Investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) doit s’envisager sur le long terme pour espérer en tirer un meilleur retour sur investissement.
Combien de temps faut-il garder une part de SCPI ?
Rentabiliser un investissement en SCPI demande un certain temps. En théorie, la revente des parts de SCPI est libre et peut être demandée à tout moment. Néanmoins, il faut noter que :
- La liquidité d’une SCPI n’est pas garantie par la société de gestion ;
- Un horizon d’investissement de long terme est fortement recommandé.
De manière générale, les SCPI indiquent une durée de détention minimum recommandée. Elle se fixe à 8 ou 10 ans, selon les estimations retenues par les gérants.
Il s’agit donc indéniablement d’un placement de long terme de ce point de vue. Cet horizon de long terme se justifie notamment par le temps nécessaire pour rentabiliser une part de SCPI.
Dans les faits, la durée de détention moyenne d’une part de SCPI excède largement ces recommandations. Elle est estimée à plus de 20 ans par la société de gestion Atland Voisin par exemple.
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Pourquoi faut-il investir sur le long terme pour rentabiliser un placement en SCPI ?
Rentabiliser un investissement en SCPI demande du temps, notamment en raison des frais de souscription. La plupart des SCPI prévoient une commission de souscription, qui correspond à un pourcentage du prix de la part.
Il existe quelques SCPI sans frais d’entrée sur le marché. La plupart prévoient cependant une pénalité de rachat anticipé en cas de revente prématurée (avant 3 ou 5 ans par exemple).
L’impact de ces frais s’illustre particulièrement au moment de la revente des parts. Le montant de la commission de souscription se retrouve dans la différence entre :
- La valeur de souscription, soit le prix payé pour acheter les parts ;
- La valeur de retrait, qui correspond au prix de vente.
Pour compenser la différence entre valeur de souscription et valeur de retrait, il faut donc laisser du temps passer pour encaisser suffisamment de dividendes. Avec une perspective de long terme, voire très long terme, l’investisseur peut :
- Encaisser beaucoup de dividendes et améliorer son retour sur investissement ;
- Bénéficier d’éventuelles revalorisations du prix de part de la SCPI pour obtenir une meilleure rentabilité de son placement.
En cas de revalorisation du prix de part de la SCPI après l’investissement initial, la valeur de retrait augmente également, ce qui permet de réduire l’écart avec le prix de part payé au moment de la souscription.
Pour bien mesurer la rentabilité d’un investissement SCPI, vous pouvez rechercher son taux de rendement interne (TRI). Cet indicateur vous informe sur la performance passée d’une société civile de placement immobilier, ou son objectif lorsqu’elle a été créée depuis peu.
Pour rappel, les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de TRI n’ont pas valeur de garantie.
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Avec une SCPI européenne
Pour illustrer combien de temps est nécessaire pour rentabiliser une part de SCPI, prenons un premier exemple avec la SCPI Log In.
- Prix de part à la souscription : 250 €
- Valeur de retrait : 225 €
- Dividende annuel 2024 : 15,75 € brut par part / 12,99 € net de fiscalité étrangère
Compte tenu de ces paramètres, il faut une durée de 2 ans pour que les dividendes annuels nets (25,98 €) compensent la commission de souscription (25 €).
En prenant en compte le délai de jouissance de six mois, on obtient une durée de 2,5 ans. Néanmoins, ce calcul ne prend pas en compte la fiscalité supportée par l’investisseur.
S’agissant d’une SCPI européenne, l’imposition des dividendes dépend du taux moyen d’imposition de l’investisseur. Pour plus de détails, consultez nos explications sur la fiscalité des SCPI européennes.
En retenant un taux marginal d’imposition de 30 % et un taux moyen de 15 %, on obtient un taux de prélèvement de 15 % (30-15) et 22,083 € de dividendes encaissés sur deux années.
Ainsi, sur la base de ce calcul, l’achat d’une part de Log In peut être rentabilisé en un peu moins de 3 années (2 ans et 10 mois). Conserver la part de SCPI plus longtemps permettra, en théorie, de générer un retour sur investissement positif.
Cette estimation s’appuie sur le dividende annuel versé en 2024, qui peut fluctuer à la hausse ou à la baisse les années suivantes. De même, notre exemple retient que le prix de part reste stable, mais il peut être revalorisé ou dévalorisé selon les circonstances de marché.
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Avec une SCPI française
En suivant le même type d’exercice, on relève qu’il faut davantage de temps pour rentabiliser l’investissement dans une part de SCPI française. Cela s’explique par une fiscalité plus lourde.
Pour notre exemple, prenons le cas de la SCPI Épargne Pierre :
- Prix de part à la souscription : 208 €
- Valeur de retrait : 187,20 €
- Dividende annuel 2024 : 10,98 € brut par part
Après 2 ans, les dividendes encaissés atteignent 21,96 €, avant fiscalité. Cela compense donc l’écart entre valeur de souscription et valeur de retrait (20,80 €).
Le délai de jouissance des parts étant fixé à 6 mois, il faut compter 2,5 ans avant d’atteindre l’équilibre.
Mais en prenant en compte la fiscalité, le temps nécessaire pour rentabiliser l’investissement SCPI s’allonge significativement.
Pour notre exemple, l’investisseur se situe dans la tranche marginale d’imposition à 30 %. Il supporte également les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les dividendes encaissés. On obtient donc un taux de prélèvement global de 47,2 %.
Ce faisant, le dividende net annuel retombe à 5,80 €, soit 11,60 € sur deux ans. Il faut donc garder la part de SCPI pendant 4,5 ans, délai de jouissance inclus, pour que les dividendes nets compensent la commission de souscription.
Là encore, maintenir l’investissement après cette période doit permettre, en théorie, de produire une meilleure rentabilité : à titre d’illustration le TRI 10 ans d’Épargne Pierre atteint 5,45 % au 31 décembre 2024.
Comme pour l’exemple précédent, ces calculs s’appuient sur le dividende annuel versé en 2024, dont le montant peut varier au cours des années suivantes. L’exemple ne prend pas non plus en compte la possible variation du prix de part.
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