Moins nombreuses que les SCPI de rendement, les SCPI fiscales répondent à un objectif patrimonial autre que de générer un complément de revenu. Elles s’adressent d’abord aux foyers hautement fiscalisés. Les SCPI déficit foncier permettent de réduire l’imposition des particuliers en générant un déficit foncier.

Les foyers français les plus aisés sont soumis à une imposition élevée de leurs revenus. Pour réduire substantiellement leur assiette fiscale, des dispositifs de défiscalisation sont prévus par la loi. Parmi-ceux ci, le principe du déficit foncier. Il permet de déduire des revenus fonciers de nombreuses charges, sans plafond. Si les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, l’investisseur génère un déficit foncier imputable sur ses revenus dans la limite de 10 700 euros par an.

L’excédent de déficit foncier peut être reporté sur les 10 prochaines années. Les SCPI fiscales, dont le Malraux, le Pinel ou encore Denormandie et bien sûr de déficit foncier répliquent les différentes lois défiscalisantes du même nom.

SCPI déficit foncier présentation Les SCPI déficit foncier font partie de la catégorie des SCPI fiscales. Pour rappel, les SCPI fiscales ont pour objectif de permettre une réduction d’impôt avec en plus, pour l’investisseur, les avantages de la SCPI en elle-même :

  • accéder à l’immobilier à un faible coût en ayant la possibilité de moduler le montant de son investissement
  • bénéficier d’une réduction d’impôt
  • avoir un bien entièrement géré
  • pouvoir mutualiser le risque sur son investissement

La SCPI déficit foncier est une SCPI qui réplique le principe du déficit foncier sur les revenus fonciers qui permet de réduire le montant imposable de votre revenu global. Le déficit foncier se calcule en deux temps :

  • Il faut retirer du revenu foncier les charges financières (intérêts d’emprunt, frais de dossier, primes d’assurance emprunteur). Si le résultat est négatif, vous n’obtenez pas un déficit foncier. En revanche, il est possible de reporter ce résultat sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans. Si le résultat est positif, il faut passer à la seconde étape du calcul du déficit foncier.
  • Il faut retirer les autres charges déductibles ( liées à l’exploitation du bien et aux travaux). Si le résultat est positif, aucun déficit foncier n’est à déclarer. Si le résultat est négatif, vous obtenez un déficit foncier déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. L’excédent peut être reporté pendant 10 ans.

Pour générer un déficit foncier, il faut déduire des charges importantes. Ainsi ces SCPI ont vocation à investir sur des biens à rénover ou à réhabiliter. Le déficit foncier n’est pas soumis au plafond des niches fiscales de 10 000 euros annuel.
Pour optimiser l’économie d’impôt, les revenus du contribuable doivent se situer  dans les tranches d’imposition hautes (30 ; 41 ou 45%) de l’impôt sur le revenu. Pour s’en rendre compte, prenons en exemple un déficit foncier de 10 700 euros, soit le montant maximal annuel, et calculons l’économie d’impôt sur les différentes tranches. L’économie d’impôt se calcule sur la tranche marginale d’imposition (TMI) et le montant du déficit foncier.

Tranche d’imposition

(euros)

Taux marginal d’imposition (TMI) Déficit foncier 
(maximum autorisé par an)

Economie d’impôt

jusqu’à 10 084

0%

10 700

0

10 085 à 25 710

11 %

10 700

1 177

25 711 à 73 516

30 %

10 700

3 210

73 517 à 158 122

41 %

10 700

4 387

>158 122

45 %

10 700

4 815

Pour rappel, dans le cadre d’une SCPI déficit foncier, les charges déductibles sont les suivantes :
  • Frais de gestion et d’administration
  • Impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire
  • Dépenses d’entretien et de réparation
  • Charges locatives, sous conditions
  • Indemnité d’éviction ou de relogement du locataire
  • Primes d’assurance
  • Intérêts et frais d’emprunt

La SCPI déficit foncier procède à la collecte auprès des épargnants puis achète des immeubles à caractère d’habitation nécessitant des travaux, notamment des bâtiments anciens. Ces immeubles sont par la suite, rénovés puis font l’objet de location.

