Valeur refuge : définition, exemples et place des SCPI

Qu’est-ce qu’une valeur refuge ?

Commençons cet article par un résumé synthétique de la notion de valeur refuge, avec différents exemples et quelques éléments sur son utilité dans la gestion de patrimoine.

Définition

Une valeur refuge désigne tout actif ou placement qui parvient à conserver sa valeur en cas de crise économique ou financière. Il s’agit donc d’un investissement vers lequel les épargnants se tournent pour mettre leur argent à l’abri.

Pour qu’un actif soit qualifié de valeur refuge, il doit généralement réunir plusieurs caractéristiques :

• Maintien de la valeur dans le temps : le placement ne s’effondre pas lors des crises.
• Faible corrélation aux marchés financiers : sa performance ne dépend pas directement des fluctuations boursières.
• Protection contre l’inflation : le placement conserve son pouvoir d’achat réel.
• Tangibilité ou solidité intrinsèque : l’actif repose sur quelque chose de concret (un métal précieux, un bien immobilier, une devise forte, etc.).

Parmi les valeurs refuges les mieux identifiées par les épargnants, on retrouve traditionnellement :

• L’or et d’autres métaux précieux (argent, platine, palladium) ;
• L’immobilier, en particulier sous forme physique ;
• Les obligations d’États jugés puissants et solides financièrement (bons du Trésor américain, obligations allemandes notamment) ;
• Certaines devises, comme le franc suisse ou encore le dollar américain.

Point important à souligner, ces valeurs refuges ne proposent pas une garantie du capital à toute épreuve. Leur rendement dans le temps n’est pas non plus garanti.

À quoi servent les valeurs refuges ?

Les valeurs refuges peuvent intéresser les investisseurs dans différents contextes :

• En temps normal, elles peuvent jouer un rôle de diversification patrimoniale, aux côtés de placements avec un couple rendement/risque plus offensif, comme les actions ;
• En temps de crise financière, économique, monétaire ou encore politique, elles sont recherchées par les épargnants qui cherchent à désensibiliser leur patrimoine à la volatilité des marchés financiers et au risque de perte en capital.

Selon le contexte précis, différentes valeurs refuges peuvent être privilégiées. Pour autant, comme indiqué dans la définition du terme, elles n’ont pas vocation à sécuriser l’argent investi de façon systématique. Dans différentes situations, on a pu constater que certaines valeurs refuges perdaient temporairement de leur valeur : baisse du cours de l’or, chute des prix immobiliers, fluctuation des devises, etc.

Pour viser une sécurité totale, il faut se tourner vers des placements à capital garanti : livrets d’épargne réglementés (livret A, LDDS, LEP, PEL) ou fonds euros de l’assurance vie. Ces placements s’avèrent adaptés pour l’épargne de précaution. En revanche, les rendements sans risques se montrent généralement faibles et ne suffisent pas toujours à compenser l’inflation.

Le cas particulier de l’immobilier comme valeur refuge historique

En France, l’immobilier occupe une place particulière dans la culture patrimoniale. On parle souvent d’investir “dans la pierre”, ce qui souligne le caractère tangible et rassurant de cet actif. Il se montre également plus facile à appréhender : on identifie assez facilement à quoi sert un investissement locatif, par rapport à des actifs financiers.

Le statut de l’immobilier physique comme valeur refuge privilégiée repose sur plusieurs leviers :

• La familiarité, de nombreux investisseurs ayant déjà acheté leur résidence principale par exemple ;
• La valorisation de l’immobilier dans le temps : à titre d’illustration, une étude de l’Insee datée de novembre 2024 relatait que “depuis 2000, en France métropolitaine, les prix immobiliers des logements anciens ont été multipliés par 2,6” ;
• Le rendement locatif, grâce aux loyers versés par les locataires ;
• La demande de logement, qui reste forte, s’agissant d’un besoin primaire pour la population.

Néanmoins, l’immobilier physique comprend des limites à connaître au moment de le considérer en tant que valeur refuge :

• Les prix de l’immobilier peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse, avec des différences marquées selon les biens et les localisations ;
• Le risque de perte en capital, en particulier pour un bien “mal acheté” (prix trop élevé, demande locative et attractivité faibles) et/ou vendu à un mauvais moment (vente forcée, besoin de travaux importants, vente en bas de cycle) ;
• Les rendements locatifs ne sont pas garantis (vacance locative, impayés de loyers) ;
• La revente du bien peut prendre du temps selon la robustesse de la demande.

Les SCPI sont-elles des valeurs refuges ?

Alternative à l’investissement immobilier classique, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent-elles être considérées comme des valeurs refuges ? Cette idée peut se défendre à certains égards, mais présente des limites importantes.

Les SCPI, un placement immobilier de pierre papier

Les SCPI, et plus précisément les SCPI de rendement, se présentent comme des placements immobiliers avec plusieurs caractéristiques communes :

• Elles investissent l’argent collecté auprès des épargnants dans l’acquisition d’un parc locatif d’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, logistique, etc.) ;
• En contrepartie, les épargnants détiennent des parts de la SCPI, qui leur donnent droit à une quote-part des loyers tous les trimestres ou tous les mois ;
• Toute la gestion locative est déléguée aux gérants de la SCPI, qui se rémunèrent par le prélèvement de frais (commission de souscription, frais de gestion et autres).

Placement de pierre papier par excellence, la SCPI représente un moyen pertinent de placer un capital dès quelques milliers d’euros seulement pour mettre en place des revenus complémentaires. Et ce, en diversifiant son épargne sur de multiples marchés immobiliers, en France et à l’étranger.

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Les atouts de la SCPI comme valeur refuge

À certains égards, l’investissement en SCPI peut être perçu comme une valeur refuge, même si cette idée doit être fortement nuancée (voir partie suivante).

