SCPI anciennes : faut-il investir dans les pionnières de la pierre papier ?

Quelle est la plus ancienne SCPI ?

Les SCPI les plus anciennes du marché remontent à la fin des années 1960. Parmi ces véhicules historiques, plusieurs existent toujours aujourd’hui et continuent d’attirer les investisseurs.

Histoire des SCPI : naissance et développement

Les premières SCPI du marché ont été créées à la fin des années 1960, marquant le début d’une nouvelle ère pour l’investissement immobilier en France. Ce modèle permet aux épargnants d’accéder à l’immobilier professionnel sans les contraintes de gestion directe.

Le développement des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) s’est particulièrement accéléré dans les années 1980. Cela s’explique par deux raisons principales :

• Un développement important du marché immobilier et la hausse des prix de l’immobilier d’entreprise ;
• Un meilleur encadrement des SCPI par la COB (Commission des opérations de Bourse, ancêtre de l’AMF) en ce qui concerne les informations fournies aux souscripteurs, renforçant la confiance des investisseurs.

Cette période de l’histoire des SCPI a vu naître la majorité des SCPI anciennes qui existent encore aujourd’hui, posant les fondations d’un marché désormais mature et plus réglementé.

Pour en connaître davantage sur les sociétés civiles de placement immobilier, téléchargez directement notre guide SCPI.

Perial Grand Paris, la SCPI la plus ancienne

Perial Grand Paris, autrefois appelée PF Grand Paris, est la première société civile de placement immobilier du marché. Elle a été lancée en 1966 sous le nom de PF1 par la société de gestion Perial AM.

Il s’agit d’une SCPI experte de l’immobilier francilien depuis 60 ans. Elle investit en grande majorité dans Paris et en Île-de-France mais également dans les autres régions françaises à moindre mesure. En fin d’année 2025, plus de 95 % de son patrimoine est constitué de bureaux.

Perial Grand Paris dispose de 93 immeubles en portefeuille au 31 décembre 2025. Par ailleurs, sa capitalisation dépasse le milliard d’euros.

Une partie de la stratégie actuelle de la SCPI de bureaux est de “céder des immeubles détenus de longue date qui offrent des plus-values distribuables aux associés” selon la société de gestion. Notons qu’elle a baissé son prix de part en septembre 2023.

La SCPI la plus ancienne a affiché un taux de distribution 2025 de 4,80 %. Pour l’année 2026, elle cible un rendement de 4,50 %. En outre, son TRI (taux de rendement interne) depuis sa création s’élève à 9,43 %. Sur 10 ans, il est de 5,02 %.

Perial Grand Paris détient par ailleurs le label ISR (investissement socialement responsable).

Liste des SCPI lancées avant 1990

Pour les investisseurs intéressés par les SCPI historiques, voici la liste complète des SCPI de rendement anciennes. Nous avons sélectionné celles qui ont été créées avant 1990 et qui existent toujours en 2026. Elles sont classées par ordre chronologique, de la plus ancienne à la plus récente.

SCPI	Société de gestion	Année de création
Perial Grand Paris	Perial AM	1966
Immo Placement	Atland Voisin	1968
Epargne Foncière	La Française AM	1968
Crédit Mutuel Pierre 1	La Française AM	1973
Selectipierre 2	Fiducial Gérance	1978
Génépierre	Amundi	1978
Soprorente	Fiducial Gérance	1980
Capiforce	Fiducial Gérance	1982
Allianz Pierre	Allianz Immovalor	1983
Accès Valeur Pierre	BNP Paribas	1985
LF Croissance & Territoires	La Française AM	1985
Elysées Pierre	HSBC REIM	1986
Aestiam Horizon (ex-Aestiam Placement Pierre)	Aestiam	1986
Logipierre 3	Fiducial Gérance	1986
Edissimmo	Amundi	1986
Ficommerce Proximité	Fiducial Gérance	1986
Buroboutic Métropoles	Fiducial Gérance	1986
Fructipierre	AEW Patrimoine	1987
Efimmo 1	Sofidy	1987
Atlantique Mur Régions	Grand Ouest Gestion d’Actifs	1987
Atout Pierre Diversification	AEW Patrimoine	1987
Pierre Expansion Santé	Fiducial Gérance	1987
Immorente	Sofidy	1988
Notapierre	Unofi	1988
Accimmo Pierre	BNP Paribas	1989
Sofipierre	Sofidy	1989

Quelles sont les meilleures SCPI anciennes ?

