Quelles sont les différences entre crowdfunding immobilier et SCPI ?

Rappels : SCPI et crowdfunding immobilier en bref

Zoom sur le fonctionnement de l’investissement en SCPI et du crowdfunding immobilier.

Comment fonctionne une SCPI ?

La SCPI (société civile de placement immobilier) est un placement collectif qui permet d’investir dans l’immobilier d’entreprise sans gérer directement des biens.

Le principe de l’investissement dans la pierre-papier est simple : vous achetez des parts d’un portefeuille immobilier piloté par une société de gestion agréée. Cette dernière s’occupe, entre autres, de l’acquisition des actifs, de leur gestion locative et de la redistribution des loyers aux associés.

Les porteurs de parts perçoivent effectivement des dividendes à échéance régulière (chaque trimestre le plus souvent) issus de la location des biens.

Les actifs détenus par les SCPI peuvent être très diversifiés en fonction de la stratégie adoptée par le véhicule en question : bureaux, commerces, établissements de santé, entrepôts logistiques, hôtels ou encore actifs résidentiels. Puis, leur patrimoine peut s’étendre dans divers pays d’Europe, voire au-delà.

D’autre part, plusieurs modalités d’investissement sont possibles :

• Achat au comptant avec un ticket d’entrée minimum entre 200 et 5 000 € environ ;
• Acquisition à crédit pour profiter de l’effet de levier ;
• Souscription via une assurance vie pour capitaliser les revenus potentiels et optimiser la fiscalité ;
• Achat en démembrement de propriété afin de profiter d’une décote par rapport au prix en pleine propriété.

La SCPI est un placement supportant un risque de perte en capital et l’horizon de détention recommandé se situe entre 8 et 10 ans minimum.

Apprenez-en plus sur le fonctionnement de la SCPI en téléchargeant notre guide dédié.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier, ou financement participatif immobilier, consiste à prêter de l’argent à des promoteurs immobiliers ou marchands de biens pour financer leurs opérations.

Les investisseurs peuvent ainsi financer des projets immobiliers via des plateformes en ligne spécialisées. Le rôle de la plateforme est central dans ce dispositif. Elle sélectionne les projets, collecte les fonds auprès des particuliers, puis assure le suivi du projet jusqu’à son dénouement.

Il existe différents types de projets financés via le crowdfunding immobilier :

• Construction de programmes neufs (résidentiels ou tertiaires) ;
• Rénovation et réhabilitation de bâtiments existants ;
• Opérations de lotissement ou de division parcellaire ;
• Opérations de marchands de biens (achat-revente avec travaux).

Le mécanisme de rémunération prend la forme d’intérêts ou de coupons versés à l’échéance du projet, ou parfois avec des paiements au fil de l’eau. Le capital investi est également remboursé au dénouement du projet.

L’horizon d’investissement est généralement court, entre 12 et 36 mois. Attention, l’argent investi reste bloqué pendant toute la durée de l’opération et il existe un risque de perte en capital.

SCPI vs crowdfunding immobilier : les grandes différences à connaître

La SCPI et le crowdfunding immobilier sont tous les deux des investissements immobiliers sans souci de gestion. Ils présentent néanmoins de nombreuses différences.

Nature de l’investissement

La première différence fondamentale entre SCPI et crowdfunding immobilier réside dans la nature même de l’investissement et dans la manière dont les capitaux sont déployés.

Investir en SCPI revient à acquérir des parts d’un véhicule collectif détenant un patrimoine immobilier d’entreprise diversifié. Celui-ci est généralement composé de plusieurs dizaines, voire centaines d’immeubles, potentiellement répartis sur différentes zones géographiques et secteurs d’activités.

Cette logique de diversification s’étend également aux locataires, avec de nombreux baux répartis sur l’ensemble du portefeuille. L’investisseur ne dépend donc pas d’un actif ou d’une opération en particulier, mais de la performance globale du parc immobilier détenu.

Le crowdfunding immobilier repose quant à lui sur une approche radicalement différente. Chaque souscription correspond à un projet immobilier distinct, avec un calendrier, un objectif de rendement et un scénario de sortie propres.

Chaque opération constitue donc un risque isolé : le succès ou l’échec de votre investissement dépend entièrement de la bonne exécution de ce projet spécifique. Ces différences ont des conséquences concrètes sur la volatilité potentielle des résultats.

Niveau de rendement espéré

Le rendement constitue naturellement un critère de choix essentiel entre crowdfunding immobilier et SCPI, mais il doit absolument être mis en perspective avec le niveau de risque associé.

Les SCPI de rendement présentent des performances plus modérées, avec des taux de distribution généralement situés entre 4 et 6 % par an (nets de frais de gestion et bruts de fiscalité). Néanmoins, certains véhicules servent parfois des rendements au-delà de ce seuil.