Les atouts de la SCPI comme valeur refuge sont les suivants :

• Un placement adossé exclusivement à de l’immobilier physique
  • Par définition, l’argent investi par les épargnants dans une SCPI de rendement doit servir à acheter des biens immobiliers produisant des revenus locatifs. En cela, ce placement se trouve décorrélé des marchés financiers.
• La diversification immobilière
  • Une SCPI gère un patrimoine de plusieurs dizaines ou centaines d’immeubles. Pour les plus diversifiées d’entre elles, elles se positionnent sur différents types d’actifs à travers la France et l’Europe. Les risques immobiliers sont ainsi mutualisés sur un large patrimoine, plutôt qu’un seul bien.
• Des revenus distribués à échéance régulière
  • Une SCPI doit suivre un rythme constant de distribution des revenus locatifs, tous les trimestres ou tous les mois. Idéalement, les gérants peuvent chercher à rester régulier dans le montant des dividendes servis, de façon à procurer des revenus complémentaires relativement stables. Notons cependant que les dividendes de SCPI ne sont pas garantis et peuvent fluctuer dans le temps, ce qui constitue un risque à bien appréhender.
• Des loyers indexés pour suivre l’inflation
  • Les loyers générés par les SCPI sont indexés sur différents indices eux-mêmes corrélés à l’inflation. En ce sens, les SCPI peuvent protéger votre épargne de l’inflation, même s’il ne s’agit pas d’une garantie.

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Les limites de la SCPI comme valeur refuge

La notion de valeur refuge, même si elle n’est pas synonyme de placement sans risque, suggère une bonne solidité face aux aléas de marché. Dans le cas des SCPI, cette solidité a été fortement mise à l’épreuve ces dernières années.

En effet, près d’une trentaine de SCPI ont connu une baisse de leur prix de part depuis 2023. Quelques-unes ont enregistré une baisse de 10 % ou moins, ce qui reste dommageable mais relativement limité. En revanche, on a également vu des baisses de prix de SCPI de 20 % ou plus, et jusqu’à 44 % pour une SCPI comme Primopierre.

En outre, de nombreuses SCPI cumulent les parts en attente de retrait. Autrement dit, leurs investisseurs qui souhaitent vendre leurs parts se retrouvent bloqués depuis plusieurs mois, voire années.

Une partie du marché des SCPI connaît ainsi une crise grave, la première depuis les années 1990. Si d’autres véhicules parviennent à traverser la période en meilleure forme (voir plus loin), cet épisode souligne les risques associés à ce placement de pierre papier :

• Risque de perte en capital ;
• Pas de garantie du rendement futur ;
• Liquidité non garantie par la société de gestion.

Quelles SCPI choisir en tant que valeur refuge ?

Investir en SCPI dans une logique de placement refuge présente un certain nombre de limites, comme nous l’avons vu. Cependant, certaines sociétés civiles de placement immobilier peuvent être retenues dans cette optique, tant que l’investissement s’avère bien adapté à l’épargnant.

Pour qui l’investissement SCPI est-il pertinent ?

Les SCPI s’adressent en priorité aux profils suivants :

• Les investisseurs à horizon long terme (8 ans minimum), qui acceptent une liquidité réduite et non garantie.
• Les épargnants recherchant un complément de revenus, notamment les retraités.
• Les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille au-delà des actifs financiers traditionnels (actions, obligations).
• Ceux qui veulent s’exposer à l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe.

Notons que ces points clés se concentrent sur l’investissement SCPI au comptant. Mais ce placement de pierre papier peut s’envisager de différentes façons :

• Investissement SCPI à crédit ;
• Achat de parts de SCPI dans l’assurance vie (ou le PER) ;
• Investissement SCPI en nue-propriété, pour acheter des parts moins cher et commencer à percevoir des dividendes après plusieurs années.

Un conseiller de Portail-SCPI peut vous aider à identifier les SCPI et les méthodes de souscription les mieux adaptées à vos besoins, avant de vous accompagner dans vos démarches et le suivi de votre investissement.

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Les SCPI avec le meilleur profil de valeur refuge

Pour sélectionner quelles SCPI choisir en tant que valeur refuge, nous retenons seulement des SCPI avec 10 ans d’ancienneté ou plus. Cela écarte, par définition, de nombreuses SCPI plus récentes et de qualité, mais qui n’ont pas l’historique requis.

Du côté des SCPI anciennes, nombre d’entre elles ont rencontré des problèmes de baisse de prix de part et/ou de parts en attente de retrait depuis 2023. De plus, leurs rendements figurent rarement parmi les mieux-disants du marché.

On peut toutefois relever trois SCPI avec un historique solide depuis leur création :

• Corum Origin
  • Rendement supérieur à 6 % chaque année depuis sa création en 2012
  • Prix de part revalorisé de 13,5 % sur cette période
  • Stratégie de diversification européenne forte (13 pays)
• Épargne Pierre
  • Historique de rendement solide depuis 2012 (TRI 10 ans de 5,03 % à fin 2025), avec un taux de distribution annuel stabilisé à 5,28 % entre 2022 et 2025
  • Diversification approfondie dans différents marchés immobiliers français
  • Pas de problème de liquidité à fin 2025, avec une hausse des demandes de retrait à surveiller mais compensée par les nouvelles souscriptions jusqu’ici
• Immorente
  • Créée en 1989, cette SCPI n’a jamais connu de baisse de prix de part
  • Rendement en phase avec la moyenne du marché : TRI 10 ans de 4,42 %, TRI depuis l’origine de 9,33 %
  • Attention à la liquidité, car la SCPI affiche un nombre de parts en attente de retrait égal à 2 % de sa capitalisation à fin 2025