes est élevé. Ces dividendes, qui peuvent éventuellement comprendre des plus-values immobilières voire des revenus financiers, vous sont versés tous les trimestres ou, plus rarement, tous les mois.
L’investissement en SCPI présente des avantages et des inconvénients. Comme tout investissement immobilier, un placement en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus locatifs et leur montant ne sont pas garantis et peuvent évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse.
Pourquoi choisir les SCPI pour investir dans l’immobilier ?
Focus sur les atouts d’un investissement immobilier en SCPI.
Un placement immobilier à prix abordable
La SCPI fait partie des rares investissements immobiliers accessibles à petit prix. En effet, le prix de part se chiffre le plus souvent en centaines d’euros. Il est ainsi tout à fait possible de placer 1 000, 2 000 ou 5 000 € dans l’immobilier grâce à un investissement SCPI au comptant.
Notez cependant que pour une première souscription, la société de gestion peut prévoir un nombre minimum de parts à acheter. Pour autant, le ticket d’entrée excède rarement les 5 000 €.
Il est également possible de mettre en place des versements programmés en SCPI, de façon à investir progressivement dans la pierre papier, selon les modalités de votre choix.
Sur ce point, un placement en SCPI se distingue fortement d’un investissement immobilier en direct. Pour acquérir un bien, il faut en effet fournir un budget de plusieurs centaines de milliers d’euros en général, appuyé par un crédit immobilier dans la plupart des cas.
Autre différence intéressante à relever, les parts de SCPI peuvent se loger dans une enveloppe fiscale comme l’assurance vie ou le plan d’épargne retraite (PER). Investir en SCPI avec l’assurance vie permet notamment de bénéficier de la fiscalité attractive de celle-ci.
L’investissement immobilier sans gestion locative
Investir dans l’immobilier locatif peut demander une certaine implication de votre part, surtout si vous souhaitez prendre en charge la gestion locative. Vous devez alors vous occuper des entrées et sorties de locataires, gérer les retards ou impayés de loyers, les travaux éventuels, etc.
A contrario, investir dans une société civile de placement immobilier vous permet de déléguer toute la gestion. La société de gestion de la SCPI se charge de tout au nom des porteurs de parts. Et ce, de l’acquisition des immeubles à la perception des loyers, en passant par la réalisation des travaux et la revente des actifs. En tant qu’associé de la SCPI, vous ne supportez aucune charge à ce titre.
Les gérants se rémunèrent pour ce travail, au travers des frais de la SCPI. Cet investissement de pierre papier prévoit par exemple des frais d’entrée, intégrés dans le prix de souscription. De même, les revenus locatifs vous sont versés après déduction des frais de gestion.
La déclaration des revenus SCPI reste à la charge des associés individuels. Les sociétés de gestion leur fournissent un imprimé fiscal unique (IFU) à ce titre. Un conseiller en gestion de patrimoine attitré, comme ceux de Portail-SCPI.fr, peut vous assister dans cette tâche, en cas de besoin.
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Percevoir des revenus complémentaires grâce aux SCPI
De la même façon qu’un investissement immobilier traditionnel, un placement en SCPI répond à l’objectif de percevoir des revenus complémentaires sur longue durée. Habituellement, les associés encaissent des dividendes trimestriels. Ce complément de revenu attire de nombreux investisseurs, notamment ceux qui cherchent à préparer leur retraite.
Si vous privilégiez un revenu complémentaire mensuel, vous pouvez cibler les SCPI à rendement mensuel.
Plus précisément, la SCPI établit un dividende par part et vous recevez la somme qui vous revient, en fonction du nombre de parts détenues. En toute logique, plus vous détenez de parts, plus vos revenus complémentaires sont élevés.
Les dividendes de SCPI sont versés nets de frais de gestion. En revanche, ils restent imposables après leur versement. Il faut donc déduire la fiscalité applicable à votre situation pour connaître le complément de revenu net que vous pouvez percevoir. Rappelons également à cet égard que la fiscalité des SCPI n’est pas la même selon le pays d’origine des loyers. Les revenus provenant de l’étranger, pour les SCPI européennes, sont globalement plus faiblement imposés.
Dans tous les cas, il convient d’indiquer que les revenus complémentaires versés par une SCPI ne sont pas garantis. Leur montant peut varier dans le temps, d’un trimestre à l’autre ou au fil des années.
