La SCPI Iroko Zen disponible dans l’assurance vie Netlife 2

Iroko Zen, une SCPI sans frais d’entrée parmi les plus performantes

Au sein de la gamme de SCPI de l’assurance vie Netlife 2 (Spirica), la SCPI Iroko Zen figure parmi les plus intéressantes en termes de stratégie et de rendement.

Iroko Zen, une SCPI européenne et diversifiée

La SCPI Iroko Zen, accessible par versements dans le contrat d’assurance vie Netlife 2 assuré par Spirica, se positionne comme une jeune SCPI “moderne”. Et ce, à plus d’un titre :

• Il s’agit d’une SCPI sans frais de souscription ;
• Elle adopte une stratégie d’investissement diversifiée (bureaux, commerces, locaux d’activité, entrepôts, notamment) ;
• Elle investit en France ainsi que dans plusieurs pays européens (Espagne, Allemagne, Irlande, Pays-Bas, Royaume-Uni).

Lancée en 2020, Iroko Zen figure parmi les sociétés civiles de placement immobilier les plus appréciées des investisseurs. Pour preuve, elle affiche un haut niveau de collecte. Les épargnants ont investi 513 millions d’euros (collecte nette) dans des parts de la SCPI au cours de l’année 2025. Elle enregistre ainsi la deuxième collecte la plus élevée du marché sur cette période.

Ce succès s’explique par ses performances (voir partie suivante) mais également par son positionnement de SCPI sans frais d’entrée. Contrairement à la plupart de ses concurrentes, Iroko Zen ne prévoit pas de commission de souscription. Ainsi, la valeur de retrait à la revente est égale au prix de souscription en cours. Cela joue favorablement sur le taux de rendement interne (TRI) de l’investissement.

Notez toutefois qu’il ne s’agit pas d’une SCPI sans frais. Des frais de gestion, plus élevés que la moyenne, sont notamment prévus. Une commission de rachat anticipé avant trois ans de détention des parts doit également être prise en compte. Elle s’élève à 5 % de la valeur de retrait.

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Zoom sur le rendement d’Iroko Zen

Depuis sa création, la SCPI gérée par Iroko se distingue par son rendement élevé. En effet, elle a affiché un taux de distribution supérieur à 7 % en 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025.

Sur la seule année 2025, Iroko Zen a communiqué un taux de distribution de 7,14 %. A titre de comparaison, le rendement moyen 2025 des SCPI s’est fixé à 4,91 %.

Sur l’ensemble de l’année 2025, les dividendes distribués chaque mois se sont situés à un niveau plus élevé que l’objectif initial de 6 % :

Source : Bulletin du 4ème trimestre 2025 publié par la société de gestion Iroko

Son rendement net bénéficie également de son positionnement de SCPI européenne, puisqu’une majorité des revenus fonciers proviennent de pays étrangers. Ils sont donc soumis à une fiscalité plus favorable (exonération de prélèvements sociaux). Rappelons cependant que dans le cadre d’un investissement SCPI en assurance vie, c’est la fiscalité de cette dernière qui s’applique.

Les porteurs de parts d’Iroko Zen ont également profité d’une revalorisation du prix de part de 1 % au 1er août 2024, puis d’une nouvelle hausse de 0,99 % au 1er août 2025. La performance globale annuelle de la SCPI a donc été portée à 8,13 % en 2025.

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Pourquoi investir dans la SCPI Iroko Zen avec l’assurance vie Netlife 2

Investir en SCPI, et notamment avec une SCPI sans frais d’entrée, dans le cadre de l’assurance vie Netlife 2 présente de nombreux atouts.

Netlife 2, un contrat d’assurance vie idéal pour investir en SCPI

Le contrat Netlife 2, assuré par Spirica, constitue une option privilégiée pour investir en SCPI via l’assurance vie. Voici un récapitulatif de ses avantages :

• Pas de frais sur versement. Investir dans la SCPI Iroko Zen se fait donc sans aucuns frais d’entrée ;
• Frais de gestion réduits sur les unités de compte (0,70 %) ;
• Versement de 100 % des loyers générés par les SCPI, ce qui n’est pas systématique en assurance vie. Les dividendes sont réinvestis dans de nouvelles parts de SCPI ;
• Délai de jouissance réduit au 1er jour du mois suivant la souscription. Pour l’acquisition de parts d’Iroko Zen en direct, le délai de jouissance est fixé au 1er jour du quatrième mois qui suit la souscription.

Au-delà de la nouvellement référencée Iroko Zen, le contrat d’assurance vie Netlife 2 permet d’investir dans plusieurs SCPI de qualité, comme Épargne Pierre ou encore ActivImmo.

En termes de conditions, il convient d’indiquer que le contrat prévoit une limite spécifique concernant les versements en SCPI (50 % maximum de chaque versement). En outre, une pénalité de 3 % pour rachat anticipé avant trois ans est prévue.

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Pourquoi investir en SCPI dans l’assurance vie

Investir en SCPI via l’assurance vie présente un certain nombre d’atouts :

• La fiscalité de l’assurance vie s’applique, plutôt que celle des revenus fonciers. Aucune imposition n’est prévue en l’absence de rachat sur le contrat et les contrats de plus de huit ans profitent d’abattements de 4 600 ou 9 200 € sur les gains rachetés ;
• La revente des parts de SCPI est garantie par l’assureur du contrat. Celui-ci peut néanmoins suspendre la revente des parts temporairement, si les conditions du contrat prévoient cette possibilité (conditions générales ou avenant) ;
• Le délai d’entrée en jouissance des parts est généralement réduit par rapport à une acquisition au comptant.

Par ailleurs, investir dans ce type d’unités de compte immobilières permet d’améliorer la diversification d’un contrat d’assurance vie. Le tout en ciblant un objectif de rendement intéressant, supérieur aux taux des fonds euros. Rappelons que contrairement aux fonds euros, les SCPI n’offrent pas la garantie du capital investi.