Parmi les SCPI anciennes, certaines se distinguent par leur stratégie et par leurs performances sur le long terme. Plusieurs véhicules sortent du lot selon les experts de Portail-SCPI.

Immorente, la référence des SCPI diversifiées

La SCPI Immorente a été créée en 1988 par Sofidy. Il s’agit d’une des plus grandes SCPI diversifiées du marché. Elle affiche une capitalisation de l’ordre de 4,4 milliards d’euros à fin 2025.

Son patrimoine, constitué de 994 immeubles au 31 décembre 2025, est réparti en France et en Europe (Belgique, Royaume-Uni, Irlande, Pays-Bas, Allemagne, Italie). Immorente détient notamment des bureaux, des commerces, des locaux d’activités, des hôtels ou encore des actifs de santé.

Plus de 35 ans après son lancement, la SCPI continue de diversifier son patrimoine avec des acquisitions régulières. En parallèle, elle poursuit également sa politique d’arbitrage dynamique, les ventes d’immeubles pouvant permettre de générer des plus-values distribuables aux associés.

En 2025, Immorente a distribué un rendement de 5,00 %. Observons dans le tableau ci-dessous l’historique de taux de rendement interne (TRI) de la SCPI diversifiée sur le long terme d’après le bulletin trimestriel du 4ème trimestre 2025 :

Durée	TRI
10 ans	4,42 %
15 ans	5,42 %
20 ans	7,39 %
Origine (35 ans)	9,33 %

Notons par ailleurs que le prix de part de la SCPI Immorente est passé de 152,45 € en 1988 à 340 € en 2026. Elle a connu au total 23 augmentations de la valeur de souscription. Cette revalorisation régulière témoigne de la création de valeur sur le long terme et constitue un levier de performance pour l’investisseur.

Immorente n’a pas baissé son prix de part entre 2023 et 2025, contrairement à plusieurs SCPI anciennes listées précédemment.

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Autres SCPI performantes à considérer

Pour les investisseurs recherchant un compromis entre expérience et dynamisme, certaines SCPI plus récentes offrent de bonnes performances sur le long terme.

Voici des SCPI intéressantes avec plus de 10 ans d’expérience :

SCPI	Société de gestion	Année de création	Taux de rendement interne
Corum Origin	Corum AM	2012	6,94 % (14 ans)
Epargne Pierre	Atland Voisin	2013	5,03 % (10 ans)

Avantages et inconvénients des SCPI anciennes

Les SCPI anciennes présentent plusieurs avantages qui peuvent rendre ce placement intéressant. Mais elles affichent également quelques limites à connaître.

Les atouts des SCPI historiques

Capitalisation et taille du patrimoine

La taille des SCPI est représentée par la capitalisation. Les SCPI anciennes bénéficient généralement d’une capitalisation importante, atteignant plusieurs centaines de millions d’euros, voire plusieurs milliards pour les plus grandes. Cela implique :

• De nombreux immeubles en portefeuille ;
• Un grand nombre de locataires différents ;
• Un risque locatif (vacance locative, loyers impayés) réparti sur l’ensemble du patrimoine.

Historique de performance

Contrairement aux SCPI récentes, les véhicules anciens permettent d’avoir un recul significatif sur leurs performances. Vous pouvez évaluer leur comportement sur le long terme en regardant :

• Taux de rendement interne sur 10, 20, 30 ans ou plus ;
• Comportement durant différents cycles économiques ;
• Capacité à traverser les crises (crise financière de 2008, covid-19, etc.) ;
• Régularité dans la distribution des dividendes.

