Comment optimiser fiscalement mon investissement SCPI

Rappels sur la fiscalité de l’investissement SCPI

Pour de nombreux investisseurs, comment optimiser fiscalement leur placement SCPI constitue une question légitime. Acheter des parts d’une société civile de placement immobilier vous donne droit au versement de dividendes, tous les mois ou trimestres. Ces dividendes correspondent, en grande majorité, aux loyers générés par le parc immobilier détenu par la SCPI.

Ce faisant, vos revenus complémentaires relèvent de la fiscalité des revenus fonciers. Les revenus fonciers de source française sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Dès lors, si vous êtes dans la tranche marginale de l’impôt à 30 % ou plus, vous subissez une fiscalité très lourde.

Un investisseur dans la TMI à 30 % perd en effet 47,2 % de son rendement brut à cause de la fiscalité (prélèvements sociaux inclus). Dans la tranche à 41 %, la ponction s’élève à 58,2 %. Enfin, si vous tombez dans la tranche à 45 %, comptez sur un taux de 62,2 %.

Téléchargez votre guide SCPI gratuitement pour mieux comprendre ce placement immobilier.

Découvrez le guide SCPI

Tout comprendre avant votre premier investissement en SCPI. Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !

Votre adresse E-mail Votre numéro de téléphone

Vous acceptez qu'un expert SCPI vous contacte.

La fiscalité des revenus fonciers français n’est cependant pas une fatalité. Il existe plusieurs moyens d’optimiser fiscalement un investissement en SCPI. En jouant sur le type de SCPI visées ou sur la méthode de souscription, vous pouvez alléger considérablement la facture fiscale.

Les SCPI européennes, pour optimiser fiscalement mon investissement au comptant

Contrairement aux SCPI “françaises”, dont les loyers proviennent d’immeubles situés dans l’Hexagone, les SCPI européennes investissent prioritairement ou exclusivement à l’étranger. À ce titre, elles bénéficient d’une imposition différente, qui vous aide à optimiser fiscalement votre investissement SCPI.

En premier lieu, les revenus locatifs versés par les SCPI européennes sont entièrement exonérés de prélèvements sociaux. Il s’agit là d’un levier d’optimisation fiscale conséquent, puisque vous échappez à cette ponction de 17,2 %.

Ensuite, le calcul de l’impôt sur le revenu diffère, fiscalité étrangère oblige. Les conventions entre la France et ses voisins permettent d’éviter une double imposition. La fiscalité est prélevée dans un premier temps dans le pays d’origine des loyers. Puis, l’investisseur français paie l’impôt en France.

Le calcul de ce dernier prend alors en compte la fiscalité déjà acquittée à l’étranger. Deux méthodes peuvent être retenues, selon le pays d’origine des loyers :

• La méthode du crédit d’impôt, calculé selon votre taux moyen d’imposition pour gommer tout ou partie de la fiscalité française ;
• La méthode du taux effectif, qui prend en compte les revenus des SCPI étrangères pour calculer votre taux moyen d’imposition effectif, mais sans les imposer à proprement parler.

Dans les deux cas, l’optimisation fiscale de votre investissement en SCPI européenne est identique.

L’avantage fiscal des SCPI européennes est donc double :

• Une exonération complète de prélèvements sociaux sur les revenus issus de l’étranger ;
• Une fiscalité prélevée à la source en premier lieu, généralement moins lourde que celle applicable aux revenus fonciers français, avec des mécanismes en place pour éviter une double imposition.

Obtenez votre estimation du rendement de votre investissement avec notre simulateur SCPI gratuit.

Simulez votre investissement SCPI

Combien peut vous rapporter votre investissement SCPI ?
Découvrez-le en quelques clics !

Commencer ma simulation

Optimiser fiscalement mon investissement SCPI avec l’assurance vie

Investir en SCPI via l’assurance vie offre une autre manière d’optimiser fiscalement votre placement immobilier. Cette méthode d’investissement se distingue d’un achat de parts au comptant à plusieurs égards :

• Les dividendes des SCPI sont réinvestis sur le contrat, dans l’achat de nouvelles parts ou sur le fonds euros ;
• Comme les revenus restent dans l’enveloppe de l’assurance vie, leur distribution n’entraîne aucune fiscalité immédiate ;
• Votre investissement SCPI n’est imposable qu’en cas de rachat sur le contrat, selon la fiscalité applicable à l’assurance vie.

