COMMENT SONT FISCALISÉES LES SCPI ?

Il y a plusieurs raisons d’investir en SCPI : création de revenus complémentaires, création de capital, diversification du patrimoine, optimisation fiscale, etc. Mais quid de la fiscalité des SCPI ?

La SCPI est perçue aujourd’hui comme un des meilleurs couple rendement/risque du marché qui permet de générer des revenus complémentaires sans aucune contrainte de gestion. Le profil de l’investisseur lambda est assez simple, il détient ses parts de SCPI pour une durée moyenne de 17 ans et les détient en direct afin de générer des rentes sur le long terme. Nous pourrons donc résumer que la majorité des investisseurs recherchent la création de revenus complémentaires.

Quelle est la fiscalité des SCPI

Le traitement fiscal de ces rentes peut être vu de plusieurs manières en fonction du mode de détention :

• En direct
• Via un contrat d’assurance-vie
• Via le démembrement temporaire

Lors d’une détention en direct le régime réel s’applique dans la très grande majorité. Cela signifie que la fiscalité des revenus des SCPI sont traités sous le régime réel des revenus fonciers. De fait, les loyers sont imposables à hauteur de la tranche marginale d’imposition auquel on y additionne les prélèvements sociaux.

Néanmoins, lors d’un investissement en SCPI Européenne il est possible d’optimiser ce résultat. Dans ce cadre, les revenus de source étrangère sont exonérés des prélèvements et en fonction de la convention fiscale entre la France et le pays en vigueur s’applique un crédit d’impôt ou la méthode du taux effectif.

Dernier point, il est possible d’appliquer le régime micro-foncier sous certaines conditions. L’avantage est simple, il permet de bénéficier de 30 % d’abattement sur les loyers perçus. Cependant, l’investisseur doit remplir plusieurs critères dans le cadre de la SCPI :

• Être propriétaire d’un bien immobilier locatif dit traditionnel
• Percevoir moins de 15 000 € de revenus fonciers

Lorsque les parts de SCPI sont intégrés au sein d’un contrat d’assurance-vie, la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie s’applique. La fiscalité interviendra uniquement lors d’un rachat (total ou partiel) soit à hauteur de la tranche marginale d’imposition ou au taux de prélèvement forfaitaire libératoire (plus prélèvement sociaux).

Enfin, lors d’un investissement en nue-propriété, il n’y a rien à déclarer car zéro loyer sont perçus. En revanche, dans la situation où il s’agit d’un investissement en démembrement d’une contrepartie usufruitière nous retombons dans le cas traditionnel (régime réel).

Nous pouvons rajouter que si une personne morale achète l’usufruit d’une part de SCPI, il est possible d’amortir d’un point de vue comptable l’investissement réalisé.