La rentabilité d’un placement SCPI
Pour apprécier la rentabilité d’un investissement immobilier en SCPI, il est préférable de se tourner vers l’indicateur du taux de rendement interne (TRI). Contrairement au rendement courant, exprimé par le taux de distribution, le TRI prend en compte :
- Les revenus distribués à l’associé ;
- La différence entre le prix payé à l’acquisition des parts et le prix obtenu à leur revente ;
- Les frais liés à l’investissement, notamment la commission de souscription.
Cet indicateur permet ainsi d’avoir une vision plus claire de la rentabilité d’un placement SCPI sur une période de 5 ou 10 ans, voire plus. A ce propos, il faut souligner que l’horizon de placement recommandé pour cet investissement de pierre papier s’établit entre 8 et 10 ans minimum.
D’une SCPI à une autre, la rentabilité peut varier sensiblement. Pour citer l’une des meilleures, la SCPI CORUM Origin affiche un TRI depuis l’origine, c’est-à-dire sur 14 ans, de 6,94 % au 31 décembre 2025. Elle fait partie de la sélection de Portail-SCPI.fr.
Selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), le TRI moyen des SCPI sur la période 2009-2024 s’établit à 5,3 %. Sur très longue période (1984-2024, soit 40 ans), il atteint 7,5 %.
Pour rappel, ces performances passées ne sauraient préjuger des performances futures.
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Un risque réparti sur un large nombre d’actifs
Dans le cadre d’un investissement locatif, la prise de risque s’avère très concentrée. Elle pèse sur un seul bien ou, plus rarement, quelques-uns. En investissant dans un appartement mis en location, vous êtes entièrement dépendant de celui-ci. En période de vacance locative, par exemple, vous ne percevez plus de loyers, sans alternative ni compensation.
De par sa nature, la SCPI détient des dizaines ou centaines de biens. De telle sorte qu’une vacance locative ponctuelle n’a qu’un impact mineur sur les revenus locatifs qui vous reviennent. Les risques locatifs sont répartis sur un large parc immobilier : cela correspond à ce qu’on appelle la mutualisation des risques.
Notez également qu’un même actif détenu par la société peut abriter différentes entreprises locataires. Les SCPI comptent ainsi davantage de baux de location en cours que d’immeubles en portefeuille.
Si la mutualisation du risque immobilier constitue un atout intéressant, il faut souligner que cela ne permet pas d’éliminer ce risque. Les SCPI restent sujettes aux aléas des marchés immobiliers : évolution de l’offre et de la demande, des prix, des loyers, entre autres.
Pourquoi ne pas investir en SCPI ?
Les sociétés civiles de placement immobilier répondent à certains besoins des investisseurs. Elles permettent par exemple de percevoir des revenus complémentaires, notamment à la retraite, ou de créer un patrimoine immobilier sans souci de gestion.
Néanmoins, il ne s’agit pas d’un investissement miracle, adapté à tous les profils. Dans certains cas, il est préférable de ne pas investir en SCPI. On peut retenir à ce titre les cas de figure suivants :
- Vous voulez investir sans aucun risque
Pour beaucoup de Français, l’immobilier à une image de valeur refuge. Pour autant, il s’agit d’un investissement à risque. L’épargne que vous placez dans la pierre, ou la pierre papier, supporte un risque de perte en capital. Elle n’est pas garantie comme elle peut l’être sur un livret A ou un fonds euros.
- Vous cherchez un placement de court terme (moins de 3 ans)
Investir dans l’immobilier doit s’envisager sur le long terme et les SCPI ne dérogent pas à la règle. L’horizon de placement recommandé se situe entre 8 et 10 ans minimum. La durée moyenne de détention des parts de SCPI approche quant à elle les 20 ans. Notez qu’une revente trop anticipée risque de vous faire perdre de l’argent.
- Vous avez besoin d’une liquidité à tout moment
La revente des parts de SCPI à tout moment n’est pas garantie par les sociétés de gestion. Certains véhicules peuvent connaître des problèmes de liquidité, lorsque les nouvelles souscriptions ne suffisent pas à compenser les demandes de retrait. Dans un investissement SCPI en assurance vie, l’assureur se porte garant de l’exécution des demandes de retrait. Mais il peut aussi les suspendre momentanément, lorsque cela est prévu dans les conditions du contrat.
