Le crowdfunding immobilier et la SCPI présentent des caractéristiques communes. Il s’agit de deux solutions d’investissement bien distinctes. Décryptage !
La SCPI ne doit pas être confondue avec le crowdfunding immobilier, car ce sont deux choses différentes. Il convient de bien appréhender le fonctionnement de ces deux solutions d’investissement avant de se lancer. Le crowdfunding et l’investissement en SCPI permettent d’accéder simplement au marché immobilier sans contrainte.

Crowdfunding et SCPI comprendre la différence entre ces deux solutions d’investissement

Il est important de comprendre la différence entre le crowdfunding et la SCPI avant tout investissement. En optant pour l’une de ces solutions d’investissement, on accède plus facilement au marché de l’immobilier locatif sans les contraintes de gestion classique comme les travaux, la gestion du locataire, le règlement des taxes…. C’est notamment le cas des SCPI (ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier).
Les SCPI permettent à leurs associés de se positionner sur des marchés immobiliers porteurs comme la santé, les bureaux, les commerces, l’habitation ou la logistique. La pierre papier permet de bénéficier de tous les avantages y afférents. Parmi ses avantages, il y a la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier diversifié et des revenus complémentaires réguliers. Les SCPI distribuent des dividendes issus des loyers versés par les occupants des immeubles. Ces locataires signent un bail commercial directement avec la SCPI.
L’investissement en SCPI s’adresse à tous les profils d’investisseurs (particuliers ou professionnels). Il est possible d’investir en SCPI sous plusieurs formes (au comptant, en assurance-vie, en démembrement ou encore à crédit). Elles permettent à leurs porteurs de parts de se constituer une épargne immobilière à moyen et à long terme en fonction d’objectifs patrimoniaux comme préparer sa retraite par exemple.. La SCPI permet de se creer un revenu complémentaire dans le temps tout en adaptant son montant d’investissement. Les rendements en SCPI se situent aux alentours de 4 à 5%. La fiscalité qui s’applique est celle des revenus fonciers.

Le principe de fonctionnement du crowdfunding immobilier diffère de celui de la SCPI. Il s’agit d’un terme anglophone désignant une nouvelle forme d’investissement appelée financement participatif. Le Crowdfunding immobilier s’est beaucoup démocratisé ces dernières années. Il donne la possibilité aux épargnants de participer au financement de projets portés par des PME ou autres acteurs dans l’immobilier. Il s’agit d’une émission obligataire court terme (entre 12 et 36 mois). L’investisseur perçoit alors un revenu mensuel convenu à l’avance et le remboursement de son capital au terme. Les rendements se situent entre 7 et 10%. La fiscalité qui s’applique est la Flat Tax à 30%. Ce produit est accessible dès 1 000 € en général.
Le crowdfunding constitue une solution d’investissement idéale pour toute personne désireuse d’investir dans l’immobilier autrement. Il permet de faire travailler un capital sur une période courte contrairement aux SCPI qui répondent à une logique plus long terme. En plaçant des fonds dans des projets de construction ou de rénovation d’un bien immobilier, l’investisseur sera rémunéré au prorata du capital investi.
Les projets finançables via une plateforme de crowdfunding appartiennent à des sociétés de promotion immobilière, des SCI ou des particuliers. Elles ont pour vocation particulière d’acquérir des biens immobiliers à rénover. Ils feront l’objet de divers travaux de réhabilitation et d’amélioration avant d’être revendus à un prix majoré. S’il s’agit de biens à construire, le concept reste le même. Il convient d’être vigilant sur l’émetteur et la plateforme qui distribue.

Pour investir dans une SCPI, rien de plus simple. Il suffit de se rendre sur une plateforme en ligne dédiée aux SCPI. Il faudra ensuite y sélectionner le ou les produits recherchés. À noter qu’il existe différents types de SCPI. Il est possible de les classer en trois grandes catégories bien distinctes :

Le point le plus important à retenir : seules les SCPI de rendement distribuent des revenus, sous forme de dividendes trimestriels ou mensuels, à leurs associés (ou porteurs de parts). En ce qui concerne les SCPI fiscales, elles s’adressent aux investisseurs (particuliers) désireux de bénéficier d’une défiscalisation.
Avec Portail SCPI, la souscription de parts de SCPI est 100 % en ligne. Les SCPI sont accessibles à partir de 200 €. Dans la plupart des cas, les sociétés de gestion imposent aux nouveaux associés l’achat d’un certain nombre de parts nouvelles. Aussi, des frais de souscription et des frais de gestion seront prélevés. Ils représentent environ 10 % du capital investi. Ces frais sont supportés par l’investisseur à la revente des parts seulement.

Les étapes à suivre pour investir dans le Crowdfunding En choisissant d’investir dans le crowdfunding, l’investisseur devra suivre quelques étapes. Tout comme l’investissement en SCPI, cette nouvelle forme d’investissement ne nécessite aucune démarche administrative complexe. En effet, toute l’opération se déroule sur une plateforme digitale de crowdfunding avec signature électronique. 
La première étape consiste à créer un compte. Il suffit pour cela de fournir quelques pièces justificatives(carte d’identité, RIB, justificatifs de d
omicile). La création d’un compte sur une plateforme de crowdfunding ne prend que quelques minutes. Le règlement se fait par virement ou par prélèvement.
Le capital nécessaire à l’activation d’un premier compte sur une plateforme de financement participatif est très raisonnable. Il dépasse rarement les 1 000 €. L’intéressé pourra, bien sûr, choisir parmi différents projets portés par différentes sociétés. De nombreux critères doivent être considérés pour garantir la réussite de l’opération (rendement de chaque projet, les états financiers de l’entreprise, son équipe dirigeante, etc.). 
Il ne reste plus qu’à verser la somme demandée par la plateforme de crowdfunding pour valider sa participation aux projets sélectionnés. L’avantage : l’investisseur n’aura aucun frais supplémentaires à payer.

Le crowdfunding immobilier et l’investissement en SCPI partagent quelques points communs. Le plus notable d’entre eux reste la rentabilité. Il s’agit, en effet, de deux placements immobiliers très rémunérateurs. Plus concrètement, le rendement annuel d’une SCPI oscille entre 4 et 5 %.
Concernant les rendements du crowdfunding, ils sont compris entre 6 % et 10 %. C’est nettement élevé par rapport à la rentabilité locative offerte par une SCPI. Quoi qu’il en soit, le risque de perte (total ou partiel) en capital est plus élevé.
Pour rappel, les SCPI affichent le meilleur couple rendement/risque par rapport aux autres fonds immobiliers non cotés.

Antoine Cesari
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Expert patrimonial en activité depuis 2010. Spécialisé en immobilier (SCPI, LMNP, Pinel) et produits financiers (Plan Epargne Retraite, Assurance-Vie). Diplômé du Master Finance de l'Ecole de Management Léonard de Vinci.

CIF : E009507 Orias : 20009087