Certaines SCPI affichent des taux de rendement interne (TRI) historiques très intéressants, supérieurs à 5 % sur 10 ans et dépassant 8 % sur 30-40 ans. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Gestion reconnue

Les sociétés de gestion des SCPI anciennes ont pu développer une expertise solide au fil des décennies :

• Équipes expérimentées connaissant bien leur patrimoine ;
• Historique de gestion locative démontré ;
• Relations établies avec les acteurs du marché immobilier.

Avantages communs à toutes les SCPI

Les SCPI anciennes conservent les atouts de l’investissement en SCPI de manière générale :

• Pas de gestion immobilière à assurer personnellement ;
• Répartition des risques sur de nombreux actifs ;
• Ticket d’entrée abordable (quelques centaines d’euros) ;
• Accessibilité de l’immobilier professionnel aux particuliers.

Les limites à connaître

Les SCPI anciennes présentent aussi quelques inconvénients qu’il convient de prendre en compte avant d’investir.

Rendements parfois en baisse

De nombreuses SCPI anciennes affichent des taux de distribution en diminution ces dernières années, notamment celles spécialisées dans les bureaux. Cette baisse s’explique en partie par l’évolution des usages (télétravail), la vacance locative accrue, et les coûts de mise aux normes.

Cela peut également s’expliquer par une évolution de la demande et par ricochet des valorisations immobilières. On observe une tendance à la baisse sur certains actifs surreprésentés dans le patrimoine des SCPI anciennes, comme les grands immeubles de bureaux franciliens.

Patrimoine vieillissant

Les immeubles détenus par les SCPI anciennes nécessitent :

• Un entretien régulier plus coûteux avec le temps ;
• Des travaux de rénovation classique (toiture, façades, équipements) ;
• Des travaux de mise aux normes pour respecter les évolutions réglementaires (énergétiques, accessibilité, sécurité) ;
• Des restructurations lourdes pour adapter certains actifs aux attentes actuelles du marché.

Certains immeubles peuvent devenir obsolètes et difficiles à louer, nécessitant des investissements importants ou des arbitrages.

Moins de dynamisme et de potentiel de croissance

Les SCPI anciennes, ayant déjà potentiellement connu une phase de croissance importante par le passé, peuvent parfois présenter :

• Un potentiel de revalorisation du prix de part plus limité ;
• Une croissance de capitalisation plus lente ;
• Une stratégie d’investissement plus prudente et conservatrice.

Gros véhicules difficiles à manœuvrer rapidement

Avec leur taille importante, ces SCPI font face à des défis opérationnels :

• Réactivité limitée pour s’adapter rapidement aux changements et aux chocs des marchés immobiliers ;
• Difficulté à pivoter stratégiquement lors de cycles économiques ;
• Actifs situés dans des zones qui ne correspondent plus nécessairement à la demande actuelle.

Actifs de grande taille plus difficiles à céder

De nombreuses SCPI anciennes détiennent majoritairement des actifs de grande taille (grands immeubles de bureaux, centres commerciaux importants, etc.), qui présentent des inconvénients :

• Marché d’acheteurs potentiels plus restreint ;
• Délais de vente plus longs.

À l’inverse, les SCPI récentes misent de plus en plus sur les actifs de petite et moyenne taille, généralement plus liquides et flexibles. Certains véhicules se positionnent d’ailleurs exclusivement sur des actifs inférieurs à 10 millions d’euros, appelés “small caps”.

