10 questions sur les SCPI

La SCPI est un support d’investissement qu’on ne présente plus. Cependant, avant de réaliser cet investissement, il est important de se poser certaines questions afin de mieux comprendre ce que l’investissement en lui-même implique, quelles sont ses subtilités ? Dans cet article nous allons répondre à 10 questions sur les SCPI.

1 – Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est un véhicule d’investissement dans l’immobilier. Il s’agit de l’acronyme utilisé pour définir les Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Les SCPI sont donc des sociétés qui ont vocation à collecter des fonds auprès du public afin de se constituer un patrimoine immobilier. Le rôle de la SCPI sera, une fois ce patrimoine immobilier constitué, de le gérer (effectuer les travaux nécessaires, trouver des locataires, collecter les loyers, s’acquitter de la taxe foncière, etc.) Puis de reverser à chacun des porteurs de parts (associés), un revenu correspondant au loyer perçu au prorata du nombre de parts détenues.

Le revenu versé aux porteurs de parts est sous forme de versement de dividende selon une fréquence mensuelle ou trimestrielle.

2 – Quels sont les différents types et catégories de SCPI ?

les différents types et catégories de SCPI

Il existe sur le marché des SCPI, différentes catégories. Ainsi, on peut compter :

  • Les SCPI de rendement : ces SCPI ont pour seule vocation de générer du rendement aux investisseurs. Elles vont ainsi se constituer un patrimoine immobilier, le gérer et reverser aux associés, des revenus.
  • Les SCPI « fiscales » : les SCPI fiscales sont des SCPI permettant à leurs associés, de bénéficier d’avantages fiscaux. Leur fonctionnement est calqué sur celui de dispositifs de défiscalisation. Ainsi, on a les SCPI Pinel, Malraux, de déficit foncier.
  • Les SCPI de plus-values : ces SCPI ont uniquement pour vocation de se constituer un patrimoine immobilier, de le gérer afin qu’il prenne de la valeur. Cette catégorie de SCPI vise à générer de la plus-value à ses associés. Contrairement à la SCPI de rendement, elle ne distribue pas de revenus.

3 – Quel rendement espérer sur ce placement ?

La SCPI est un placement ayant pour sous-jacent, le marché immobilier. De ce fait, il est totalement dé corrélé des marchés financiers. Les fluctuations du marché immobilier déterminent donc la performance du placement.

Le rendement moyen des SCPI sur l’année 2019 a été de 4,4% en 2019.

4 – Quels sont les types d’actifs détenus par une SCPI ?

La nature des actifs détenus par la SCPI va dépendre de la politique d’investissement de celle-ci. De manière générale, il va s’agir d’immobilier d’entreprise ( bureaux, commerces, locaux d’activité, parkings, hôtels, etc.) ou d’habitation.

5 – Quels sont les frais ?

Les frais liés à un investissement en SCPI sont de deux ordres. En effet, contrairement à plusieurs autres types d’investissement, il n’y a pas de frais d’entrée. On parle plutôt de commission de souscription, prélevée uniquement à la revente des parts. Elle est généralement comprise entre 10% et 12% et peut être assimilée aux frais de notaire, dans le cas d’un investissement immobilier direct.

Outre cette commission de souscription, il y a des frais de gestion. Ces frais sont propres à chaque SCPI.

6 – Comment se passe la revente ?

Avant d’aborder la revente des parts de SCPI, il est important de savoir qu’il existe sur le marché, deux formes juridiques de SCPI.

  • Les SCPI à capital fixe dont le capital plafond est fixé statutairement à la création. Une fois le montant de ce capital plafond atteint, les nouvelles souscriptions ne pourront être possibles. De ce fait, la revente ne s’effectue que sur confrontation de l’offre et de la demande sur le marché secondaire.
  • Les SCPI à capital variable : ce sont des SCPI dont le niveau du capital peut varier à tout moment. La revente est donc facilitée par la société de gestion.

7 – Quelle est la fiscalité ?

La fiscalité variera :

  • En fonction du type de SCPI auquel l’on s’intéresse : SCPI Européenne ou SCPI française. Pour rappel, les SCPI françaises détiennent 100% de leur patrimoine en France tandis que les SCPI européennes détiennent tout ou partie de leur patrimoine dans des pays de la zone euro. Qu’il s’agisse de revenus de SCPI française ou de SCPI européenne, ils sont considérés comme des revenus fonciers.
  • Du statut fiscal du contribuable : résident ou non résident
 
Résident fiscal français
Non résident fiscal français
SCPI françaiseSCPI européenneSCPI françaiseSCPI européenne
Revenus fonciers (loyers)Imposition à la TMI+ PSFiscalité selon les conventions fiscales entre la France et les pays de situation des biens. La quasi-totalité des conventions prévoient une imposition des revenus dans les pays desquels ils proviennent. Pour éviter la double imposition, des mécanismes de crédit d’impôt ou de taux effectifs sont mis en place.Application du taux forfaitaire de 20% + PSIl convient d’appliquer les conventions fiscales entr le pays de résidence de l’investisseur et celui ou ceux de situation des biens de la SCPI.

8 – Que se passe t-il en cas de décès ?

En cas de décès, les parts de SCPI intègrent directement l’actif successoral. Elles sont donc réparties selon la dévolution successorale entre les différents héritiers, en appliquant les règles du droit commun. Les héritiers auront désormais le choix de les conserver ou les revendre.

Par ailleurs, les parts de SCPI peuvent être acquises via le démembrement de propriété qui est une technique juridique permettant de dissocier la propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.

L’acquisition en démembrement de parts de SCPI permet de pouvoir anticiper la transmission du patrimoine. Enfin, les parts de SCPI peuvent faire l’objet d’une donation.

9 – Comment souscrire aux parts de SCPI ?

La souscription des parts de SCPI est relativement simple. Il est conseillé d’avoir recours à un professionnel qui saura vous orienter selon votre profil et qui aura la charge de vous aider à réaliser l’opération.

10 – Quel budget d’investissement faut-il prévoir ?

L’investissement en SCPI est accessible à un large public d’investisseurs et d’épargnants. Il présente l’avantage d’être flexible et modulable en fonction du profil de l’épargnant.

Aucun montant d’investissement n’est exigé. Celui-ci va dépendre de deux facteurs principaux : la situation patrimoniale du client et son objectif.

Il faut toutefois tenir compte du montant d’investissement minimum exigé par la société de gestion.

La SCPI présente de nombreux avantages. Toutefois, comme tout investissement, l’investissement en SCPI nécessite de la part des épargnants et autres investisseurs, la connaissance de ses spécificités. Quels en sont les risques ? quel type de SCPI est le mieux adapté à votre profil ? Nos conseillers sont là pour répondre à vos différentes interrogations et vous accompagner dans votre projet.