Or, la fiscalité de l’assurance vie s’avère plus légère que l’imposition traditionnelle des revenus fonciers. Pour les versements effectués depuis le 27 septembre 2017, vos rachats sur un contrat de moins de 8 ans sont taxés à 30 %, prélèvements sociaux inclus. Seuls les intérêts générés par vos versements sont imposés à cette occasion.

Pour les contrats de plus de 8 ans, le calcul de l’impôt est encore plus favorable. Vous profitez d’un abattement fiscal renouvelé chaque année, pour diminuer le montant des intérêts soumis à l’impôt sur le revenu (les prélèvements sociaux restant pleinement dus).

L’abattement fiscal de l’assurance vie sur les rachats s’élève à :

• 4 600 € par an pour une personne seule ;
• 9 200 € par an pour un couple soumis à imposition commune.

Lorsque l’abattement est épuisé, le taux d’imposition, prélèvements sociaux inclus, s’élève à 24,7 % jusqu’à 150 000 € de capital placé en assurance vie. Le taux de 30 % reste en vigueur pour le rachat d’intérêts produits par la part des versements supérieure à 150 000 €.

Les parts de SCPI détenues en assurance vie entrent dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

Choisissez la bonne manière d’investir et d’optimiser fiscalement votre investissement SCPI avec un conseiller de Portail-SCPI.fr.

Prendre rendez-vous avec un expert SCPI

Audit patrimonial et accompagnement pas à pas avec un conseiller avec +10 ans d’expérience

Je réserve mon rendez-vous

La SCPI en nue-propriété, un levier d’optimisation fiscale particulier

Pour optimiser fiscalement votre investissement SCPI, vous pouvez également vous intéresser à l’acquisition de la nue-propriété des parts. Attention toutefois, l’investissement SCPI en nue-propriété présente un fonctionnement particulier.

L’avantage fiscal de la SCPI en nue-propriété repose en effet sur son fonctionnement. En quelques mots, vous achetez vos parts dans le cadre d’un démembrement temporaire. À ce titre, vous possédez la nue-propriété durant 3 à 20 ans, selon votre choix. Durant cette période, vous ne percevez aucun dividende. En toute logique, vous ne payez donc aucun impôt sur les revenus fonciers.

En contrepartie de l’absence de revenus locatifs, la nue-propriété des SCPI se paie moins cher que l’achat de parts en pleine propriété. Plus le démembrement s’étale dans le temps, plus la décote est élevée.

À la conclusion du démembrement temporaire, vous récupérez la pleine propriété des parts de SCPI. Vous commencez alors à percevoir les dividendes, et à payer la fiscalité qui va avec (revenus fonciers français et/ou SCPI européennes).

Ce type de montage immobilier peut répondre à vos besoins d’optimisation fiscale, en particulier si vous visez la préparation de la retraite :

• Vous achetez des parts aujourd’hui, avec une décote qui vous permet d’acquérir davantage de parts pour le même budget d’investissement ;
• Vous ne percevez pas de dividendes et ne payez pas d’impôt supplémentaire avant votre retraite ;
• Vous commencez à percevoir les dividendes à l’échéance, pour compléter vos pensions de retraite et maintenir votre niveau de vie.

Les parts de SCPI détenues en nue-propriété sont également exonérées d’IFI durant le démembrement.

Comment faire les bons choix pour optimiser fiscalement mon investissement SCPI

Pour optimiser fiscalement votre investissement SCPI, vous devez choisir le type de placement qui répond le mieux à vos besoins :

• Les SCPI européennes, pour encaisser des revenus complémentaires immédiats ;
• L’investissement SCPI en assurance vie, pour capitaliser sur le long terme et développer votre patrimoine ;
• Les SCPI en nue-propriété, pour préparer votre retraite dans des conditions avantageuses.

Une fois la méthode idéale bien identifiée, il convient de sélectionner les bonnes SCPI. Au-delà de l’optimisation fiscale, vous devez réaliser un investissement viable et performant. Or, les meilleures SCPI en assurance vie ne sont pas nécessairement les mêmes que les meilleures SCPI en nue-propriété.

Selon vos besoins, vous devez donc :

• Choisir la bonne méthode d’investissement ;
• Et sélectionner les bonnes SCPI.

Pour vous accompagner dans ce projet, vous pouvez compter sur l’accompagnement des spécialistes de Portail-SCPI.fr. Nos conseillers expérimentés peuvent vous présenter les avantages et inconvénients d’un placement SCPI et vous aider à faire les bons choix pour optimiser votre investissement immobilier.