Qu’est-ce qu’une SCPI spécialisée ?
Les SCPI spécialisées, aussi appelées SCPI thématiques ou SCPI sectorielles, sont des sociétés civiles de placement immobilier dont la stratégie d’investissement repose sur un secteur en particulier.
Elles s’opposent aux SCPI diversifiées, qui investissent dans plusieurs domaines. Cette diversification s’exprime aussi bien en termes de secteurs typologiques (logistique, bureaux, santé, hôtellerie, etc.) que géographiques (régions, France, Europe, etc.).
Il existe de nombreuses SCPI spécialisées dans un secteur d’activité donné sur le marché. Celles-ci choisissent de concentrer leur investissement sur une typologie d’actifs particulière. Bien qu’elles puissent également investir sur d’autres types d’actifs, les SCPI spécialisées présentent généralement une prépondérance pour un domaine qui représente la majorité de leur allocation totale. Selon la règle de l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), au moins 50 % du portefeuille doit être investi dans le secteur cible pour qu’un véhicule soit désigné comme une SCPI thématique.
En se spécialisant ainsi, les SCPI sectorielles se positionnent en tant qu’expertes dans un domaine donné et peuvent ainsi potentiellement accéder à des biens recherchés avec plus de facilité.
Les SCPI spécialisées fonctionnent de la même manière qu’une SCPI de rendement classique. Elles achètent des immeubles qu’elles louent à des entreprises. Les loyers générés sont ensuite redistribués aux investisseurs porteurs de parts sous forme de dividendes nets de frais et bruts de fiscalité.
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Quels sont les types de SCPI thématiques ?
Bien que les SCPI se soient longtemps concentrées sur le secteur de l’immobilier d’entreprise de type bureaux et commerces, il existe aujourd’hui de nombreuses SCPI spécialisées dans divers secteurs. Voici les différents types de SCPI thématiques selon la classification de l’ASPIM :
- SCPI spécialisées dans les bureaux, qui investissent principalement dans l’immobilier de bureaux tels que des sièges sociaux d’entreprises ou des espaces de coworking ;
- SCPI à prépondérance commerces, dont le patrimoine immobilier est majoritairement composé de supermarchés, de centres commerciaux ou encore de retail parks par exemple ;
- SCPI dédiées à la logistique et aux locaux d’activités, achetant par exemple des entrepôts, des centres de tri, des locaux d’activités, etc.
- SCPI d’habitation, qui investissent essentiellement dans l’immobilier résidentiel destiné à la location pour les particuliers ;
- SCPI spécialisées dans la santé et l’éducation, qui acquièrent en priorité des établissements de santé de type maisons de retraite, hôpitaux, laboratoires ou encore des écoles ou des crèches ;
- SCPI spécialisées dans l’hôtellerie, les loisirs et le tourisme, qui investissent par exemple dans des complexes hôteliers, des campings ou encore des parcs d’attraction.
- SCPI alternatives, spécialisées dans un autre secteur spécifique. C’est le cas par exemple des SCPI viticoles.
N’oublions pas les SCPI ISR, aussi appelées SCPI vertes ou SCPI responsables, qui se distinguent par leur engagement en matière de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. Il peut s’agir aussi bien de SCPI diversifiées que de SCPI thématiques.
Pour en savoir plus sur le fonctionnement général des SCPI, téléchargez notre guide dédié.
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Avantages et inconvénients des SCPI spécialisées
Zoom sur les avantages et les inconvénients de devenir associé(e) d’une SCPI thématique.
Avantages d’investir dans une SCPI spécialisée
En achetant des parts d’une SCPI spécialisée, vous bénéficiez de l’expertise de la société de gestion dans un domaine précis. En effet, cette approche ciblée favorise une expertise plus approfondie du secteur par la société de gestion, lui permettant de saisir les meilleures opportunités d’investissement.
De plus, les SCPI thématiques permettent à l’épargnant d’investir selon ses affinités en choisissant le secteur d’activité. Cela peut avoir du sens, notamment dans une optique de diversification de son portefeuille immobilier.
D’autre part, les SCPI spécialisées présentent des avantages communs à l’ensemble des SCPI de rendement :
- L’accessibilité des parts de SCPI dès quelques centaines d’euros, pour investir dans l’immobilier d’entreprise, habituellement inaccessible en direct pour des investisseurs particuliers ;
- La répartition des risques sur plusieurs dizaines voire centaines d’actifs, potentiellement diversifiés géographiquement ;
- Aucun souci de gestion locative pour l’investisseur car la société de gestion la prend entièrement en charge.
Inconvénients d’investir dans une SCPI thématique
Investir dans une SCPI sectorielle présente également quelques limites. Tout d’abord, la dépendance à un marché immobilier spécifique est plus élevée que dans le cadre d’une SCPI diversifiée. Les SCPI thématiques se spécialisent en effet dans un seul secteur, présentant une faible diversification typologique. Il existe donc un fort risque de concentration, qui pourrait impacter le rendement et/ou la valeur du patrimoine en cas de coup dur dans le secteur en question.
En outre, au même titre que les SCPI de rendement de manière générale, les SCPI spécialisées présentent un risque de perte en capital ainsi qu’un risque de liquidité à la revente. En effet, la société de gestion ne garantit pas le délai de revente des parts. Enfin, le rendement n’est pas garanti et peut évoluer dans le temps en fonction des fluctuations des marchés. Rappelons d’ailleurs que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Faut-il investir dans une SCPI spécialisée ?
Investir dans une SCPI spécialisée peut représenter une solution pertinente pour placer son épargne sur un secteur d’activité donné. En effet, les SCPI rendent accessible l’investissement dans l’immobilier professionnel et sans contrainte de gestion pour le porteur de parts.
Il convient néanmoins de prêter attention aux risques liés à la concentration sur un secteur. Il est alors indispensable de vérifier la qualité de la société de gestion, car une mauvaise gestion peut grandement affecter la performance de la SCPI sectorielle.
Vous pouvez envisager d’investir dans plusieurs SCPI thématiques afin de diversifier votre patrimoine et construire un portefeuille plus équilibré, en choisissant selon vos préférences en matière de secteurs d’activités.
Nos conseillers experts en SCPI vous accompagnent pour vous aider à choisir des véhicules d’investissement performants et trouver une allocation adaptée à votre profil.
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