US person et SCPI

Est considéré comme une “US Person”, toute personne présentant un indice d’américanité définie par la loi FATCA ( Foreign Account Tax Compliance Act). Cette loi, entrée en vigueur le 1er juillet 2014, a pour but de lutter contre l’évasion fiscale des contribuables américains. Son rôle est de collecter, de manière annuelle, des informations sur les avoirs et les revenus détenus par les contribuables américains auprès des institutions financières étrangères. 

En clair, si une “US Person” décide d’acheter des parts de SCPI en France, elle devra donc également les déclarer de manière annuelle au fisc américain, cette procédure peut représenter un travail supplémentaire. 

Malgré ces contraintes, sources de réticences, de nombreux investisseurs demeurent attirés par le taux de rendement intéressant de la SCPI et continuent de vouloir placer leurs économies dans ce produit, et ce, malgré de nombreux critères.

 La SCPI : un investissement facile depuis l’étranger

Pour les expatriés et investisseurs étrangers, la SCPI représente un placement immobilier idéal. De fait, si les expatriés sont attirés par des placements dans le patrimoine immobilier français, investir dans l’immobilier classique en ne résidant pas dans le même pays peut s’avérer être un véritable cauchemar du fait des soucis de gestion.  Pour pallier cette problématique, les SCPI proposent aux expatriés une solution d’investissement en immobilier sans les diverses contraintes pouvant freiner un investissement dans du patrimoine. 

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Pour rappel, les SCPI de rendement, à contrario de l’immobilier locatif traditionnel, proposent d’investir dans des parcs immobiliers dits professionnels en évitant les contraintes de gestion habituelles (vacance locative, entretien, travaux, collecte des loyers, etc.) Ainsi, l’investisseur n’investit que la somme d’argent qu’il souhaite dans la SCPI et perçoit des loyers au prorata de la somme totale injectée.

Pourquoi les sociétés de gestion ne veulent pas de US Person ?

Néanmoins, ouvrir leur marché de parts aux investisseurs étrangers peut être un véritable casse-tête pour les sociétés de gestion car cela représente un travail supplémentaire. Pour les expatriés français, cela reste relativement simple car la seule différence avec les résidents figure dans les formalités qui sont plus importantes concernant l’origine des fonds en cas de paiement au comptant. 

Toutefois, pour les US Person, un problème se pose également avec la mise en place des formulaires FATCA pour les personnes nées ou résidant aux États-Unis. Ces formalités ne plaisent pas aux sociétés de gestion qui, par conséquent, préfèrent dans la plupart des cas ne pas s’occuper des formalités fiscales et donc ne pas accepter les souscriptions. 

Cependant certaines SCPI proposent tout de même d’ouvrir leurs souscriptions aux US Person sous quelques conditions, c’est le cas d’Altixia Reim. 

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Souscrire à une SCPI en tant que US person, possible avec Altixia Reim.

Altixia Reim est une société de gestion avec un portefeuille de capital de 600 000 €. Son siège est basé dans le 8e arrondissement de Paris, elle possède l’agrément de l’AMF depuis 2015. La société de gestion propose plusieurs solutions d’investissement avec 2 SCPI : Altixia Commerces et Altixia cadence XII). 

Informations clées de Altixia reim : 

• SCPI Altixia commerces : 
• Prix de parts : 200 euros 
• Capitalisation : 50.90 M Euros 
• Taux d’occupation financier : 94 % 
• Valeur de retrait : 195 euros
• Taux de distribution : 5,21 % 
• Minimum de parts : 10 

• SCPI Altixia cadence XII :
• Prix de parts : 200 euros 
• Capitalisation : 70.30 M Euros 
• Taux d’occupation financier : 93.70 % 
• Valeur de retrait : 182 euros 
• Taux de distribution : 5,15 % 
• Minimum de parts : 10 

Quelles sont les conditions pour les US person ?

Pour souscrire à une SCPI de la société de gestion Altixia Reim, les non-résidents doivent respecter certains critères : 

• Le pays de résidence fiscal ne doit pas faire partie des juridictions à haut risque et non coopératives fiscalement (liste GAFI et listes publiées par la commission Européenne)
• Le conseil ayant conduit à la recommandation de l’investissement et la signature du bulletin de souscription doivent être effectués sur le sol français. A titre très exceptionnel, le bulletin de souscription peut être signé à l’ambassade française avec cachet de l’ambassade à côté de la signature. 
• Le(s) souscripteur(s) dispose(nt) d’un compte en France ou dans la zone SEPA  Les justificatifs transmis doivent être traduits en français le cas échéant 
• Le(s) souscripteur(s) maîtrise la langue française afin de mesurer les risques précisés dans la documentation réglementaire.

Dans le cas d’une US Person, un examen de souscription est fait. Pour cela, tout dossier de souscription doit impérativement posséder des prérequis : 

• Le conseil et la commercialisation doivent être réalisés en France et justifiés par des critères objectifs. Il faut également joindre au dossier une attestation pour les non résidents signée par le conseiller. 
• Justifier d’une résidence en France (principale ou secondaire) et d’un compte ouvert dans une banque de la zone SEPA. 
• Le souscripteur qui souscrit à une SCPI n’est pas résident fiscal ou n’est pas domicilié aux Etats-Unis doit alors décrire ses critères d’américanité (naissance, nationalité, etc.), détenir un compte dans la zone SEPA, ne pas résider dans un pays des juridictions à haut risque et non coopératives fiscalement. 

Quels documents pour une souscription en tant que US person ?

Les US person, comme les non-résidents en général, doivent fournir une liste de documents plus grande qu’un souscripteur résident en France : 

• Déclaration d’origine des fonds signée par le(s) souscripteur(s)
• Justificatifs permettant de retracer parfaitement l’origine des fonds 
• Rapport spécial complété et signé par le conseiller, avec notamment le détail des circonstances de l’entrée en relation 
• Attestation pour les non-résidents signée par le conseiller 
• Formulaire FATCA/CRS complété et signé par le(s) souscripteur(s)
•  En cas de prélèvement : IBAN d’un compte en France 
• En cas de virement : IBAN d’un compte domicilié dans un état de l’Union Européenne. 

Attention, l’IBAN fourni sera également utilisé pour le versement des revenus.

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Fiscalité des SCPI en tant que US Person

Pour les non résidents, la fiscalité des SCPI repose sur les mêmes bases que pour les résidents, à savoir l’impôt sur les revenus fonciers. En fait, la différence entre la fiscalité d’un résident et d’un non-résident réside dans le pourcentage d’imposition. Une fois que l’ensemble des charges est déduit (dans le cadre d’un emprunt par exemple), le bénéfice foncier est imposé sur un forfait, et non sur la TMI comme d’habitude, basée sur un minimum de 20% auquel on ajoute la CSG/CRDS. 

Dans le cadre de la SCPI ALTIXIA, les revenus locatifs sont des revenus provenant exclusivement de source française. Les non-résidents sont donc imposables en France au régime des revenus fonciers, de la manière suivante : 

• Application d’un taux minimum sur leurs loyers français : 20% jusqu’à 27 519 € et 30% au-delà. 
• Application d’un taux moyen (qui correspond au barème des revenus français) sur l’ensemble de leurs revenus français et étrangers, s’ils justifient que l’impôt français qui leur serait redevable au titre de leur revenu global serait inférieur à celui qui résulte de l’application du taux minimum à leurs seuls revenus immobiliers français 
• Les revenus sont également soumis aux prélèvements sociaux (sauf pour les non-résidents de l’Espace Économique Européen : Union Européenne, Norvège, Islande, Suisse).