Si les revenus servis par les SCPI sont généralement plus réguliers que ceux du crowdfunding immobilier, ils ne sont pas pour autant garantis. Les distributions peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction de la conjoncture immobilière, de la situation locative ou des choix de la société de gestion.

La performance globale de l’investissement en SCPI prend aussi en compte la valorisation du prix de part, qui est notamment comprise dans le TRI (taux de rendement interne).

D’autre part, les projets de crowdfunding immobilier affichent généralement des taux cibles attractifs, souvent compris entre 7 et 12 % bruts par an.

Ces rendements élevés reflètent la prise de risque importante : financement d’un projet unique, absence de garantie sur le capital et exposition au risque de retard ou de défaut. La performance dépend directement de la bonne exécution du projet, du respect du budget, des délais et des conditions de commercialisation prévues.

La notion de couple rendement-risque est ici fondamentale : un rendement plus élevé s’accompagne d’un risque plus important. Il ne faut donc pas se laisser séduire uniquement par les taux, mais bien comprendre ce qu’ils impliquent en termes d’aléas.

Horizon de placement et liquidité

L’horizon de détention et les conditions de sortie constituent une différence majeure entre ces deux solutions d’investissement immobilier.

Les SCPI sont des placements immobiliers de long terme. L’horizon recommandé se situe entre 8 et 10 ans minimum. Et ce, principalement pour trois raisons :

• Amortir les frais d’entrée (généralement entre 8 et 12 % du montant investi) ;
• Améliorer son retour sur investissement grâce aux dividendes perçus ;
• Et profiter de l’éventuelle revalorisation du patrimoine immobilier dans la durée.

Il est théoriquement possible de demander la revente des parts de SCPI à tout moment. Néanmoins, la liquidité des parts n’est pas garantie par la société de gestion. Les demandes de revente doivent être compensées par les nouvelles souscriptions dans le cadre des SCPI à capital variable.

Le crowdfunding immobilier présente un profil différent avec un horizon court à moyen terme correspondant à la durée contractuelle du projet. Celle-ci est généralement fixée entre 12 et 36 mois. Chaque projet supporte cependant un risque de retard.

En revanche, le capital est immobilisé jusqu’au remboursement : il n’existe pas de marché secondaire pour revendre avant le terme. Cette absence de liquidité doit être bien comprise et acceptée dès la souscription.

Frais et mode de rémunération des intermédiaires

La structure des frais diffère sensiblement entre SCPI et crowdfunding immobilier, ce qui impacte la rentabilité nette de chaque solution.

Pour les SCPI, les frais sont clairement identifiés et supportés par l’investisseur :

• Frais de souscription : entre 8 et 12 % du montant investi en moyenne (il existe quelques SCPI sans frais d’entrée), ils se matérialisent à la revente des parts ;
• Frais de gestion annuels : prélevés sur les loyers encaissés avant la redistribution aux associés, autour de 10 % également en moyenne.
• Autres frais : frais de cession, frais de transaction, commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux, commission de retrait, etc. De nombreuses SCPI pratiquent des frais secondaires.

Dans le crowdfunding immobilier, la structure de frais apparaît plus favorable en apparence pour l’investisseur particulier. Les commissions sont principalement supportées par le porteur de projet, qui rémunère la plateforme pour son rôle d’intermédiaire et de collecte.

Les investisseurs n’ont pas de frais de gestion à prévoir. Seuls 2 % de frais de commercialisation sont à prévoir.

Rapprochez-vous d’un conseiller en gestion de patrimoine pour obtenir des recommandations afin de réaliser le meilleur investissement immobilier selon votre profil et vos objectifs.

Fiscalité et enveloppes d’investissement

Le traitement fiscal constitue un élément différenciant important dans le choix entre crowdfunding immobilier et SCPI.

Les SCPI françaises détenues en direct génèrent des revenus imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition (TMI), auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Les SCPI européennes présentent généralement une fiscalité plus avantageuse, grâce à l’absence de prélèvements sociaux notamment. L’imposition varie ensuite selon les pays dans lesquels sont situés les biens immobiliers.

Par ailleurs, les parts de SCPI peuvent être souscrites de différentes manières, pouvant impacter la fiscalité de l’investissement :

• Via un contrat d’assurance vie : les revenus de SCPI en assurance vie sont assujettis à la fiscalité allégée de l’enveloppe. Ils ne sont imposés qu’en cas de rachat et il existe des abattements sur les gains rachetés après 8 ans de détention.
• Au sein d’un PER (plan épargne retraite) : la fiscalité du PER s’applique sur les dividendes. C’est-à-dire que les versements sont déductibles du revenu imposable. Attention toutefois à la fiscalité à la sortie et au blocage du capital jusqu’à la retraite.
• En démembrement de propriété : détenir uniquement la nue-propriété de parts de SCPI permet de n’être assujetti à aucune fiscalité supplémentaire tout au long de la période de démembrement. Rappelons que le nu-propriétaire ne perçoit pas de dividendes pendant cette période.

