La SCPI Pinel ou le démembrement temporaire ?

Le principe de la SCPI Pinel

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des organismes de placements collectifs d’un parc immobilier locatif.

La SCPI Pinel est une SCPI de type « Fiscale ». Elle doit respecter toutes les obligations du régime fiscal Pinel avec les normes en vigueur au jour de la souscription.

Une SCPI pouvant faire un appel public à l’épargne, elle est réglementée et contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers : AMF et par le code monétaire et financier.

En achetant des parts de la SCPI Pinel, vous bénéficiez dès la souscription, des avantages du dispositif Pinel à savoir une réduction d’impôt de 18% sur 9 ans.

Vous pouvez investir aujourd’hui dans des parts de 480 à plusieurs milliers d’euros.

Qui peut en bénéficier ?

Toute personne physique majeure et responsable peut acheter des parts de SCPI Pinel.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel, il faut être un contribuable français.

Les avantages fiscaux de la SCPI défiscalisante

L’avantage fiscal est de 18% du montant total investi dans l’achat de parts de SCPI Pinel si la souscription est faite en 2016. Les logements doivent respecter les normes de construction en vigueur et celles-ci ont tendance à évoluer actuellement. La SCPI Pinel dirigera très logiquement ses acquisitions de logements en fonction des normes en vigueur l’année de souscription ce qui est un gros avantage face à un achat en direct.

Les obligations 

Les logements acquis par la SCPI Pinel doivent être loués nus pendant 9 ans à un locataire (non membre du foyer fiscal) et qui en fait sa résidence principale, sous respect d’un plafond de loyer.

Avant, si la location était prolongée de deux périodes de 3 années il y avait un avantage fiscal supplémentaire de 2% par an (Scellier intermédiaire) mais des conditions de ressources du locataire étaient appliquées en plus. Ceci devait être déterminé dès le départ lors de la constitution de la SCPI Scellier ou Scellier intermédiaire.

La SCPI Pinel peut commencer à revendre les biens acquis après le délai « fiscal » échu. Le départ de ce délai étant la mise en location du dernier logement acquis par la SCPI.

Comment souscrire ?

En s’adressant à un professionnel agréer par l’Autorité des Marchés Financiers : AMF.

A un indépendant : gestionnaire de patrimoine notamment ayant accès à tout le marché.

A une banque qui propose sa propre SCPI Pinel.

A un assureur qui propose la SCPI Pinel de sa compagnie.

Vous pouvez financer votre achat de parts de SCPI Pinel par un prêt auprès d’un organisme bancaire ou acheter avec un apport personnel.

Les experts de Portail-SCPI vous accompagnent gratuitement dans votre choix et vos démarches.

Un exemple d’investissement en SCPI Pinel

Vous investissez 100 000€ : Votre réduction sur 9 ans est de 18 000€ soit 2 000€/an. La société de gestion vous distribue un revenu net locatif chaque trimestre ou semestre et est contrôlée par un commissaire aux comptes. Après les délais légaux respectés, la société de gestion revend les biens de la SCPI Pinel et distribue au fur et à mesure des ventes et au prorata du montant investi, l’argent collecté.

Avertissement SCPI Pinel

Lorsque vous investissez dans une SCPI de type «Pinel», vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :

Votre investissement vous permet de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel . Avant de souscrire, vous devez vous assurer que ce produit correspond à votre situation fiscale , à votre régime d’imposition, à votre montant d’impôt et à l’éventuel plafonnement de vos avantages fiscaux.

Il s’agit d’un placement à long terme. Vous devez conserver vos parts pendant une période d’au moins 9 ans après la mise en location du dernier des appartements acquis, sauf à perdre l’intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi ; le délai de détention des parts est estimé à environ 15 ans à compter de la date de souscription.

Le montant investi correspond à votre patrimoine, à vos moyens financiers et à votre profil risque.

La liquidité du placement sera très limitée pour la raison suivante : l’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être à ce jour transmis, si bien que les possibilités de vente devraient être réduites, sauf à des prix très décotés.

Au-delà des avantages fiscaux ci-dessus, la rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction :

Des dividendes qui vous seront versés. Ceux-ci dépendent des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles et du niveau des loyers. (plafond fixé par la loi).

Du montant de capital que vous percevrez, soit lors de la vente de vos parts, soit lors de la liquidation de la SCPI. Ce montant dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier d’habitation sur la durée du placement.

 

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SCPI ou démembrement: exemple d’une tranche d’imposition à 45%

Si vous êtes situé dans une tranche marginale d’imposition à 30 % et plus, et souhaitez bénéficier de revenus non imposables sur le long terme, nous avons la solution. Pour ce faire, il vous faut investir dans l’immobilier locatif. Et par n’importe lequel ! Il vous faut acheter la nue-propriété de parts de SCPI.

Le mot SCPI est un acronyme désignant une Société Civile de Placements Immobiliers. Lorsque vous achetez la pleine propriété de parts de SCPI, vous êtes assuré d’obtenir un loyer sous forme de pourcentage du montant total investi. En 2016, ces gestionnaires ont en moyenne distribué un rendement annuel de l’ordre de 5.5 %.

En ce qui concerne cette situation particulière, vous acquérez la nue-propriété temporaire de ces parts, par exemple sur 10 ans. Cette nue-propriété vous coutera 65 % du prix total. Pendant ces dix prochaines années, vous ne percevrez certes aucun loyer, mais vous récupérerez 100 % de la pleine propriété. Vous avez donc en quelque sorte, gagné les 35 % restant.

Si vous aviez acheté la pleine propriété, vous auriez touché 5.5 % de revenus fonciers pendant 10 ans, donc 55 % de votre investissement initial. Oui, mais l’État vous aurait confisqué 30 % plus 15.5 % de prélèvements sociaux, c’est-à-dire 45.5 %*55%*=25.025 % et il ne vous resterait que 29.975 % de bénéfices. Le bénéfice est donc supérieur lors d’un démembrement. Ce type d’investissement est encore plus convaincant et intéressant si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition à 45 %.

Si votre situation est totalement opposée à celle décrite précédemment, c’est à dire, vous êtes dans une tranche marginale d’imposition faible (de 5.5 % à 14 %) et que vous souhaitez percevoir des loyers mensuellement à faible coût. Le premier avantage est bien le prix même de l’acquisition de l’usufruit : moins de 35 % du coût total de la pleine propriété des parts de SCPI.

Ensuite c’est une rentabilité de l’ordre de 5.5 % annuel sur la pleine propriété, faiblement imposée donc, pendant les 10 prochaines années. Par exemple si l’usufruitier dispose d’un déficit foncier non imputé (sur une autre opération), il pourra aussi réduire son bénéfice foncier et donc ses impôts.

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