Diversification historiquement limitée

La diversification des SCPI anciennes est moindre par rapport à celle de la majorité des nouvelles SCPI. Elle était en effet limitée à l’époque par les pratiques courantes :

• Les SCPI ont commencé par être 100 % françaises dans les années 1960-1970 et jusqu’aux années 2010, investissant principalement dans des bureaux et des commerces.
• L’internationalisation des SCPI n’a été possible qu’après l’arrivée de l’euro, car sans monnaie unique, les risques de change étaient souvent trop complexes à gérer.
• La première SCPI à investir en dehors de la France a été Corum Origin, lancée en 2012.

Certaines SCPI anciennes ont depuis évolué et diversifié leur patrimoine, mais leur composition historique reste marquée par ces contraintes initiales.

Faut-il vendre ses anciennes SCPI ?

La décision de conserver ou vendre ses parts de SCPI anciennes doit être analysée au cas par cas, en fonction de la SCPI détenue et de la situation personnelle de l’investisseur. Voici les critères essentiels à examiner.

Analyser votre horizon d’investissement

La société civile de placement immobilier est un investissement de long terme par nature. L’horizon de placement recommandé par les professionnels est de 8 à 10 ans minimum.

Si vous détenez vos parts de SCPI depuis peu (moins de 5 ans par exemple), il est généralement préférable de les conserver.

En effet, vous risquez de perdre de l’argent si vous les revendez. Cela est principalement dû au fait qu’avec une revente prématurée, les dividendes encaissés ne permettent pas de compenser les frais de souscription et/ou de dégager un retour sur investissement appréciable. En outre, le marché immobilier a besoin de temps pour créer de la valeur.

Rapprochez-vous d’un conseiller expert en SCPI pour obtenir des recommandations personnalisées selon votre situation.

Évaluer les revenus complémentaires générés

En tant qu’investisseur en SCPI, il convient de vous demander si le rendement actuel est encore intéressant pour vous et s’il répond toujours à vos besoins de revenus complémentaires.

Signaux favorables à une conservation des parts de SCPI ancienne :

• Rendement stable ou en légère baisse mais toujours attractif (supérieur à la moyenne) ;
• Dividendes réguliers ;
• Patrimoine en cours d’adaptation aux nouvelles exigences du marché.

Signaux incitant à la revente :

• Rendement en baisse marquée depuis plusieurs années ;
• Dividendes devenus insuffisants par rapport à vos objectifs ;
• Revalorisation significative du prix de part pendant votre période de détention, permettant de dégager une plus-value intéressante.

Dans ce dernier cas, il peut être pertinent de revendre pour réinvestir dans une SCPI plus récente affichant des rendements plus élevés. Les nouvelles SCPI proposent souvent des taux de distribution supérieurs grâce à des stratégies modernes et une diversification accrue.

Attention, si les SCPI récentes ont pu profiter des opportunités du marché, leurs stratégies d’investissement n’ont pas encore été mises à l’épreuve par le temps et les cycles économiques.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures dans le cadre de l’investissement en SCPI. Le rendement n’est pas garanti et peut évoluer d’une année à une autre.

Identifier les SCPI en difficulté

Certains signaux d’alerte doivent vous inciter à surveiller de près votre investissement dans une ancienne SCPI.

• La baisse du prix de part

Elle traduit généralement une dévalorisation du patrimoine immobilier et laisse peu d’espoir de revalorisation à court terme. Cette situation peut signaler des difficultés structurelles comme un taux de vacance élevé ou des actifs obsolètes nécessitant de lourds investissements.

• Les parts en attente de retrait

Ce phénomène révèle un manque de liquidité, avec une file d’attente pour revendre ses parts de SCPI. Les délais de sortie deviennent alors incertains et potentiellement très longs, pouvant s’étendre sur plusieurs mois. Dans cette situation, il est peu probable que la liquidité revienne rapidement.

Vous pouvez tenter de revendre vos parts sur le marché secondaire, mais il faudra généralement accepter une forte décote par rapport au prix de part en vigueur. L’option de la patience reste envisageable si votre horizon de placement le permet, en espérant une amélioration de la situation à moyen terme.