En ce qui concerne le crowdfunding immobilier, il génère des intérêts ou coupons imposés comme revenus de capitaux mobiliers. Par défaut, ils sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, ou sur option au barème progressif de l’impôt si celui-ci est plus favorable.

Possibilité de financer l’investissement à crédit

Le recours au crédit constitue une différence majeure entre les SCPI et le crowdfunding immobilier.

Les SCPI peuvent être financées à crédit, comme un investissement immobilier classique. Cette approche permet de profiter de l’effet de levier : l’investisseur utilise l’argent de la banque pour acquérir des parts, tandis que les revenus potentiels peuvent contribuer, au moins en partie, au remboursement des mensualités.

Les intérêts d’emprunt sont par ailleurs déductibles des revenus fonciers, ce qui peut améliorer la rentabilité nette de l’opération pour les contribuables fortement fiscalisés.

À l’inverse, le crowdfunding immobilier ne peut pas être financé à crédit. Les plateformes exigent un investissement en fonds propres, le capital restant immobilisé jusqu’à l’échéance du projet.

Risques spécifiques et protection de l’investisseur

Chaque solution présente des risques qui lui sont propres et qu’il convient de bien identifier.

Les principaux risques liés aux SCPI sont les suivants :

• Risque de perte en capital : la valeur des parts peut évoluer à la baisse en fonction du marché immobilier. Plusieurs SCPI ont subi des baisses de prix de part entre 2023 et 2025 ;
• Risque d’évolution du rendement : le rendement n’est pas garanti, les dividendes versés peuvent varier à la hausse comme à la baisse selon la situation locative, la conjoncture immobilière et les choix de gestion ;
• Risque immobilier : vacance locative, baisse des loyers, obsolescence de certains actifs ou dégradation du patrimoine ;
• Risque de liquidité : la revente des parts n’est pas garantie et dépend de l’existence d’acheteurs. Certains véhicules affichent un grand nombre de parts en attente de retrait.

Le crowdfunding immobilier présente des risques d’une nature différente, souvent plus concentrés :

• Risque de perte en capital : en cas d’échec du projet, les sommes investies peuvent être partiellement ou totalement perdues ;
• Risque de retard ou de défaut de remboursement : dépassements de coûts, retards de chantier, difficultés administratives ou techniques peuvent allonger la durée d’investissement ou impacter le rendement ;
• Risque de marché : baisse de la demande immobilière ou prix de commercialisation inférieurs aux prévisions initiales ;
• Risque lié au porteur de projet : défaillance financière ou mauvaise exécution opérationnelle ;
• Risque de liquidité : absence de marché secondaire structuré, avec un capital bloqué jusqu’à l’échéance du projet.

A l’issue du premier semestre 2025, entre 20 et 25 % des projets de crowdfunding immobilier accusent un retard de plus de 6 mois selon le baromètre de Forvis Mazars et France Fintech. De plus, la part de projets ayant abouti à une perte définitive d’argent pour les investisseurs est comprise entre 4 et 6 % à la même date.

Tableau récapitulatif des différences entre SCPI et crowdfunding immobilier

Critère	SCPI	Crowdfunding immobilier
Nature de l’investissement	Achat de parts d’un patrimoine immobilier diversifié	Financement d’un projet immobilier ciblé
Horizon de placement	Long terme, 8 à 10 ans minimum	Court à moyen terme, entre 1 et 3 ans
Rendement ciblé	Moyenne du marché généralement comprise entre 4 et 5 %, variable selon les SCPI	Entre 7 et 12 % en moyenne
Niveau de risque global	Modéré	Élevé
Types de risques	- Perte en capital - Rendements non garantis - Liquidité à la revente non garantie	- Perte en capital - Retard ou défaut de remboursement - Liés au projet - Liés au porteur du projet
Liquidité	Délais variables selon les SCPI	Aucune, capital bloqué jusqu’au terme
Frais	Frais non négligeables (commission de souscription et de gestion notamment)	Peu de frais, uniquement commission de commercialisation
Fiscalité	Imposition des revenus fonciers pour les SCPI françaises ou fiscalité propre aux SCPI européennes	Flat tax ou barème progressif de l’impôt sur le revenu
Modalités d’investissement	En direct au comptant, en assurance vie, en démembrement, à crédit	En direct