La vague de succès des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ne s’estompe pas. En effet, le succès du support de placement est désormais sans précédent. Année après année, les sociétés de gestion de ces véhicules immobiliers ne cessent d’exploser leur record de collecte.
Il faut rappeler que pour les investisseurs, toujours à la recherche d’investissements bien et mieux rémunérés que les placements réglementaires, les SCPI sont le support d’investissement privilégié parce qu’adossé à une valeur refuge (l’immobilier) sans contraintes.
De plus, et ceci est un argument de taille pour les investisseurs, les SCPI arrivent à dégager un rendement annuel largement supérieur à celui que pourrait leur générer par exemple un livret bancaire. L’année écoulée a été une année de plus, au cours de laquelle, les SCPI ont su se démarquer du palmarès des placements du fait du niveau du rendement moyen SCPI 2017.
Qu’est ce qu’une SCPI ?
Il est important de revenir sur des notions liées à l’investissement pour mieux comprendre son fonctionnement et mieux expliquer les performances qu’elle affiche.
SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
L’épargne collectée par les SCPI permettra d’acquérir des biens immobiliers (en France ou en Europe). Ces biens seront gérés par les sociétés qui s’occupent des SCPI, qui les ont créées. Les revenus issus de cette gestion seront reversés aux associés (investisseurs) au prorata du montant de leur investissement.
Points importants :
- la création d’une SCPI ne peut se faire sans l’agrément et le contrôle de l’AMF. En effet, c’est elle qui s’assure de la bonne gestion de la SCPI et de la cohérence de la politique d’investissement de la SCPI.
- la gestion des SCPI est soumise au regard de nombreux autres experts : expert immobilier pour l’évaluation de patrimoine de la SCPI ; commissaires aux comptes pour l’étude des comptes de la SCPI ; etc.
- les biens des SCPI sont diversifiés, ils peuvent être des bureaux, des commerces, des locaux d’activité, des parkings, des locaux sanitaires, etc
- selon les SCPI, celles ci vont décider de concentrer leurs investissements en France, en zone euro ou d’autres pays.
Il existe différentes catégories de SCPI qui prises individuellement vont répondre à des objectifs patrimoniaux tout aussi différents.
- Les SCPI de rendement : c’est sur cette catégorie que nous nous pencherons le plus. En effet, les SCPI de cette catégorie ont pour objectif premier de permettre à leurs associés de bénéficier d’un revenu régulier. Le niveau du rendement moyen SCPI 2017 distingue donc cette catégorie des autres.
- Les SCPI fiscales : c’est une catégorie de SCPI ayant vocation à permettre aux associés de réduire le montant de leurs impôts. En effet, ces SCPI fonctionnent selon des dispositifs fiscaux (Pinel, loi Malraux, déficit foncier, par exemple). Elles ne génèrent pas ou très peu de rendement (généralement de l’ordre de 2%).
- Les SCPI de plus values: cette dernière catégorie de SCPI n’a ni vocation à générer du rendement ni à défiscaliser mais plutôt à se constituer un capital à terme avec une plus value à la clé.
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SCPI de rendement
Les SCPI de rendement génèrent à leurs porteurs de parts, des revenus. En effet, du fait de la gestion qui est faite des biens composant leurs parcs immobiliers, elles reversent des revenus à leurs porteurs de parts sous forme de loyers, trimestriellement la plupart du temps.
Ces SCPI vont investir sur des actifs du secteur tertiaire tel que les bureaux ; les locaux de commerce ; les parkings ; les locaux d’activités ; etc. Certaines d’entre elles vont choisir de se spécialiser sur des actifs particuliers ou des secteurs géographiques donnés, il s’agit des SCPI spécialisées.
Collecte et évolution
Le niveau de collecte sur les SCPI de rendement ne cesse d’année en année d’augmenter. En effet, les sociétés de gestion battent tous les ans leurs propres records de collecte.
Pour rappel, le marché des SCPI compte plus de 80 SCPI de rendement dites SCPI immobilier d’entreprise.
Selon des données collectées et traitées par l’IEIF, le niveau de collecte sur ces SCPI en 2017 est supérieur à 6 milliards, soit une augmentation de 15,2% par rapport à l’exercice précédent qui était de 5,6 milliards. Supérieur de 30% par rapport au niveau de 2015.
Cette augmentation est portée par plusieurs facteurs notamment : le dynamisme du marché (les SCPI de rendement investissent exclusivement sur des marchés tertiaires), l’augmentation de la demande de la part des professionnels qui occupent ces biens., etc.
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Rendement moyen SCPI 2017: DVM (Distribution sur Valeur de Marché)
Définition
Le TDVM est un indicateur de la performance des SCPI. En effet, il désigne le revenu généré par la location et la gestion du parc immobilier de la SCPI. En d’autres termes, le TDVM désigne le revenu locatif généré par la SCPI.
Pour une année donnée, il se détermine par le ratio entre le dividende brut de l’année en cours par part et le prix acquéreur moyen de la part de l’année concernée.
Le TDVM d’une SCPI est souvent un critère de choix des SCPI sur lesquelles l’investisseur souhaite se positionner. Il atteste de la bonne gestion et de la rentabilité de l’investissement.
Facteurs et variation du DVM
Le DVM comme dit plus haut mesure la performance d’une SCPI. De ce fait, l’étudier permet de mieux comprendre la SCPI et mais aussi la rentabilité que l’investisseur peut espérer en dégager.
Comme tout indicateur de performance, le niveau du DVM est un critère de choix pour l’investisseur. Ainsi, le rendement moyen SCPI 2017 comme celui des années précédentes peut être affecté par certains facteurs extérieurs notamment :
- Les marchés immobiliers : Les SCPI ayant pour sous jacent des biens immobiliers, les fluctuations de ce marché peuvent avoir une incidence sur la performance. En effet, si par exemple, la SCPI se retrouve dans une situation d’augmentation de la valeur des biens immobiliers ou de stagnation de celles ci, son DVM peut s’en retrouver impacté.
- La conjoncture économique : ce facteur peut évoluer de manière défavorable aux investissements de la SCPI. Elle peut favoriser par exemple la baisse des taux d’occupation des biens de la SCPI ou simplement favoriser la baisse du niveau des loyers. A terme, le DVM suivra lui aussi la même tendance soit une baisse.
- Les stratégies des sociétés de gestion : Chaque SCPI adopte une stratégie de gestion qui lui est propre et selon laquelle elle réalise ses investissements. Ainsi, certaines peuvent faire le choix de se spécialiser sur une classe d’actifs particulière ou un secteur géographique précis.
Le rendement moyen SCPI 2017 est de 4,43%.
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Explication et implication du niveau de DVM
Pourquoi le rendement moyen SCPI 2017 est de 4,43% ? Ce taux de distribution sur valeur de marché s’explique notamment par la mise en place par la plupart des sociétés de gestion, d’une politique de distribution mesurée des revenus générés.
En effet, il ne faut pas oublier que sur la part de revenus générés par les biens de la SCPI, la société de gestion, préfère souvent se constituer un matelas de sécurité en ne versant pas aux associés, l’intégralité de ces revenus. Cela lui permet de pouvoir disposer de ressources pour faire face à des crises et pouvoir continuer même en étant en difficultés, à maintenir pour les associés, le versement d’un revenu stable.
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