scpi deficit foncier

La défiscalisation reste l’une des problématiques les plus importantes aux yeux des investisseurs. Taxe d’habitation, taxe foncière, impôt sur les sociétés, prélèvements sociaux, impôt sur la fortune et le plus connu, l’impôt sur le revenu, sont autant d’impôts dont tout français doit s’acquitter.

D’ailleurs, beaucoup s’accordent à dire que la fiscalité constitue un frein à la réalisation d’investissements, un point de vue qui revient très souvent, surtout en cette période électorale. les investisseurs sont donc à l’affût de tout produit, tout placement, qui leur permettrait justement de pouvoir réduire le montant de leurs impôts.

Face à cela, les SCPI dont le succès est désormais indéniable, proposent des produits dans ce sens. Elles proposent donc des SCPI dites fiscales parmi lesquelles, les SCPI Pinel, les SCPI Malraux, monuments historiques et SCPI déficit foncier.

SCPI déficit foncier : présentation

Les SCPI déficit foncier font partie de la catégorie des SCPI fiscales. Pour rappel, les SCPI fiscales ont pour objectif de permettre une réduction d’impôt avec en plus, pour l’investisseur, les avantages de la SCPI en elle-même:

  • accéder à l’immobilier à un faible coût en ayant la possibilité de moduler le montant de son investissement
  • bénéficier d’une réduction d’impôt
  • avoir un bien entièrement géré
  • pouvoir mutualiser le risque sur son investissement

La SCPI déficit foncier est une SCPI qui fonctionne tel qu’il est prévu par le dispositif du même nom. Pour rappel, le déficit foncier permet de déduire le montant des travaux/réparations des autres revenus fonciers sans aucun plafonnement et selon le cas, du revenu global, dans une limite de 10 700 euros.

La SCPI de déficit foncier applique donc ce principe et permet au porteur de parts de pouvoir bénéficier d’une déduction d’impôts conformément à ce dispositif, déduction qui, comme dit précédemment correspond à la quotepart des travaux / dépenses effectués. Le porteur de parts pourra donc procéder à une déduction des frais liés aux travaux de rénovation dans une limite annuelle de 10 700 € par foyer fiscal sur le revenu global. La part excédentaire, elle, étant reportable sur 10 ans.

De fait, ces SCPI ont vocation à investir sur des biens à rénover ou à réhabiliter. La déduction que permet le déficit foncier n’est pas soumise au plafond des niches fiscales qui est de 10 000 €, le déficit foncier étant par essence un dispositif de droit commun.

La SCPI déficit foncier s’adresse plus particulièrement à des personnes qui se situent dans les tranches d’imposition hautes (30 ; 41 ou 45%) et qui perçoivent par ailleurs, des revenus fonciers.

Pour rappel, dans le cadre d’une SCPI déficit foncier, les charges déductibles sont entre autres :

  • les dépenses de réparation
  • les dépenses d’entretien
  • les dépenses d’amélioration
  • les dépenses d’agrandissement

En somme, les SCPI déficit foncier combinent un avantage fiscal à tous les avantages que peut procurer la SCPI en elle même.

SCPI déficit foncier : fonctionnement

Les SCPI déficit foncier ont un fonctionnement bien précis. La SCPI déficit foncier procède à la collecte auprès des épargnants puis achète des immeubles à caractère d’habitation nécessitant des travaux, notamment des bâtiments anciens. Ces immeubles sont par la suite, rénovés puis font l’objet de location.

Il faut noter que le prix d’investissement (le prix de souscription, est composé à la fois du montant des travaux pour la proportion de parts détenue et la valeur du foncier dans cette même proportion). Dans un investissement en SCPI déficit foncier, la durée de blocage légale est d’une période minimale de 3 ans à compter de la dernière année de déduction des déficits sur le revenu global.

Le porteur de parts est tenu de conserver ses parts durant une quinzaine d’années et autre point important, le rendement au sein de ces SCPI est généralement plus faible que celui des autres catégories de SCPI. En SCPI déficit foncier, le rendement est souvent autour de 2-2,5%.

Au terme des quinze années de détention, les immeubles sont vendus, la SCPI dissoute et l’investisseur pourra éventuellement récupérer des plus values immobilières.

A noter que, la SCPI déficit foncier n’étant pas soumise au plafond global des niches fiscales, le montant de l’investissement n’est donc pas limité.

Fiscalité des SCPI déficit foncier

La SCPI déficit foncier est une SCPI qui permet de déduire de ses revenus fonciers la quote part des travaux liée à l’investissement. Cela permet à l’investisseur de réaliser une économie fiscale.

Pour calculer l’économie d’impôt sur cette quote part imputable, il suffit d’appliquer à celle ci, la TMI de l’investisseur ainsi que les prélèvements sociaux qui sont de 15,5%. Nous allons illustrer cela par l’exemple chiffré suivant :

Monsieur et Madame V. perçoivent des revenus fonciers par an de 12 000 € et sont imposés à 41%. Ils procèdent à la souscription de SCPI déficit foncier pour un montant de 60 000 € avec une quote part travaux de 55% imputable sur trois exercices

AnnéeNN+1N+2Total
Quote part imputable12 000 €*12 000 €*9 000 €*33 000 €
Economie IR + PS6 780 €6 780 €5 085 €18 645 €
  • la quote part qui est imputée chaque année a pour objectif d’effacer les revenus fonciers perçus chaque, en l’occurrence, 12 000 €.
  • En N+2, elle est de 9 000 € car c’est le solde imputable, que l’investisseur ne peut pas dépasser. En N+2, tous les revenus fonciers de Monsieur et Madame V. ne seront pas effacés mais ils le seront à hauteur de 9 000 €. L’opération aura donc permis d’économiser, 18 645 € d’impôts sur une période trois ans, soit un gain fiscal d’environ 32% par rapport au montant de souscription initial.

Urban Pierre 3, exemple d’une SCPI déficit foncier

urban pierre 3Urban Pierre 3 est une SCPI déficit foncier. C’est une SCPI à capital (comme la plupart des SCPI fiscales). Elle a été créée en 2015 et a vocation à investir sur des immeubles à usage d’habitation situés dans les grands centres ville.

Le nombre de parts minimum pour souscrire à cette SCPI est de 10 parts, à raison de 500 € par part. Cette SCPI est actuellement fermée à la souscription, et ce, depuis le 28/12/16. Il faut toutefois savoir que toutes les parts qui ont été souscrites avant la fermeture, porteront jouissance le dernier jour du mois où est intervenue la souscription.

La durée de conservation de parts est de 15 à 16 ans.

La SCPI déficit foncier reste un bon plan pour des personnes assez fortement imposées et qui ont une certaine appétence à l’immobilier géré. Pour réussir votre investissement, n’hésitez pas à vous rapprocher des professionnels de Portail SCPI qui sauront vous guider et vous conseiller au mieux dans votre choix.