Il faut noter que le prix d’investissement (le prix de souscription, est composé à la fois du montant des travaux pour la proportion de parts détenue et la valeur du foncier dans cette même proportion). Dans un investissement en SCPI déficit foncier, la durée de blocage légale est d’une période minimale de 3 ans à compter de la dernière année de déduction des déficits sur le revenu global.

Le porteur de parts est tenu de conserver ses parts durant une quinzaine d’années et  le rendement au sein de ces SCPI est généralement plus faible que celui des autres catégories de SCPI. En SCPI déficit foncier, le rendement est souvent autour de 2 à 2,5%.

Au terme des quinze années de détention, les immeubles sont vendus, la SCPI dissoute et l’investisseur pourra éventuellement récupérer des plus values immobilières.
A noter que, la SCPI déficit foncier n’étant pas soumise au plafond global des niches fiscales, le montant de l’investissement n’est donc pas limité.

La SCPI déficit foncier est une SCPI qui permet de déduire de ses revenus fonciers la quote part des travaux liée à l’investissement. Cela permet à l’investisseur de réaliser une économie fiscale.
Pour calculer l’économie d’impôt sur cette quote part imputable, il suffit d’appliquer à celle ci, la TMI de l’investisseur ainsi que les prélèvements sociaux qui sont de 17,2%. Nous allons illustrer cela par l’exemple chiffré suivant :

Monsieur et Madame V. perçoivent des revenus fonciers par an de 12 000 € et sont imposés à 41%. Ils procèdent à la souscription de SCPI déficit foncier pour un montant de 60 000 € avec une quote part travaux de 55% imputable sur trois exercices

Année N N+1 N+2 Total
Quote part imputable 12 000 €* 12 000 €* 9 000 €* 33 000 €
Economie IR + PS 6 780 € 6 780 € 5 085 € 18 645 €
  • la quote part qui est imputée chaque année a pour objectif d’effacer les revenus fonciers perçus chaque, en l’occurrence, 12 000 €.
  • En N+2, elle est de 9 000 € car c’est le solde imputable, que l’investisseur ne peut pas dépasser. En N+2, tous les revenus fonciers de Monsieur et Madame V. ne seront pas effacés mais ils le seront à hauteur de 9 000 €. L’opération aura donc permis d’économiser, 18 645 € d’impôts sur une période trois ans, soit un gain fiscal d’environ 32% par rapport au montant de souscription initial.

Urban Pierre 3 urban pierre 3 est une SCPI déficit foncier. C’est une SCPI à capital fixe (comme la plupart des SCPI fiscales). Elle a été créée en avril 2014 et a vocation à investir sur des immeubles à usage d’habitation situés dans les grands centres ville.

Le nombre de parts minimum pour souscrire à cette SCPI est de 10 parts, à raison de 500 € par part. Cette SCPI est actuellement fermée à la souscription, et ce, depuis le 28/12/16. Il faut toutefois savoir que toutes les parts qui ont été souscrites avant la fermeture, porteront jouissance le dernier jour du mois où est intervenue la souscription.

La durée de conservation de parts est de 15 à 16 ans. La SCPI déficit foncier reste un bon plan pour des personnes assez fortement imposées et qui ont une certaine appétence à l’immobilier géré. Pour réussir votre investissement, n’hésitez pas à vous rapprocher des professionnels de Portail SCPI qui sauront vous guider et vous conseiller au mieux dans votre choix.

Antoine Cesari
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Expert patrimonial en activité depuis 2010. Spécialisé en immobilier (SCPI, LMNP, Pinel) et produits financiers (Plan Epargne Retraite, Assurance-Vie). Diplômé du Master Finance de l'Ecole de Management Léonard de Vinci.

CIF : E009507 Orias : 20009087